Мы будем жить теперь по-новому, или Девелопмент как инструмент улучшения качества жизни

Это странное слово девелопер

Преобразование экономического строя России, появление частной собственности и рыночных механизмов повлекло за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Особенно болезненно эти изменения затронули сферу капитального строительства. Государство в силу ряда причин практически полностью отказалось от непосредственного участия в инвестиционных процессах, если не считать отдельных крупнейших проектов, имеющих народнохозяйственное значение. Изменение ситуации раньше других почувствовали профессиональные подрядчики — строительные организации, мгновенно оказавшиеся и без финансирования, и без снабжения, и без заказчиков.

Поэтому уже с начала 90-х гг. начался активный поиск новых источников финансирования и способов организации строительного процесса. Одним из таких новых направлений развития рынка недвижимости и строительства явилось выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. О девелопменте и девелоперах все чаще можно не только прочитать на страницах профессиональных изданий, но и узнать из средств массовой информации, услышать на встречах и совещаниях. Так что же это такое?

Главное — прибыль

Девелопер (developer) — образовано от английского слова «развивать». Основная задача девелопера в недвижимости — увеличивать капитализацию объекта недвижимости. Если говорить в двух словах, то девелопер — это предприниматель, который создает объекты недвижимости, начиная с разработки бизнес-концепции и заканчивая сдачей готового объекта. Он выступает автором идеи, выбирает и приобретает земельный участок под застройку, организует проектирование, строительство, нанимает генподрядчика, брокеров, управляющие компании (которые сдают в аренду или продают здание). Как финансировать проект, тоже решать девелоперу: он может это делать сам, а может привлекать стороннего инвестора.

Обычно основная задача девелопера — получение прибыли, то есть он просчитывает риски, затраты, финансовые потоки и т.д. Поэтому для того, чтобы
стать профессионалом в области девелопмента, необходимо иметь опыт и знания в юридической, финансовой, маркетинговой и архитектурной областях. Девелопер отличается от других профессий в недвижимости, например, от строителей тем, что профессия «девелопер» более масштабная и охватывает гораздо больше сфер деятельности.

Девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения
и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящихся к капитальным благам.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика), а получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребностям приобретателей (арендаторов) недвижимости.

Из жилого — в нежилой

Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; — определение условий привлечения инвестиций,
разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятельностии контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические
процессы. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Ивестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр. Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. К прямым доходам бюджета могут быть отнесеныплатежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр. Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости, как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод — одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Если говорить о Череповце, то здесь в качестве примера эффективного девелопмента можно привести расселение жилых домов на Советском проспекте,
которые в результате этой непростой операции превратились в офисы, торговые центры и прочее. С приходом в этот район девелоперов расположенные
здесь объекты недвижимости стали гораздо привлекательнее во всех смыслах. Изменилась в лучшую сторону и жизнь самого района — теперь это деловой и культурный центр города.

Из центра — на периферию

Рынок торговой недвижимости России активно развивается и является инвестиционно-привлекательным направлением для российских и международных инвесторов. По оценкам специалистов, главными факторами успеха торгового центра становятся профессиональное управление, успешное маркетинговое продвижение торговых центров на рынок. Концепции новых торговых центров становятся более сложными. Они укрупняются и, как правило, имеют помимо торговых залов развлекательные секции. Появляются западные концепции магазинов, происходит смена потребительского поведения. Учитывая высокий уровень конкуренции, девелоперам со временем приходится прибегать к реконцепции своего объекта.

На рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга почти не осталось подходящих для строительства торговых центров земельных участков, а конкуренция стала намного жестче. Поэтому девелоперы и инвесторы потянулись сначала в региональные города-миллионники и полумиллионники, а затем и в менее крупные города. Правда, специалисты отмечают, что основной проблемой вхождения столичных девелоперов в 300-тысячники является то обстоятельство, что качественный потребитель, ориентированный на известные бренды, здесь только формируется. Однако рост товарооборота и доходов населения позволяет говорить о неплохих перспективах новых ТЦ. Эта тенденция в полной мере присуща и Череповцу.

Сергей Ананенко, зам. мэра по стратегии, так комментирует ситуацию, сложившуюся в этой сфере:

— Главная задача девелопера — организовать бизнес, ориентированный на максимально прибыльную эксплуатацию объекта. Поэтому понятно его стремление заработать на аренде торговых площадей. Как сделать эффективной и прибыльной работу торгового центра? Ведь в настоящие время эти объекты весьма разнообразны, и в каждом есть свои плюсы и минусы. Торговые центры разделяются по так называемым форматам, т.е. соответствуют определенным критериям, которыми необходимо руководствоваться при проектировании и строительстве.

