|
О том, как в ближайшее время будет развиваться рынок недвижимости в Череповце, какие направления в этой сфере можно считать самыми перспективными и, наконец, чем нам, потенциальным клиентам строительных компаний, может помочь государство, рассказывает Александр Утилеев. Юрист по образованию, глава фирм-застройщиков, под его началом в Череповце возводятся сразу несколько многоквартирных домов.
— Александр Сергеевич, расскажите, как вы пришли в строительный бизнес?
 — Это было в 2008 году. Кризис, цены на активы тогда упали. В том числе подешевела земля. Я, как бизнесмен, не мог этого не заметить. Приобрел несколько участков в городе, и с этого момента началась, скажем так, моя история как застройщика. Начали возводить в Череповце многоквартирные многоэтажные жилые дома. Кроме того, наши фирмы сейчас строят жилой дом в Кадуе. Работы много, и она интересная. Моя компания — это компания-оператор. Нам принадлежат активы. А подрядчики — сторонние, но очень надежные и известные в Череповце строительные фирмы. Вообще, мне было интересно пройти весь путь с нуля, хоть это и непросто. Но, как говорил Рузвельт, единственной преградой осуществлению наших планов на завтра могут стать наши сегодняшние сомнения. Пришлось, конечно, вопрос изучать, самообразовываться в этой области. Моя задача как руководителя — грамотно все просчитать: сколько средств нужно собрать, сколько в итоге можно выручить, какой будет экономия, каково налоговое бремя и т. д. Как писал один польский сатирик, мечты — это планы в уме, а планы — мечты на бумаге.
— Строительный бизнес сегодня себя оправдывает?
— Да, иначе не было бы смысла им заниматься. Хотя на череповецком рынке недвижимости сегодня мы видим некоторую стагнацию. Здесь застройщики оказываются чуть ли не в анекдотической ситуации: сколько посадил — столько накопал, ни единый клубень не пропал… Только смеяться не хочется. Конечные цены на квартиры у нас очень невелики. В Вологодской области, по данным РБК, себестоимость квадратного метра жилья не превышает 35 тысяч рублей. Что туда входит: стройматериалы, налоговая нагрузка, зарплата сотрудников, сети, земля, инженерные изыскания. Цена, по которой в итоге продается квадратный метр, почти такая же. И откуда, спрашивается, брать средства на развитие? Если сравнивать Череповец с аналогичными городами, такими как Тверь, Калуга, Белгород, то там себестоимость квадратного метра примерно та же,
35 тыс. рублей, а вот продается уже готовое жилье гораздо дороже — от 50 до 65 тыс. за кв. м.
— Чем можно объяснить такую ситуацию в Череповце?
— Еще раз подчеркну: сегодня в Череповце цены на недвижимость реально низкие. А диктует это сама экономика. В последнее время резко упал спрос на недвижимость у горожан. Тем не менее в Череповце больше десятка строительных компаний, которые могут предложить свои услуги в этой сфере. Так что клиенту сегодня, как говорится, и карты в руки. Если человек колеблется, брать или не брать квартиру, ответ однозначный — брать. Цена низкая, выбор большой.
— Какие квартиры своим клиентам предлагает ваша фирма?
— Мы сегодня строим жилье бизнес-класса. Чем оно отличается? Высокие потолки, большие площади, хорошее лифтовое оборудование. Кроме того, планируется проект массовой застройки. Это не будут квартиры экономкласса, это будут квартиры для людей со средним достатком. Стандартные потолки, чуть меньше площадь. Мы строим из кирпича, старого проверенного материала, и квартиры в таких домах люди охотно покупают. В ближайшее время хотим выйти на рынки других городов, в том числе есть у нас большая строительная площадка в Вологде.
— Какова роль долевого строительства и насколько оно популярно в Череповце?
— Дело в том, что застройщику еще до начала процесса возведения дома нужно вложить немалые деньги. То есть приобрести землю, провести изыскания, подготовить проект. Капиталовложения большие, и без участия дольщиков здесь обойтись сложно. Конечно, такая система удобна и для самих дольщиков — тех, у кого есть возможность ждать, пока дом не будет сдан. В чем я вижу выгоду: во-первых, покупатель может выбрать себе квартиру еще на этапе проектирования, то есть «подогнать» под себя; во-вторых, на ранней стадии цена для заказчика будет значительно ниже. Конечно, здесь все зависит от состояния рынка. Если цены стабильны, то для дольщика квартира в итоге может обойтись на четверть дешевле. А это, согласитесь, ощутимо. Вспомнилась сказанная кем-то остроумная фраза: оптимист — это человек, который думает, что сможет построить дом ценой 12 тысяч долларов за 12 тысяч долларов. Думаю, для дольщиков такой оптимизм может быть оправдан. Продолжительность стройки, то есть время ожидания для клиента, составляет примерно от двух с половиной до трех с половиной лет, я говорю о доме площадью порядка 10–12 тысяч кв. метров.
