Доверенность - доверяй, но проверяй...

К счастью, прошли те времена, когда народ пугали черными риэлторами – мошенниками, которые спаивали граждан с целью завладеть недвижимым имуществом. Сейчас такие случаи если и происходят, то крайне редко. Такими «топорными» методами уже давно никто не действует. Всё происходит намного изящнее…

В июле этого года в одно из агентств недвижимости Череповца обратился некий - Александр Б. с просьбой помочь обналичить сертификат на покупку жилья. Он чернобылец, сертификат ему выдало государство, поэтому сомнений в подлинности документа у сотрудников агентства не возникло. Да и сумма, на которую был выдан сертификат, не самая большая - 722 тысячи рублей, какое тут может быть мошенничество.

Андрей Королев, руководитель агентства недвижимости «Череповецкий Дом»: «Смешная сумма то... Что у нас на эти деньги можно купить? Дом в деревне или квартиру где-нибудь в Яганово…» Но он сразу сказал, что квартира не нужна, мне его надо обналичить...»

Процедура обналичивания проста как «дважды два». Контора от имени владельца сертификата подбирает квартиру на необходимую сумму, оформляет покупку, а потом вновь продает недвижимость. Клиент получает наличные, а агентство заранее оговоренную сумму за свои услуги.

1 июля между агентством недвижимости и гражданином Б. был заключен договор на оказание услуг. В этот же день гражданин выписал доверенность на имя одного из сотрудников агентства, в которой черным по белому доверял ему купить от его имени квартиру в поселке Яганово, по ул. Центральная д. 14, кв 12., а для этого получать все необходимые справки и уведомления.

- Андрей Королев, руководитель агентства недвижимости «Череповецкий Дом»:

«...В общем, он все выписал именно на эту квартиру, находясь в здравом уме и твердой памяти, даже нотариус может все это подтвердить… Это произошло 1 июля 2008 года.»

ДОВЕРЕННОСТЬ — письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Срок действия сертификата заканчивался в середине сентября, а поскольку оформление квартиры в собственность дело долгое, сотрудник риэлторской фирмы начал как можно быстрее работать над выполнением заказа.

Уже 15 июля гражданин Б. стал собственником квартиры в Яганово. Дело осталось за малым - предоставить документы в Сбербанк (имеенно этот банк является гарантом государственных ценных бумаг) и ждать перечисления суммы, обозначенной в сертификате, на счет бывшему собственнику квартиры. Что и было сделано риэлтором от лица своего клиента.

Однако,когда через 2 недели (28 июля) сотрудники агентства недвижимости пришли в банк, за подтверждением перевода денег по сертификату Белякова, их ждал очень неприятный сюрприз.

Андрей Королев, руководитель агентства недвижимости «Череповецкий Дом»: Мы пришли в банк за деньгами, а нам сказали: «Извините, Александр Б. пришел с документами на новый дом и написал заявление об отказе от квартиры в Яганово...»

Оказалось, что гражданин Б. еще 18 июля заключил второй договор купли-продажи на тот же самый сертификат. На этот раз покупался дом в поселке Суда.

Андрей Королев, руководитель агентства недвижимости «Череповецкий Дом»: «29 числа Б. отозвал доверенность, выданную сотруднику нашего агентства, но документы-то все уже оформлены. И теперь получается, что на один сертификат оформлено уже два объекта – квартира в Яганово и дом в Суде... Мало того, получается, что он подставляет нашего риэлтора и людей, которые продали квартиру, потому что они уже не собственники, а денег нет…

И мы в этой ситуации совсем бесправны, и бесправен наш клиент... Потому что банк, раз пришел сам хозяин, старый договор просто выбрасывает и начинает оформление сделки по новому зданию… Как мне сказал начальник кредитного отдела: «Раз клиент пришел, не вправе ему отказать… Но зачем тогда доверенность – это же юридический документ…

История сложная. Кто виноват в сложившейся ситуации в принципе понятно – хозяин злополучного сертификата.

Но если посмотреть на эту историю с другой стороны, то сразу возникает несколько вопросов к структурам, которые участвуют в оформлении подобного рода сделок.

