«Кидают на предоплате»

Осуществление сделки купли-продажи квартиры — процесс сложный и ответственный. Ошибаться нельзя — рискуешь очень большими деньгами. Большинство людей полагаются на профессионалов, то есть риэлторов. Но и к их выбору тоже надо подходить очень серьезно. Пример череповчанки Светланы Виноградовой тому подтверждение. Вот что рассказала журналу «Про недвижимость» сама потерпевшая.

«При покупке квартиры я обратилась к частному риэлтору Павлу Н. Он работал при одном агентстве (не хочу его называть, так как само агентство тут ни при чем). Точнее просто размещался в их помещении. 29 февраля этого года мы заключили с ним договор о том, что он мне поможет купить квартиру, оформит все документы.1 млн 700 тыс. цена выбранной квартиры. Я отдала Павлу Н. 20 тыс. рублей предоплаты, чтобы «закрепить эту квартиру за собой». Мы заключили с риэлтором соответствующий договор. Срок завершения сделки был оговорен до 31 марта.

В дальнейшем, когда я ему звонила, он всегда торопливо говорил: «Все нормально. Все нормально ». Тем временем на мою прежнюю квартиру уже нашлись покупатели, вся цепочка была составлена. Ждали только меня. Это были двадцатые числа марта. Снова звоню риэлтору, он говорит: «Все-все. Документы собираю в банк». Дело в том, что у меня еще оформлялась ипотека. Прихожу в банк, а там мне заявляют, что никаких документов на мое имя нет и не было.

Опять звоню риэлтору, а он вдруг выдает: «Знаете, а они (продавцы квартиры) отказались продавать». У меня шок. Мы ведь три месяца свою квартиру продавали. Сделки срывались несколько раз. В общем, доконали меня окончательно! На нервной почве пришлось лечь в больницу. Хорошо еще другое агентство, которое мне помогало продать квартиру, нашло вариант покупки, пока я лежала на больничной койке. А с этого частного риэлтора мы смогли вытребовать обратно только 10 тысяч рублей.

Выйдя из больницы, стала ему звонить, пытаться назначить встречу. Павел Н. либо не брал трубку, либо говорил, что ему некогда, нет денег и так далее. Я обратилась в Общество защиты прав потребителей. Там мне посоветовали оформить на его адрес «претензию» и лично вручить, чтобы он указал сроки возврата долга. Однако он продолжает избегать со мной встречи. Я и домой ему звонила. Трубку взяла жена и нагло заявила: «Жалуйтесь, что хотите, делайте, но ничего вы не получите. У нас денег нет». Но это же мои деньги! По их вине сорвалась сделка! Я еще и финансовые потери понесла: ипотека была взята из расчета стоимости квартиры 1,7 млн. рублей, а квартиру мне пришлось купить на 150 тысяч рублей дороже, так как за этот месяц квартиры еще подорожали. Так что мне еще и в долги влезть пришлось.

На днях все-таки смогла до него дозвониться. Говорю ему, что нашла его адрес (а гражданин, кстати, прописан не в Череповце, а в Чебсаре) и послала «претензию» заказным письмом. Через десять дней пообещала пойти в суд и взыскать с него за все: не только долг, но и материальный, и моральный ущерб.

Вскоре звонит… его жена. Теперь уже просит, чтобы я еще подождала. Говорит, что у него просто нет денег сейчас. Но почему я должна ждать, да еще и за свой счет? Проценты-то начисляют. А тут как-то в компании зашла речь об этой истории. И молодой человек, занимающийся недвижимостью, воскликнул: «Павел Н.? Так я его знаю. Он что тебя кинул на предоплату? Так он многих так кидает на 10 тысяч». Из агентства, где он раньше сидел, его выгнали — слишком много претензий клиентов было.

Сейчас хочу сходить еще в ту квартиру, которую собиралась купить. Надо узнать, что с ней на самом деле стало. Может, не только меня одну он с ней обманул. А его отговорка о том, что денег нет, тоже возмутительна. Когда он изредка снимает трубку, говорит, что ему некогда, потому что у него сделка. А если есть сделки — должны быть и деньги. А он три месяца мне не может вернуть мои же 10 тысяч рублей».

Аванс или задаток?

Как не оказаться в подобной ситуации и главное — как исправить положение, нам рассказал юрист Вадим Бобок.

«В соответствии с Гражданским кодексом РФ задатком признается «только денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». При этом соглашение о задатке независимо от его размера должно быть совершено в письменной форме (как в виде отдельно составленного документа, так и как часть основного договора). Таким образом, задаток — это только денежная сумма, которая во-первых, является доказательством заключения договора; во-вторых, засчитывается в счет последующих платежей между сторонами; в-третьих, является мерой обеспечения взятых на себя обязательств сторонами договора.

Необходимо знать, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне (внимание!) двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне подтвержденные убытки сверх суммы задатка.

Но и здесь имеются нюансы. От задатка следует отличать аванс, т.е. «платеж, осуществляемый во исполнение договора до исполнения встречной обязанности другой стороной». Выдача аванса не влияет на вступление договора в силу и при неисполнении обязательства аванс всегда подлежит возврату. Поэтому в тексте документа необходимо четко формулировать, что уплаченная сумма является задатком, в противном случае она будет считается уплаченной в качестве аванса и не будет уже являться мерой обеспечения.

И еще совет. В случае заключения договора с риэлтером на приобретение квартиры, в котором имеется условие о задатке, необходимо обращать внимание на следующее:

— если риэлтор выступает в представленном договоре как продавец квартиры, а вам она подходит по всем показателям, сумму задатка можно существенно увеличить, т.к. эта сумма и так пойдет в счет оплаты по договору, а в случае отказа от договора риэлтер обязан будет вернуть задаток в двойном размере;
— если риэлтор выступает в представленном договоре как посредник между собственником квартиры и вами, сумму задатка лучше минимизировать (если условие о задатке обязательно), т.к. риэлтор всегда избежит ответственности за отказ от исполнения договора, сославшись на отказ в продаже квартиры ее собственником. Вам же в случае нахождения более выгодного варианта и отказа от заключенного договора, придется с задатком расстаться в полном объеме. В такой ситуации риэлтер как бы держит вас на крючке. Причем даже сам, нарушая все возможные сроки. А после, отказавшись от обязательств по договору, материальной ответственности избежит, просто вернув ваш задаток».

Что касается описанного случая, то Светлане все правильно посоветовали юристы. Единственное, что можно еще предложить, раз должник, уклоняется даже от получения официально оформленной претензии, это пойти в ОБЭП. При желании в деяниях Павла Н. можно найти состав преступления. Например, мошенничества, так как злоупотребление доверием налицо. Часто вмешательство милиции очень ускоряет процесс возврата долга.

Лев ЕГОРОВ

Журнал "Про недвижимость35" №8 Июнь 2008г.