Загородное строительство: спрос держится стабильно

          Спрос на индивидуальное жилье за городом демонстрирует стабильность не только в Череповце, но и во всей области. Есть и крупные игроки на рынке, которые готовы удовлетворить спрос. В частности, речь идет об инвестициях в эту отрасль. Как заявил губернатор Олег Кувшинников, Вологодчина должна стать центром деревянного домостроения России. Какие факторы сдерживают развитие отрасли и каковы перспективы загородного строительства?

            «Свой дом» как комплексный подход в решении проблемы

           Недавно Вологда превратилась в международный центр деревянного домостроения. В областной столице параллельно прошли XVI межрегиональная выставка «Свой дом» и I международная конференция «Развитие деревянного домостроения в России».
           Главный итог — подписание трехстороннего соглашения по организации на территории Вологодчины кластера деревянного домостроения. Кластер подразумевает комплексный подход в развитии отрасли. А именно: создание производств строительных материалов для деревянного домостроения; научных и ресурсных центров; строительство логистических площадок. В рамках трехстороннего соглашения усилия объединят бизнес и власть.
Трехстороннее соглашение о создании в Вологодской области кластера деревянного домостроения заключено правительством Вологодской области, некоммерческим партнерством «Национальное объединение участников строительной индустрии» и некоммерческой организацией «Ассоциация деревянного домостроения Вологодской области».
           В Вологду съехались специалисты из разных стран. Финляндия, Германия, Великобритания и другие государства стали участниками международной конференции по деревянному домостроению и межрегиональной выставки «Свой дом».
           — Создание кластера поможет производителям более эффективно взаимодействовать, сокращать издержки и делать продукцию более конкурентоспособной. Мы можем работать в рамках кооперации, иными словами, одно предприятие будет дополнять другое, тем самым в одном месте будет представлен весь комплекс деревянного домостроения. Кроме того, по зарубежному опыту в него мы можем включить и учебные базы для обучения студентов. Думаю, что институты будут не против подобной инициативы, а даже наоборот, всячески поддержат ее, — отметил председатель Ассоциации деревянного домостроения Вологодской области Сергей Шкакин.
            Но это скорее перспективы, вектор развития загородного строительства. Как обстоят дела в реальном секторе экономики?

 
            Экономное жилье

            «Экономика должна быть экономной» — эту фразу приписывают генеральному секретарю ЦК КПСС Леониду Брежневу. Можно вспомнить и другое крылатое выражение, принадлежащее Виктору Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Оба изречения уместны в контексте подведения итогов загородного строительства в Череповце. Во-первых, как утверждают некоторые эксперты череповецкого рынка недвижимости, в последний год горожане вошли в режим жесточайшей экономии. Не по доброй воле, из-за низких доходов и, как следствие, низкой покупательной способности. Во-вторых, хотели как лучше — продвигали стройку, — а пришли к неутешительным результатам. Но обо всем по порядку.
             Если до кризиса покупатели предпочитали готовые загородные дома, то теперь все чаще спрашивают земельные участки, чтобы начать стройку с нуля. 
             — Потому что дешевле построить дом самому, нежели купить готовый. По некоторым оценкам экспертов, готовый дом сегодня предлагается застройщиком по цене трех домов, если учесть себестоимость производства, — говорит Андрей Королев, вице-президент Северо-Западной палаты недвижимости. — Один дом, реальный, получает покупатель. Второй, условный, уходит на продвижение процесса строительства: оформление бумаг, согласование объекта в разных инстанциях. Третий — застройщик кладет себе в карман как прибыль. 
             Да и качество построенных домов вызывает много нареканий и далеко не всегда удовлетворяет запросам заказчика. Как правило, человек строит не просто дом, а родовое гнездо — на века. Поднять вторую такую стройку семье не по карману. Поэтому все дефекты строительства ему дорого обходятся.
             Вот почему сейчас проще купить землю, а потом возводить объект: сам себе заказчик, сам себе подрядчик и прораб, сам осуществляешь финансовый контроль и контроль за качеством.
             — Могу сказать определенно: в 2013 году прорыва в загородном строительстве не произошло, — говорит Андрей Королев. — У людей нет денег. Массового строительства тоже нет. Есть единичные сделки. Итоги? Покупают единицы: 1–2 земельных участка в месяц. Продается и того меньше объектов. Строят же сегодня в основном за улицей Олимпийской в Заречье, за Шексной. Скоро, вероятно, развернется строительство и в Городище. 
             Правда, как отмечают череповецкие эксперты, в Городище ситуация осложняется тем, что нет инфраструктуры: нет нормальных дорог, не удовлетворены потребности в газе, воде, электричестве. А строиться в чистом поле всегда дорого и неперспективно.
             К слову, как отмечают жители Городища, дороги к деревне давно нужно прокладывать. Те, которые существуют, настолько разбиты и узки, что двум машинам не разойтись. А между тем громадная стройка (в Городище продолжают возводить коттеджи) мешает местным жителям: грузовики нарушают деревенскую тишину, разбивают и без того разъезженные дороги, от вибрации в домах печи трескаются. 