Например, существует различные типы торговых центров, разделяющихся по зоне влияния: микрорайонные; районные; окружные; региональные. Или же по назначению: торговый центр товаров первой необходимости; многоцелевой торговый центр (представленный широким кругом развлечений и подборкой стильных и модных магазинов); торговый городок. В любом торговом центре есть так называемые якорные арендаторы — в качестве примера можно привести «Техносилу», МБТ или «Эльдорадо», любого другого крупного продавца бытовой техники — и дополнительные арендаторы, например, какие-нибудь предприятия общественного питания. Эффективный девелопер должен реализовать как собственные амбиции, так и найти компромисс между экономикой проекта и желаниями архитектора, а также привлечь достойных арендаторов, заполнив площади объекта по максимуму удобно и для покупателей, и для самих ритейлеров.

Перед ним стоит очень тонкая задача — найти оптимальное соотношение между арендаторами, сбалансировать потребительскую составляющую ТЦ, сделав торговый центр максимально привлекательным для потенциальных покупателей, чтобы обеспечить, соответственно, максимальную прибыльность объекта. Наш город привлекателен высоким уровнем жизни, стабильными доходами. Конечно, надо учитывать местную специфику — город рабочий, с хорошо прослеживаемым производственным графиком, то есть каждый день примерно у 20 тысяч череповчан — законный выходной.

Ну и, разумеется, девелоперам надо четко понимать, что существует норма насыщения торговых площадей. Например, в той же Казани, где мне недавно
довелось побывать, коммерческая недвижимость, расположенная в центре, опустела — произошел отток покупателей в торговые центры, построенные на окраинах Казани и за чертой города.

Согласно общемировым стандартам, аренда должна покрывать стоимость права собственности за четыре года. Строительство — это достаточно капиталоемкий процесс, и наличия денежных ресурсов у обычного предпринимателя не всегда достаточно, чтобы вложиться в строительство собственной недвижимости. Понятно, что череповецкие предприниматели не всегда располагают достаточными для девелопмента крупными свободными капиталами, ведь Череповец прежде всего развитый промышленный город, и, естественно, львиная доля инвестиций идет в развитие промышленности. Не случайно поэтому в Череповце очень хорошо зарекомендовала себя схема развития девелопмента, при которой иногородний инвестор привлекает местного партнера, у которого есть и опыт, и компетенция, и сложившиеся в деловой среде связи.

Вложить деньги в землю…

Девелопмент — разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности: от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки новой земли и продажи улучшенных земельных участков.

Юрий Румянцев, президент ассоциации череповецких риэлторов:

— В Череповце девелопмент — иначе говоря, инвестиции в застройку — достаточно новая и еще не слишком освоенная отрасль предпринимательства. Сейчас девелоперы, если говорить о череповецких реалиях, — это, в основном, представители московского и питерского бизнеса. Конечно, есть на этом рынке и местные игроки, но их пока не очень много. Не секрет, что инвестиции в строительство требуют наличия очень больших свободных средств — особенно если речь идет о прокладке коммуникаций. У череповецких предпринимателей свободных денег — в достаточном объеме для солидных капиталовложений — не так много по сравнению со столичными девелоперами, которые к тому же зачастую привлекают и иностранный капитал.

Что касается девелоперских тенденций применительно к Череповцу, то сейчас, если говорить непосредственно о городской черте, довольно активно заселяется Зашекснинский микрорайон и район ул. Монт-Клер. Непонятная ситуация складывается с коммуникациями на ул. Олимпийской. Которые, скорее всего, будут прокладываться за счет инвесторов. Но когда и как это будет осуществляться — полной ясности нет. Что, конечно, не может не сказываться на цене участков. На ул. Олимпийской — поскольку, повторюсь, там на сегодняшний момент нет определенности с прокладкой коммуникаций — участок стоит от 200 до 500 тыс. рублей, а вот в районе Монт-Клер, где коммуникации есть и продлить их особого труда не составит, — стоимость 10 — 15 соток земли достигает 2 млн рублей. Сейчас все более востребованными становятся земельные участки, расположенные неподалеку от города — в пределах 20 — 30 км. Люди вкладывают средства в строительство домов, в которых смогут жить круглый год. Это участки в районе Городища (Костяевки, если говорить конкретнее), на Мологе, в районе Пулова-Борисова, деревни Нова на берегу Шексны, в Бурцево. (Здесь, кстати, многие дома уже проданы). Популярны участки в сторону Кириллова. Благодаря инвестициям девелоперов инфраструктура развивается, а, значит, недвижимость становится гораздо привлекательнее для потенциальных покупателей.

Так что, образно говоря, девелопменту в Череповце стоит сказать безусловное «да», поскольку именно с его помощью можно разрешить противоречия между возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и существующими качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент стал составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народно-хозяйственном комплексе страны. Девелопмент является не только способом умножения богатства собственника, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения.

Елена Батурина

Журнал "Про недвижимость35" №9 Август 2008г.