Фин.известия: Наличие коммуникаций увеличивает цену сотки на 150 тысяч рублей
Газеты пестрят предложениями участков без подряда от 15-20 тысяч рублей за сотку. Однако потом оказывается, что покупатели получают не совсем то, что им хочется. В реальности оказывается, что на участке нет ни света, ни воды, ни газа, а добраться до него можно разве только на бронетранспортере. Можно самостоятельно подключить все блага цивилизации, но надо быть готовым к тому, что это отнимет уйму времени и денег.
'Сегодня спрос на участки с подведенными коммуникациями примерно в четыре раза больше, чем на участки без них, - они ликвиднее. Подвести коммуникации к индивидуальному участку вне организованного поселка на сегодняшний день очень дорого. Например, протянуть газ к участку на расстояние менее одного километра обойдется в полтора миллиона рублей, подвести электричество - порядка 500 тыс. рублей и еще столько же придется заплатить за получение разрешения', - говорит заместитель генерального директора 'Аллтек Девелопмент' Виктор Сюков.
При этом разница в стоимости участка с подрядом и участка без подряда довольно существенна. 'Если участок с подведенными коммуникациями и без них находятся в одном месте, то разница в цене будет различаться минимум в два раза. Если говорить иначе, приобретая участок с подведенными коммуникациями, покупатель доплачивает в среднем от 120 000 до 150 000 рублей за сотку', - говорит Виктор Сюков.
На готовенькое
Покупать делянки в чистом поле не только без коммуникаций, но и без дорог сегодня практически нет желающих, времена, когда люди хватали любую землю, ушли безвозвратно. 'В современных коттеджных поселках такое явление, как 'участок без коммуникаций', практически отсутствует. Ведь одно из основных требований к современному загородному жилью, это именно коммуникации, которые обеспечивают жителей практически городским комфортом. Например, ситуация, при которой ответственный девелопер предлагает участки в поселке без центрального водоснабжения, кажется мне фантастической', - говорит генеральный директор девелоперской группы 'Интегра' Антон Копылов.
Другое дело, что коммуникации в поселках, особенно на ранних стадиях реализации проекта, могут быть не готовы. Однако при этом предложение в таких поселках несколько дешевле. Соответственно покупатель может выбрать, что для него важнее: цена или сроки. 'Судя по нашей статистике, в последнее время спрос сместился в сторону 'готовых' поселков, находящихся на завершающих стадиях строительства. Причем во всех сегментах. В первую очередь участки в готовых поселках интересуют тех, кто планирует строить собственный дом сразу после покупки участка. Чтобы к моменту завершения строительства можно было сразу заселиться, - продолжает Антон Копылов. - Покупатели отдают предпочтение участкам с готовыми коммуникациями еще и потому, что это во многом сократит риск невыполнения девелопером своих обязательств или затягивания сроков, в которые было обещано подведение коммуникаций'.
Все свое
Своя земля, свой дом... Казалось бы, что еще надо для счастья? Как минимум для полного счастья еще нужно электричество, водопровод и канализация. А еще - газ и телефон. 'Необходимый минимум подведенных к участку коммуникаций - это электричество от 15 кВт, газ низкого или среднего давления и дороги. Если говорить о максимуме, то к этому списку надо добавить еще воду из скважины, канализацию, телефон, интернет и автоматизированную систему охраны с выводом сообщений на центральный пульт. Таким образом, это получается почти полный набор городских коммуникаций', - говорит Виктор Сюков.
В максимальный набор коммуникаций входят центральные водопровод, канализация, электричество, газ, интернет, телефония. 'Но в поселках эконом-класса, например, не всегда целесообразно включать в состав продукта такой набор центральных коммуникаций, так как это непосредственно влияет на цену предложения. Так, к примеру, вместо центральной канализации может использоваться септик', - говорит Антон Копылов.
Впрочем, в некоторых поселках строительство центральной канализации с общими очистными системами в принципе невозможно из-за наличия поясов зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения - когда, например, поселок находится на берегу водохранилища.
