|
Покупка недвижимости — важный, ответственный и в то же время волнующий шаг. Любые затруднения при оформлении сделки купли-продажи сопровождаются серьезными стрессовыми ситуациями, особенно у покупателей недвижимости. Тем более пугает приостановление государственной регистрации прав или отказ в регистрации. Основным препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности является арест недвижимого имущества. Тема приобретает особую актуальность в связи с положительной динамикой количества арестов за последние три года.
Что делать, если вы получили известие: на приобретаемую вами квартиру наложен арест? Главное правило — не паниковать! И конечно, необходимо знать, что такое арест недвижимого имущества, когда и кто может его наложить, чем он страшен и что нужно предпринять, чтобы не оказаться в сложной ситуации. Об этом наш материал.
Что такое арест недвижимого имущества?
 Арест недвижимого имущества предполагает ограничение права собственности и запрет на проведение любых сделок с недвижимостью. Другими словами, арестованную квартиру ее собственник не сможет продать, обменять, подарить, заложить или сдать в аренду, пока не будет снят арест.
«Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение», — уточняет Ирина СУХОВА, ведущий специалист-эксперт отдела по г. Череповцу и Череповецкому району Управления Росреестра по Вологодской области.
О «налоговом» аресте и перспективе «коммунального»
Если вы не выполняете свои обязанности по уплате налога, пени или штрафа и, возможно, имеете намерение скрыться или скрыть имущество, знайте, в этом случае налоговые или таможенные органы имеют полное право арестовать вашу недвижимость. Обратим внимание, что «налоговый» арест может быть наложен не только на имущество физических лиц, но и — с санкции прокурора — на имущество организаций и индивидуальных предпринимателей. Отметим, что с вступлением в силу новых поправок арест имущества возможен до вынесения решения о взыскании налога за счет иного имущества (абз. 4 п. 3.1. ст. 77 НК РФ).
 Арестовать квартиру, вероятно, скоро смогут и в случае, если ее собственник является злостным неплательщиком за коммунальные услуги. Уже с 1 января 2014 года управляющие компании могут получить возможность через службу судебных приставов налагать на квартиру арест. Речь идет о поправке к Жилищному кодексу, разработанной Минрегионразвития и предполагающей ограничение права собственности граждан, чей долг по коммунальным платежам превысит стоимость услуг за полгода. В настоящее время эта поправка находится на рассмотрении правительства РФ.
Подчеркнем, что арест может быть наложен и на единственное жилье. Однако не нужно путать арест и взыскание единственного жилья: на последнее в законе существует прямой запрет (ст. 446 ГПК РФ).
Порядок наложения ареста на недвижимость
Согласно ст. 28 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. На основе поступившего документа вносится запись об аресте в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без оплаты госпошлины и без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней обязан в письменной форме уведомить собственника имущества о регистрации ограничения права с указанием основания для соответствующей государственной регистрации.
Порядок регистрационных действий в случае совершения сделок с арестованным имуществом зависит от времени поступления сведений об аресте. Если документ о наложении ареста поступит в регистрирующий орган до принятия заявления о регистрации прав, то в регистрации перехода права будет отказано. Если же соответствующее определение поступит после принятия заявления о государственной регистрации, то регистрация приостанавливается до снятия ареста (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации).
Что делать, чтобы не оказаться в сложной ситуации?
Здравствуйте! Хочу рассказать о ситуации, в которой я оказалась. После длительных поисков я наконец определилась с выбором квартиры. В назначенный день я, покупатель, и продавец приобретаемой мной недвижимости провели сделку, произвели расчет и отдали документы на регистрацию права собственности в Управление Росреестра. На день сделки в выписке ЕГРП была информация, что продаваемое недвижимое имущество не находится под арестом. Однако за время регистрации на приобретаемую мной квартиру был наложен арест. За это время продавец квартиры уже приобрел новое жилье, продавцы которого, в свою очередь, также уже потратили денежные средства, купив автомобиль…
Татьяна (Череповец)
Что делать, чтобы не попасть в подобную ситуацию? За комментариями мы обратились в Управление Росреестра и юридическую фирму.
