Этапы оформления. Шаг второй

В прошлом номере мы начали рассказывать о том, как правильно оформить ипотечный кредит. Итак, вы собрали все документы, необходимые для получения кредита, в банке их посмотрели и дали добро на недостающую сумму. Теперь предстоит следующий этап — подобрать жилье и собрать все документы на заветные квадратные метры.

По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

- паспорт на жилье с его планом;

- справка о регистрации (форма 9);

- отчет оценщика;

- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры) либо на обременение квартиры правами несовершеннолетних лиц.

Оценка жилья при ипотеке

Согласно законодательству об ипотеке оценка жилья — это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями, имеющими соответствующие лицензии. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков, и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами.

В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

В среднем услуги оценщиков в Череповце стоят 1500 — 2000 рублей, но по каким-то сложным, нестандартным объектам недвижимости стоимость оценки может быть существенно выше.

Ипотечное страхование

Страхование — еще одно обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10 %, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, несмотря на то, что страховщик не является его партнером.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 — 0,5 % суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 — 1,5 %. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 — 0,7 %.

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1 — 1,5 % в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается — готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. О том, как происходит конечная процедура оформления «ипотечного» жилья, мы расскажем в следующем номере.

Любовь Смирнова, по материалам Череповецкого филиала Фонда развития ипотечного кредитования Вологодской области и www.ipohelp.ru

Журнал "Про недвижимость35" №10 Сентябрь 2008г.