Что касается водоснабжения, то большинство девелоперов обычно предусматривает в своих поселках центральный водозаборный узел (ЦВЗУ) с разводкой воды по поселку с колодцами для подключения домов. 'Сейчас на рынке крайне редко можно встретить поселки, в которых застройщик предлагает покупателям самим бурить и обустраивать скважины. Как правило, это самый 'низ' эконом-сегмента или 'поселки', полностью состоящие из бесподрядных участков', - уточняет Антон Копылов.
На рынке есть поселки, где запроектирована подача воды из центральных водозаборных узлов с предварительной очисткой от железа методом аэрации, что считается безопасным для локальной очистной системы, и очисткой от бактерий методом УФ-облучения. При этом, как ни странно, цена за способ очистки не слишком сильно влияет на конечную стоимость подключения.
Дорого и дешево
Самые дорогие в подведении коммуникации - это газ и электричество, говорят специалисты. Если основная сложность в подведении газа - это строительно-монтажные работы, то в подведении электричества - в получении технических согласований. Стоимость подведения коммуникаций в поселке в первую очередь зависит от удаленности сетей, к которым необходимо подключиться. Также имеет значение ландшафт поселка, грунты, и его конфигурация. Кроме того, необходимо согласовать 'прохождение' коммуникаций через земли других собственников.
'Если представить идеальную ситуацию, что все сети, к которым нужно подключиться, проходят по границе поселка, то дороже всего девелоперу обойдется строительство дорог, канализационного коллектора и общих очистных систем, - говорит Антон Копылов. - Отчасти поэтому в поселках эконом- и бизнес-классов с относительно небольшим количеством домов - менее 80 домовладений - редко можно встретить центральную канализацию, ведь при малом числе домов стоимость центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого покупателя. В таких поселках локальная очистная система, как правило, единственно возможная альтернатива. Удачно, если поселок находится в непосредственной близости от уже существующей канализационной системы и удалось договориться о подключении к ней поселковой сети'. Центральные коммуникации увеличивают цену предложения. Впрочем, это логично, ведь покупатель освобождается от забот по сооружению септика или скважины.
По словам экспертов, покупателя должны насторожить те предложения, когда для группы на 50 участков и более стоимость подведения коммуникаций составляет менее 50 000 руб. с сотки земли. А черта риска находится на планке стоимости в 100 000 руб. за сотку земли. Вообще, подведение всех коммуникаций и строительство минимальной инфраструктуры стоит не менее 65 000 руб. с сотки, в эту цену входит электричество, газ, водопровод, канализация, дороги с системой дренажа, а также ограждения и детские площадки. Да и такая цена уместна только при условии, что точки врезки газа и электричества находятся не далее 1 км от поселка.
Пограничный вопрос
Но встречаются еще и коммуникации, которые 'почти есть'. В объявлении о продаже участков с привлекательной ценой часто встречается фраза 'коммуникации по границе'. Казалось бы, до благ цивилизации рукой подать. Но на деле все оказывается совсем не так, говорят специалисты. 'Фраза 'коммуникации на границе' по сути означает отсутствие их на участке. То есть все коммуникации подведены только к границе землевладения, а их подведение на территорию самого участка чаще всего оплачивается владельцем отдельно. Условия присоединения оговариваются в договоре. Сложности могут возникнуть, в основном покупатель не соблюдает своих договоренностей с застройщиком - например, не выполняет технические условия на их подключение', - говорит Антон Копылов.
Даже если коммуникации, заявленные в объявлении, действительно существуют, они могут находиться вовсе и не на границе участка. 'Если в объявлении говорится о коммуникациях по границе, то на практике это означает наличие коммуникаций, например, на расстоянии 1 км от участка. При этом, даже если коммуникации будут расположены в 100-200 метрах, их подведение к участку может оказаться невозможным: могут не дать разрешение собственники близлежащих участков на проведение коммуникаций через их землю либо будет невозможно определить и найти собственников для получения необходимого разрешения. Также коммуникации могут не иметь мощностей на электричество и выделение газа, и соответственно будет невозможно получить технические условия. А участки без электричества совершенно неликвидны - на них невозможно ни строить, ни жить. Одним словом, такое объявление означает, что даже если какие-то коммуникации где-то поблизости и есть, то продавец их согласованием не занимается, и это ложится на плечи покупателя', - замечает Виктор Сюков.