Ирина СУХОВА, ведущий специалист-эксперт отдела по г. Череповцу и Череповецкому району Управления Росреестра по Вологодской области:
— Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации).
— Если отсутствует регистрация права на объект, а в регистрирующий орган поступило решение суда о наложении запрета на него, где будет содержаться информация о запрете?
— В соответствии с Правилами ведения книг учета документов информация о наличии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, а также об их снятии может содержаться в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, которая предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы Единого государственного реестра прав, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав в порядке, установленном Законом о регистрации.
— Если права оспариваются в суде, как об этом узнает регистрирующий орган?
— Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в трехдневный срок. В данном случае это отдел по г. Череповцу и Череповецкому району Управления Росреестра.
— Каковы его действия в этом случае?
— При наличии спора о праве в отношении объекта недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о регистрации, при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор вносит в государственный реестр специальную запись о праве требования.
— Как могут получить информацию о наличии спора заинтересованные лица?
— При условии надлежащего уведомления регистрирующего органа от начала и до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица могут получить информацию о наличии спора в отношении объекта недвижимости, запросив выписку из ЕГРП.
— Препятствует ли наличие в ЕГРП записи о судебном споре распоряжению данным объектом недвижимости?
— Запись о праве требования сама по себе, в отсутствие записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Следует обратить внимание, что факт оспаривания права обязательно должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделки или перехода права на основании того, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий» (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст. 302, 303 ГК РФ.
 Мария ФОТЕЕВА, эксперт по гражданско-правовым делам юридической фирмы «Лекс» (Череповец).
— Что делать покупателю, если он узнал о наличии ареста на приобретаемую недвижимость уже после заключения сделки?
— Как только стало известно, что на недвижимое имущество наложен арест, следует самостоятельно приостановить регистрацию, написав соответствующее заявление. Приостановить регистрацию можно на срок до трех месяцев. В течение этого времени необходимо решить вопрос со снятием ареста с недвижимого имущества, обратившись в орган, наложивший данный арест. Следует обратить внимание, что снятие ареста может осуществить только собственник, то есть продавец, либо его представитель по доверенности.
— Насколько серьезны правовые последствия приостановления регистрации?
— Переживать по поводу недействительности договора (недействительности сделки) в данном случае не стоит, поскольку договор купли-продажи был заключен до наложения ареста, а значит, последующий арест на недвижимость не может повлечь недействительность данного договора, будет лишь отложен срок государственной регистрации перехода права собственности.
Гражданским кодексом РФ не предусмотрена государственная регистрация обычных договоров купли-продажи недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество по договору, но не сам договор купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным не с момента его государственной регистрации, а с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и подписания договора.
После снятия ареста в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью арестованного имущества, заинтересованное лицо вправе подать в суд иск об освобождении имущества от ареста или исключении из описи.
— Что делать, чтобы не оказаться в ситуации, которая произошла с нашей читательницей?
— Избежать подобной ситуации возможно путем предварительного сбора информации об объекте недвижимости. Помимо выписки из ЕГРП, информацию о наличии ареста или его возможном наложении на имущество можно получить, обратившись к общедоступным базам данных государственных органов, размещенным в сети Интернет:
— на сайте суда — информация о текущих судебных разбирательствах с участием собственника имущества (продавца), обеспечительные меры и решение по которым в будущем могут повлечь наложение ареста на имущество;
— на сайте управления судебных приставов — информация об исполнительных производствах в отношении собственника имущества (продавца), в процессе исполнения которых в будущем может быть наложен арест на имущество. Кроме того, можно ознакомиться с базой данных арестованного имущества, находящего на реализации.
