Спрашивали-отвечаем

В нашу редакцию поступает много вопросов, связанных с налогообложением в сфере недвижимого имущества. Прежде всего они касаются налогов на доход от продажи и приобретения недвижимости, а также имущественного налогового вычета. В этом номере на вопросы наших читателей отвечает Ирина Фалиштынская, генеральный директор ООО «Центральная консультационная служба по налогам Вологодской области».

— Если квартиру продают несколько собственников отдельными договорами, каждый ли собственник может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.?
    — При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. 
    Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Однако данная норма в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 13.02.2008 № 5-П применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
    Таким образом, если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности, по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в полной сумме 1 000 000 руб., без его распределения на других совладельцев. Данные содержатся в письме ФНС России от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13578@.

— Как начисляется налог на доход от сдачи квартиры в аренду? Например: доход 10 000 руб., расход на коммунальные услуги 3000 руб.
    — На основании ст. 153 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него. Таким образом, сумма расходов на коммунальные услуги 3000 руб. не связана с получением дохода от сдачи помещения в аренду. Следовательно, доход в размере 10 000 руб., полученный по договору аренды, подлежит налогообложению без уменьшения на расходы, связанные с коммунальными платежами.

— У одного человека Ѕ доля в квартире более трех лет в собственности, и Ѕ менее трех лет в собственности у другого человека, стоимость квартиры 1 500 000 руб. Как будет рассчитываться налог, если квартира продается полностью единым договором?
    — Физическое лицо, являющееся собственником Ѕ доли более трех лет, в случае продажи указанной доли освобождено от представления налоговой декларации и уплаты налога на основании п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.
    Физическое лицо, являющееся собственником Ѕ доли менее трех лет, при продаже своей доли обязано исчислить налог и представить в налоговый орган налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц. 
    Налоговая база для исчисления НДФЛ определяется как доходы, полученные от реализации доли 750 тыс. руб. (1500 тыс. руб. : 2), уменьшенные:
    — на имущественный налоговый вычет в сумме 500 тыс. руб. (1000 тыс. руб. : 2), тогда налогооблагаемая база составит 250 тыс. руб. (750 тыс. руб. – 500 тыс. руб.), сумма налога на доходы физических лиц по ставке 13 % — 32 500 руб. (250 тыс. руб. Ч 13 %),
    — либо на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением доли. В таком случае сумма налога будет зависеть от разницы в цене продажи и приобретения указанной доли имущества.

— Уточните, пожалуйста, принята поправка к закону о возврате подоходного налога по приобретению жилья, теперь лица, которые уже однажды воспользовались возвратом, но получили его не с суммы в 2 млн руб., а с меньшей суммы (например, 1200 тыс. руб.), могут получить возврат подоходного налога с другого приобретенного объекта или нескольких на сумму неиспользованного остатка (например, 2000 тыс. руб. – 1200 тыс. руб. = 800 тыс. руб.)?
    — С 1 января вступили в силу изменения Налогового кодекса, которые устанавливают новые условия предоставления имущественного налогового вычета. До сих пор вычет по НДФЛ в размере 13 % каждый налогоплательщик имел право получить в размере не более 2 млн руб. только при покупке одного объекта жилой недвижимости.
    Теперь имущественный вычет можно заявлять по нескольким объектам до полного использования вычета, но в размере также не более 2 млн руб.
    Однако действие этого закона распространяется исключительно на правоотношения с 2014 года (п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ). А это значит, что под него подпадает имущество, государственная регистрация в отношении которого произошла уже в этом году и далее.
    Те, кто воспользовался льготой по возврату НДФЛ ранее по другому объекту недвижимости (например, на сумму 1200 тыс. руб.), к сожалению, вычет до 2 млн руб. добрать не смогут, так как новые условия предоставления вычета на них не распространяются.

Подготовила Ольга Тихая