'Сегодня спрос на участки с подведенными коммуникациями примерно в четыре раза больше, чем на участки без них, - они ликвиднее. Подвести коммуникации к индивидуальному участку вне организованного поселка на сегодняшний день очень дорого. Например, протянуть газ к участку на расстояние менее одного километра обойдется в полтора миллиона рублей, подвести электричество - порядка 500 тыс. рублей и еще столько же придется заплатить за получение разрешения', - говорит заместитель генерального директора 'Аллтек Девелопмент' Виктор Сюков.
При этом разница в стоимости участка с подрядом и участка без подряда довольно существенна. 'Если участок с подведенными коммуникациями и без них находятся в одном месте, то разница в цене будет различаться минимум в два раза. Если говорить иначе, приобретая участок с подведенными коммуникациями, покупатель доплачивает в среднем от 120 000 до 150 000 рублей за сотку', - говорит Виктор Сюков.
На готовенькое
Покупать делянки в чистом поле не только без коммуникаций, но и без дорог сегодня практически нет желающих, времена, когда люди хватали любую землю, ушли безвозвратно. 'В современных коттеджных поселках такое явление, как 'участок без коммуникаций', практически отсутствует. Ведь одно из основных требований к современному загородному жилью, это именно коммуникации, которые обеспечивают жителей практически городским комфортом. Например, ситуация, при которой ответственный девелопер предлагает участки в поселке без центрального водоснабжения, кажется мне фантастической', - говорит генеральный директор девелоперской группы 'Интегра' Антон Копылов.
Другое дело, что коммуникации в поселках, особенно на ранних стадиях реализации проекта, могут быть не готовы. Однако при этом предложение в таких поселках несколько дешевле. Соответственно покупатель может выбрать, что для него важнее: цена или сроки. 'Судя по нашей статистике, в последнее время спрос сместился в сторону 'готовых' поселков, находящихся на завершающих стадиях строительства. Причем во всех сегментах. В первую очередь участки в готовых поселках интересуют тех, кто планирует строить собственный дом сразу после покупки участка. Чтобы к моменту завершения строительства можно было сразу заселиться, - продолжает Антон Копылов. - Покупатели отдают предпочтение участкам с готовыми коммуникациями еще и потому, что это во многом сократит риск невыполнения девелопером своих обязательств или затягивания сроков, в которые было обещано подведение коммуникаций'.
Все свое
Своя земля, свой дом... Казалось бы, что еще надо для счастья? Как минимум для полного счастья еще нужно электричество, водопровод и канализация. А еще - газ и телефон. 'Необходимый минимум подведенных к участку коммуникаций - это электричество от 15 кВт, газ низкого или среднего давления и дороги. Если говорить о максимуме, то к этому списку надо добавить еще воду из скважины, канализацию, телефон, интернет и автоматизированную систему охраны с выводом сообщений на центральный пульт. Таким образом, это получается почти полный набор городских коммуникаций', - говорит Виктор Сюков.
В максимальный набор коммуникаций входят центральные водопровод, канализация, электричество, газ, интернет, телефония. 'Но в поселках эконом-класса, например, не всегда целесообразно включать в состав продукта такой набор центральных коммуникаций, так как это непосредственно влияет на цену предложения. Так, к примеру, вместо центральной канализации может использоваться септик', - говорит Антон Копылов.
Впрочем, в некоторых поселках строительство центральной канализации с общими очистными системами в принципе невозможно из-за наличия поясов зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения - когда, например, поселок находится на берегу водохранилища.
Что касается водоснабжения, то большинство девелоперов обычно предусматривает в своих поселках центральный водозаборный узел (ЦВЗУ) с разводкой воды по поселку с колодцами для подключения домов. 'Сейчас на рынке крайне редко можно встретить поселки, в которых застройщик предлагает покупателям самим бурить и обустраивать скважины. Как правило, это самый 'низ' эконом-сегмента или 'поселки', полностью состоящие из бесподрядных участков', - уточняет Антон Копылов.