Безопасность превыше всего
Говоря о теме арестов недвижимости, нельзя не упомянуть о том, что продажа квартиры, состоящей под арестом, — это один из способов обмана при совершении сделки купли-продажи недвижимости. А именно: недобросовестные продавцы могут, пользуясь ситуацией, выставлять на продажу квартиры, на которые ранее был наложен арест за долги. К счастью, это нераспространенные случаи, и в нашем городе не было слышно о каких-либо криминальных историях, связанных с арестами недвижимости. В основном спорные моменты если и возникают, то решаются мирным путем.
В настоящее время в Череповце, заметим, как и в большинстве провинциальных городов, расчет по сделкам с недвижимостью производится в день подписания договора купли-продажи и преимущественно наличными средствами. Однако в связи с темой арестов недвижимого имущества все же закономерно возникает вопрос: насколько действующая сегодня форма взаиморасчетов по сделке надежна и безопасна?
 Ольга КРАСИЛЬНИКОВА, заместитель директора службы недвижимости «Компромисс» (Череповец):
— Конечно, форма расчета «после регистрации» может дать возможность несостоявшемуся покупателю управлять ситуацией. Однако в данном случае есть одно но. В настоящий момент большинство сделок на рынке недвижимости — альтернативные продажи, когда риэлторы выстраивают цепочки из квартир. И без наличных денег проводить сделки по цепочке очень проблематично. А для того чтобы частично исключить риски с продавцом-должником, необходимо тщательно проверять владельца недвижимости на предмет возможных задолженностей: это и собеседования с ним, и поиск информации, связанной с ним, в различных базах данных. Здесь могут быть использованы разные способы сбора информации.
При сделках «без альтернативы» расчет с продавцом желательно проводить после регистрации. Хотя нередко бывают ситуации, обычно при ипотечных сделках, когда подписание договора невозможно без передачи первоначальной суммы денег продавцу, то есть часть денег должна быть передана перед сдачей документов на государственную регистрацию.
Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент АН «Савва» (Москва):
 — Безусловно, существующая схема взаиморасчетов по сделке во многих регионах очень порочна. И вопрос не только в росте количества арестов… Может случиться и смерть собственника, продавшего квартиру, в период после передачи документов на регистрацию, и их могут с регистрации отозвать.
Система взаиморасчетов через банковскую ячейку, конечно, тоже небезупречна, но риски существенно ниже. Реализуется главный принцип: деньги покупателя хранятся в ячейке банка до момента регистрации, и только по предъявлении документов о регистрации прав продавец может эти деньги забрать.
Аналогичную схему перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца, при внесении денежных средств на эскроу-счет до сделки, предлагают сегодня российские банки, гарантирующие перечисление денег после регистрации на счет продавца. Для Америки это наиболее часто используемая система взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.
Главное в схеме эскроу и при расчетах через банковскую ячейку в том, что на период с момента перед подписанием документов до момента регистрации прав деньги находятся у третьей стороны (банка), который обеспечивает корректность расчетов при таких сделках. Правда, в США стоит это недешево: 2 % от суммы сделки. А аренда ячейки и оформление договора доступа к ячейке на период немногим более месяца — это 500–3 500 рублей.
Итак, использование банковской ячейки является более надежным способом расчетов наличными денежными средствами, однако он имеет и ряд существенных недостатков. Мы попросили рассказать о нюансах этой схемы расчетов Павла СОЗИНОВА, председателя правления Национальной палаты недвижимости, председателя совета директоров агентства недвижимости ООО «Вариант» (Санкт Петербург):
 — При расчете через банковскую ячейку возникают различные вопросы. Во-первых, это касается комиссионных агентства недвижимости. В банковскую ячейку обычно в общей массе закладываются денежные средства покупателя, комиссионные агентства, агента. Агентство, как и все участники сделки, находится в ожидании завершения сделки, тогда и произойдут все окончательные взаиморасчеты. На мой взгляд, это и правильно, так как это заставляет все стороны более тщательно готовиться к сделке. Во-вторых, по законодательству все расчеты должны быть завершены до подписания договора купли-продажи, так как с этого момента он считается уже заключенным. Но фактически в обсуждаемой схеме деньги лежат в банковской ячейке и на них наложено обременение — продавец сможет их получить только после регистрации договора в Росреестре.
