Спрашивали - отвечаем

    Продолжаем публиковать ответы на ваши вопросы, связанные с налогообложением в сфере недвижимого имущества. Эксперт рубрики в этом номере — Ирина Фалиштынская, генеральный директор ООО «Центральная консультационная служба по налогам Вологодской области».

    — Земельный участок находится в аренде, договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра. Будет ли начисляться налог в этом случае?
    — Использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, в соответствии со ст. 388 гл. 31 Налогового кодекса РФ облагаются ежегодным земельным налогом.
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
    Таким образом, если земельный участок сдан в аренду, то арендатор уплачивает арендную плату и, следовательно, не является плательщиком земельного налога. Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника.

    — Земельный участок продается с домом, который в собственности менее трех лет. Суммируется ли вычет в 1 млн рублей на дом и 250 тыс. рублей на земельный участок?
    — Имущественный налоговый вычет по доходам от продажи имущества предусмотрен пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Получение такого вычета — это использование налоговой льготы или налогового освобождения, на основании которого полученные доходы от продажи (или их часть) не будут подлежать налогообложению НДФЛ.
    В настоящее время предусмотрена зависимость размера вычета от вида продаваемого имущества. При этом в Налоговом кодексе РФ не установлено ограничений количества объектов имущества (долей в нем), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.
    В данном случае жилой дом и земельный участок (в собственности менее трех лет) относятся к одной группе объектов, при продаже которых размер имущественного налогового вычета предусмотрен в размере полученного дохода, но не более 1 млн рублей. Предусмотренный лимит вычета не подлежит увеличению в случае продажи налогоплательщиком в течение одного и того же налогового периода нескольких объектов принадлежащего ему недвижимого имущества.
    Нужно отметить, что использование права на получение имущественного налогового вычета по доходам целесообразно в случаях, когда по тем или иным причинам налогоплательщик не может представить документальное подтверждение фактически произведенных им расходов на покупку этого имущества. Это касается не только ситуации, когда такие документы не оформлялись или были утрачены, но и случаев получения дорогостоящего имущества в дар или по наследству.
    Таким образом, в случае когда налоговую базу по НДФЛ нельзя уменьшить на сумму расходов на приобретение продаваемого имущества, налогоплательщик может воспользоваться правом на имущественный вычет в пределах 1 млн рублей в отношении обоих проданных объектов: как земельного участка, так и жилого дома.
    Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 %.
    Применение данной нормы налогового законодательства базируется на трех основных моментах, когда при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов налогоплательщик вправе при определении налоговой базы по налогу применять имущественный налоговый вычет. А именно:
    — в размере 1 млн рублей по доходам от реализации всех объектов;
    — в размере документально подтвержденных расходов по каждому объекту;
    — в размере 1 млн рублей по одному объекту, по остальным — в сумме документально подтвержденных расходов.
    Получение любого имущественного налогового вычета предполагает необходимость обращения налогоплательщика в налоговые органы для подачи налоговой декларации в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом, в котором получен доход.

    — Будет ли начисляться налог при продаже доли в квартире, если праву собственности менее трех лет? Из какого расчета?
    — Налоговым законодательством РФ установлено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности.
    Вместе с тем необходимо учитывать, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не исключают возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что именно является объектом договора купли-продажи.
    Если квартира, находившаяся в общей долевой собственности менее трех лет, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный налоговый вычет по НДФЛ, установленный ст. 220 НК РФ в размере 1 млн рублей (или в сумме расходов, связанных с приобретением квартиры), распределяется между всеми совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
    В случае продажи доли (долей) в квартире, являющейся самостоятельным объектом договора купли-продажи и находившейся в собственности этого налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет по доходам от продажи такой доли (долей) в квартире предоставляется ему в размере, не превышающем 1 млн рублей (или суммы расходов, связанных с приобретением этой доли). Напомню, что основанием для получения имущественного налогового вычета у налогового органа является декларация по НДФЛ.

Ольга Тихая