На рынке есть поселки, где запроектирована подача воды из центральных водозаборных узлов с предварительной очисткой от железа методом аэрации, что считается безопасным для локальной очистной системы, и очисткой от бактерий методом УФ-облучения. При этом, как ни странно, цена за способ очистки не слишком сильно влияет на конечную стоимость подключения.
Дорого и дешево
Самые дорогие в подведении коммуникации - это газ и электричество, говорят специалисты. Если основная сложность в подведении газа - это строительно-монтажные работы, то в подведении электричества - в получении технических согласований. Стоимость подведения коммуникаций в поселке в первую очередь зависит от удаленности сетей, к которым необходимо подключиться. Также имеет значение ландшафт поселка, грунты, и его конфигурация. Кроме того, необходимо согласовать 'прохождение' коммуникаций через земли других собственников.
'Если представить идеальную ситуацию, что все сети, к которым нужно подключиться, проходят по границе поселка, то дороже всего девелоперу обойдется строительство дорог, канализационного коллектора и общих очистных систем, - говорит Антон Копылов. - Отчасти поэтому в поселках эконом- и бизнес-классов с относительно небольшим количеством домов - менее 80 домовладений - редко можно встретить центральную канализацию, ведь при малом числе домов стоимость центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого покупателя. В таких поселках локальная очистная система, как правило, единственно возможная альтернатива. Удачно, если поселок находится в непосредственной близости от уже существующей канализационной системы и удалось договориться о подключении к ней поселковой сети'. Центральные коммуникации увеличивают цену предложения. Впрочем, это логично, ведь покупатель освобождается от забот по сооружению септика или скважины.
По словам экспертов, покупателя должны насторожить те предложения, когда для группы на 50 участков и более стоимость подведения коммуникаций составляет менее 50 000 руб. с сотки земли. А черта риска находится на планке стоимости в 100 000 руб. за сотку земли. Вообще, подведение всех коммуникаций и строительство минимальной инфраструктуры стоит не менее 65 000 руб. с сотки, в эту цену входит электричество, газ, водопровод, канализация, дороги с системой дренажа, а также ограждения и детские площадки. Да и такая цена уместна только при условии, что точки врезки газа и электричества находятся не далее 1 км от поселка.
Пограничный вопрос
Но встречаются еще и коммуникации, которые 'почти есть'. В объявлении о продаже участков с привлекательной ценой часто встречается фраза 'коммуникации по границе'. Казалось бы, до благ цивилизации рукой подать. Но на деле все оказывается совсем не так, говорят специалисты. 'Фраза 'коммуникации на границе' по сути означает отсутствие их на участке. То есть все коммуникации подведены только к границе землевладения, а их подведение на территорию самого участка чаще всего оплачивается владельцем отдельно. Условия присоединения оговариваются в договоре. Сложности могут возникнуть, в основном покупатель не соблюдает своих договоренностей с застройщиком - например, не выполняет технические условия на их подключение', - говорит Антон Копылов.
Даже если коммуникации, заявленные в объявлении, действительно существуют, они могут находиться вовсе и не на границе участка. 'Если в объявлении говорится о коммуникациях по границе, то на практике это означает наличие коммуникаций, например, на расстоянии 1 км от участка. При этом, даже если коммуникации будут расположены в 100-200 метрах, их подведение к участку может оказаться невозможным: могут не дать разрешение собственники близлежащих участков на проведение коммуникаций через их землю либо будет невозможно определить и найти собственников для получения необходимого разрешения. Также коммуникации могут не иметь мощностей на электричество и выделение газа, и соответственно будет невозможно получить технические условия. А участки без электричества совершенно неликвидны - на них невозможно ни строить, ни жить. Одним словом, такое объявление означает, что даже если какие-то коммуникации где-то поблизости и есть, то продавец их согласованием не занимается, и это ложится на плечи покупателя', - замечает Виктор Сюков.
Татьяна Лапина Финансовые известия
Нам важно ваше мнение