Еще один очень важный момент. Банки не несут ответственности за сохранность содержимого ячейки. В банк деньги сдаются как ценные пакеты, и что в них, банку неизвестно. Зачастую происходит так, что в ячейки закладывается больше денежных средств, чем это отражено в договоре. Не секрет, что многие граждане в договоре указывают сумму существенно ниже, чтобы уйти от налогов. И бывают ситуации, когда ячейки вскрывают. В Санкт-Петербурге в год происходит от двух до пяти таких случаев, обычно они очень резонансные. Поэтому безопасность расчета через банковские ячейки сегодня не вызывает доверия, тем более что банки отказываются страховать ячейки.
Мы должны говорить о двух вопросах. Представляются более современными формы расчета под названием «аккредитив». Деньги в безналичной форме закладываются на блокированный счет, при наличии свидетельства о регистрации права собственности покупателя он раскрывается и вся сумма переводится на счет продавца. Из рисков — только проблемы банка. Однако в данном случае у банков должны быть доступные предложения. Пока же аккредитив стоит дорого, поэтому и пользуются им мало. Да и люди еще не привыкли к такой форме расчета. Еще важный нюанс: при использовании данной формы расчета все параметры сделки с недвижимостью должны стать открытыми. Сейчас же открытыми являются в основном сделки по ипотеке и сделки с недвижимостью, находившейся в собственности более трех лет.
Любое изменение — сложный процесс
 Очевидно, что изменение системы взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью — достаточно сложный, длительный процесс, к которому прежде всего должны быть готовы участники рынка недвижимости. Речь идет не только об агентствах недвижимости, но и о клиентах, у которых обычно большее доверие вызывают привычные способы расчетов.
Что может подтолкнуть регионы к изменению системы взаиморасчетов? С этим вопросом мы обратились к экспертам рынка недвижимости.
Константин АПРЕЛЕВ:
— Когда на рынке стороны начнут проводить взаиморасчеты более корректно? Тогда, когда население будет знать о потенциальных рисках и эти риски будут реальной угрозой для сторон сделок, или немного раньше, если профессионалы рынка недвижимости начнут более ответственно относиться к безопасности взаиморасчетов своих клиентов и начнут менять практику делового оборота у себя на рынке в пользу безопасности сделок.
Национальные стандарты профессиональной деятельности риэлторов, принятые Российской гильдией риэлторов — национальным объединением, в которое входит более 50 региональных объединений, — обязывают риэлторов в своей практике обозначать клиентам все потенциальные риски в сделках. Это значит, что клиент риэлтора (покупатель), получив информацию о рисках, самостоятельно принимает решение о выборе системы взаиморасчетов, но он должен быть предупрежден. И конечно же, риэлторы должны менять существующую систему взаиморасчетов на более безопасную, разъясняя риски не только клиентам, но и в СМИ, принимая другие стандарты проведения взаиморасчетов, более безопасные для клиентов. Расчеты через банковскую ячейку и эскроу-счет проводятся в Москве и Санкт-Петербурге уже более 15 лет.
Павел СОЗИНОВ:
— Система взаиморасчетов в регионах, скорее всего, начнет меняться тогда, когда будет создана соответствующая инфраструктура. Прежде всего должны быть депозитарии — защищенные
охранными системами помещения банков, где размещаются банковские ячейки. Депозитарии должны быть оборудованы переговорными комнатами, также обладать большой пропускной способностью, очереди должны отсутствовать. Схема расчетов через банковскую ячейку должна быть доступной, аренда депозитарных ячеек — недорогой.
Светлана Воронцова
Высказать свое мнение по данной проблеме вы можете в группе журнала в сети «ВКонтакте»:
vk.com/pro_35. Журнал "Про недвижимость35" №40 Зима 2014г. |
Нам важно ваше мнение