— Что такое долевое строительство?
— Человек платит за свою долю в доме и после окончания строительства получает именно ту квартиру, за которую заплатил. Например, есть 100 одинаковых квартир, это значит, есть 100 долей. Сто человек вложили свои средства и профинансировали строительство дома. При этом платеж может вноситься частями, а может и сразу полностью. Повторюсь, если клиенту позволяют средства. Кроме того, привлечение ипотечных средств в таких схемах тоже не возбраняется и даже приветствуется.
— А трудно ли на первом этапе найти желающих участвовать в процессе стройки, то есть этих самых дольщиков?
— Нет, во всяком случае, я отвечаю за свою фирму. Сегодня люди, прежде чем окунуться в долевое строительство, изучают вопрос. У нашей компании было достаточно средств, была, так сказать, подушка безопасности, и клиенты к нам шли охотно. Кроме того, мы даже на начальном этапе обошлись без банковских займов, без кредитов. А значит, в итоге квадратный метр жилья у нас будет дешевле, и это, конечно, привлекает к процессу потребителей.
— Каким вы видите будущее стройки?
— Будущее за комплексным освоением территорий, за созданием комфортной, действительно удобной среды для проживания. Учиться здесь нужно у финнов. Нужно строить небольшие кластеры, где будут не только жилые дома, магазины, детские сады, школы. Нам нужны кластеры с полностью развитой социальной инфраструктурой, я сейчас говорю о спортивных сооружениях, зеленых зонах, где могут гулять мамы с детьми, о пешеходных и велосипедных дорожках и т. д.
Будущее за компаниями, которые станут не только строить жилье, но и управлять им. Причем это приведет к снижению затрат населения на оплату коммунальных услуг.
— К слову, о населении. Будущее жилищного строительства напрямую связано с финансовыми возможностями людей. Но не секрет, что многие череповчане не в состоянии потянуть покупку жилья…
— Значит, должна работать ипотека. Здесь важна роль государства. Если оно будет субсидировать ставки по ипотеке, будет рост платежеспособности населения. Каков у нас сегодня усредненный портрет покупателя? Это семья, где есть муж, жена, двое детей. Возраст супругов от 30 до 40 лет. Доход от 50 до 60 тысяч рублей в месяц. Такой семье для комфортного проживания нужна как минимум двух- или трехкомнатная квартира. Ее стоимость сегодня примерно от 2 до 3 миллионов рублей. Первый взнос — от 100 до 300 тысяч. Допустим, это по силам. Если бы были ипотечные программы со ставкой 5–6 % годовых, ежемесячный платеж на 25 лет составил бы 15 тысяч. Это вполне реально для той семьи, чей портрет мы только что нарисовали. Огромное количество россиян получили бы возможность покупать, продавать жилье, улучшать свои жилищные условия. Сегодня массовое жилищное строительство без поддержки государства, без доступных ипотечных программ для широких слоев населения невозможно.
— А как вы считаете, Вологодская область в целом и Череповец в частности привлекательны для застройщиков?
— Несмотря на то, что первичный рынок недвижимости имеет склонность к некоторой стагнации, область в целом можно считать регионом, привлекательным для проживания, а значит, и для работы строительных компаний. Мы надеемся на рост уровня жизни, появление новых производств, развитие существующих. Мы надеемся на прирост населения, а следовательно, увеличение спроса на недвижимость. У нас очень хорошее географическое положение. Рядом Санкт-Петербург, рядом Москва, рядом Европа. Водные пути есть, транспортная логистика на высоком уровне. Регион привлекателен для инвесторов, в том числе тех, кто готов вкладываться в строительство. Власти и города, и области поддерживают бизнес, местная администрация оказывает немалую помощь застройщикам. В Череповце четко работают управление архитектуры и комитет по управлению имуществом города. Ресурсоснабжающие организации (водоканал, электроэнергия, теплоэнергия) прозрачны, открыты, контактны. В общем, деловой климат в городе благоприятный. В то же время среди застройщиков есть здоровая конкуренция. Все это на пользу потребителю. Мы надеемся, что город будет выходить на новый виток развития. А значит, нам, застройщикам, работать здесь будет комфортно.
Светлана Марущенко
Журнал "Про недвижимость35" №40 Зима 2014г. |
Нам важно ваше мнение