Во-первых, почему в районном отделе регистрации недвижимости ЗАРЕГИСТРИРОВАЛИ НА ОДИН СЕРТИФИКАТ ДВЕ СДЕЛКИ ОДНОВРЕМЕННО? Ведь если бы специалисты управления проверили платежный документ, то всех проблем удалось бы избежать…

Дмитрий Тулин, начальник отдела по работе в муниципальных образованиях и по взаимодействию с крупными правообладателями УФРС по Вологодской области:

«Дело в том, что отследить один и тот же сертификат, участвующий в различных сделках купли-продажи, невозможно. При подтверждении фактов участия одного и того же сертификата в 2-х и более сделках считаем, что данные случаи происходят из-за недобросовестности со стороны покупателей...

Во-вторых, почему специалисты Сбербанка России, без каких либо объяснений со стороны клиента, отозвали документы по первой сделке и оформили другую. Ведь у банка есть своя служба безопасности, которая должна была, по крайней мере, заподозрить неладное и проверить, нет ли у человека преступных намерений…

Дмитрий Хмелюк, начальник кредитного отдела череповецкого отделения №1950 Сбербанка России: «Дело в том, что в случае, когда клиент лично приходит в банк, чтобы внести изменения в сделку, банк, к сожалению, не вправе ему отказать. Вступает в силу главное правило торговли – «Клиент всегда прав», а банк, по сути, продавец своих услуг.

Но, оговорюсь, это только в том случае, если деньги по сделке еще не перечислены на счет клиента…

Что же касается данного конкретного случая…

Ну, посудите сами, даже наша служба безопасности не сможет проверить, связаны ли изменения в сделке с преступными намерениями или человек просто передумал покупать один дом, и решился приобрести другой. Такое ведь тоже вполне может произойти… Тем более, что гражданин Б. все сделал по закону: отозвал доверенность, после чего предыдущая сделка аннулировалась, и предоставил все необходимые документы по новому дому…

А за то, что в результате действий гражданина Б., кто-то косвенно пострадал, банк не может отвечать… Эти взаимоотношения лежат вне зоны ответственности банка…»

К сожалению, представители обеих организаций со своей точки зрения – правы. Их структуры отвечают только за механизм совершения сделки, и ни коим образом не касаются взаимоотношений продавца, покупателя и посредника.

Татьяна Чумакова, адвокат:

«В данной ситуации винить можно только непосредственного владельца сертификата, и то только за то, что он передумал покупать один дом и решил приобрести другой. Но какого-то наказания за это закон не предусматривает… Если, конечно, у этого гражданина изначально не было каких-то преступных намерений.

Кроме того, владельцы агентства недвижимости, зная хорошо, что работать по доверенности - это большой риск, должны были также поддерживать контакт с доверителем - владельцем сертификата, уточняя, не отменил ли он свое поручение, выраженное в доверенности.

Во-первых, в любой момент доверенность может быть отозвана человеком ее выдавшим, что и случилось в данной ситуации… и с этим ничего не поделаешь, это законное право каждого гражданина.

А во-вторых, с этим человеком может случиться какое-то несчастье, в результате которого он погибнет, и тогда доверенность тоже теряет силу».

В данном конкретном случае как такового мошенничества со стороны Б. действительно нет. Он уже подписал все необходимые документы о расторжении сделки с квартирой в поселке Яганово. И сейчас идет обратная процедура оформления квартиры на ее старых владельцев. Но процесс это длительный, а, значит, люди в любом случае понесли убытки. Как и риэлторская контора, работник которой проделал большую работу, но сделка не совершилась, а значит он ничего не получит за свои усилия. Мало того, теперь он вынужден заняться обратным оформлением квартиры, чтобы не уронить престиж компании в глазах второго клиента (продавца).

Эта история еще раз доказывает старую русскую пословицу: «Доверяй, но проверяй!» Особенно в делах, где фигурируют большие деньги. А в делах недвижимости вообще лучше работать только в личном контакте – так советуют юристы…

От редакции:

В этой истории, как оказалось, есть еще одна сторона, из-за которой собственно и могла сложиться такая сложная ситуация.

Из непроверенного источника нам стало известно, что регистрацией второй сделки (в поселке Суда) занимался некий Николай З. - риэлтор другого агентства недвижимости. К сожалению, какого именно, нам узнать не удалось.

Но специалисты сферы недвижимости в большинстве своем сходятся в одном мнении: Николай З. решил каким-то образом воспользоваться тем, что гражданин Беляков питает слабость к алкоголю, а, значит, есть возможность заработать легкие деньги путем мошенничества соответственно. Но это только предположения...

Никита Алексеев

Журнал "Про недвижимость35" №10 Сентябрь 2008г.