              Что может удешевить стройку

              Есть и еще одна закономерность. Все чаще горожане отдают предпочтение дому, который стоит отдельно. 
              — Сразу подчеркну, загородным строительством мы занимаемся, но это не основной вид нашей деятельности. В большей степени мы выступаем в роли партнера застройщиков многоквартирных домов в городе, — говорит Илья Чернов, директор череповецкого филиала группы компаний «Квитон». — Но тенденции развития рынка отслеживаем во всех его нишах. Если говорить о закономерностях загородного строительства, то в 2013 году покупатель стал отдавать предпочтение отдельно стоящим жилым домам. Что я имею в виду? Варианты строительства разные. Можно купить готовые жилые площади в загородном доме, допустим, на две семьи и более, в так называемом таунхаусе (с английского «городской дом»). А можно построить индивидуальный дом на одну семью. К слову, череповчане стремятся к тому, чтобы это было не слишком грандиозное строительство. Пусть небольшой дом, но свой, отдельный. Причем предпочтение отдают тем домам, которые возводятся с использованием современных материалов. С одной стороны, они удешевляют дом, с другой — гарантируют высокое качество. Спросом пользуются индивидуальные дома из дерева, газобетона, арболита. 
               Если говорить о ценовом разбеге, то частный дом за городом удовольствие не из дешевых. 5–10 млн рублей — примерно в такой диапазон укладывается типовая загородная постройка на 200 кв. метров жилой площади. Можно и подешевле, но тогда в роли застройщика, как правило, выступает сам горожанин и проходит всю цепочку — от покупки земли до возведения объекта под ключ. 
               Как подчеркивает Илья Чернов, объемы продаж индивидуальных загородных жилых домов группой компаний «Квитон» сопоставимы с прошлогодними.
               — С начала года это 7–8 сделок, — говорит он. — Причем сезон продаж — это начало весны и до осени. Можно ли говорить о стабильности в этом секторе рынка? Думаю, да. Каких-то резких колебаний спроса и предложения в ближайшей перспективе, на мой взгляд, не предвидится. 

               Без коммуналки

               Вышеизложенные мнения разделяет Юрий Румянцев, президент Северо-Западной палаты недвижимости, директор агентства недвижимости «Профессионал», г. Череповец.
               — Оживает загородное строительство или нет, трудно сказать, — говорит Юрий Николаевич. — Да, за городом стали строить больше и более основательно обустраиваться. Технологии применяются самые различные: деревянное домостроение, каркасное, кирпичное. Дома на две–четыре семьи и более практически не пользуются спросом. Череповчане не видят смысла в том, чтобы покупать загородный дом и делить его, как и в городе, с соседями. Ведь им придется вместе согласовывать обустройство зеленой лужайки перед домом, договариваться, чтобы провести воду, построить дорогу и т. д. Зачем человеку попадать в зависимость от очередной «коммуналки», если он от нее из города сбежал. Главная цель загородного строительства — создать свой семейный очаг, свой дом, где тебе никто не указ. Как хочу, так и распоряжаюсь своей собственностью. Кстати, я не соглашусь с утверждением, что загородный дом можно построить, имея на эти цели не менее пяти миллионов рублей. Есть немало семей, которые покупают земельный участок в шесть соток. Им этого достаточно, чтобы поставить дом площадью в 50 кв. метров за 300–500 тыс. рублей. В этом случае уже можно говорить о доступности жилья. Почему? Объясню. Сегодня однокомнатная хрущевка в 30 кв. метров в Череповце стоит примерно 1,4–1,5 млн рублей. Я знаю такие семьи, которые не хотят ютиться на этих квадратных метрах, к примеру, вшестером. 
Поэтому они продают квартиру и переселяются за город.
               Кому-то хватает шести соток, другой берет 15, а то и полгектара. В зависимости от размера участка и платежеспособности семьи строится дом. Цены? На любой вкус, на любой кошелек.

               Перспективные районы

               Что касается перспектив. По мнению череповецких экспертов, улица Олимпийская входит в число престижных районов. Сдерживающим фактором загородного строительства на территории за Олимпийской является недостаток инфраструктуры. Но есть электричество — уже можно строиться. Скважину можно свою пробить: поставишь насосную станцию, дашь воду и в баню, и в дом, канализацию локальную обустроишь. Нет дороги — это сложнее, здесь срабатывает сдерживающий фактор. Нет газа — тоже плохо.
               — В начале июня 2013 года в Череповце в Ледовом дворце прошел форум, посвященный загородному строительству, — рассказывает Юрий Румянцев. — Его организаторами выступили Корпорация развития Вологодской области, администрация Череповецкого района, ООО «Геопроект» (череповецкая компания). Участники — местные застройщики. К слову, отличный уровень организации, это надо отметить. Я там в числе других поднимал тему газа. С экранов телевизоров нас убеждают: «Газ — достояние россиян». Учитывая его отсутствие даже в окрестностях промышленного Череповца, хочется спросить: «Чье же это достояние — газ?»
               Юрий Румянцев убежден, что перспективы у загородного домостроения в Череповце и в области есть. Складываются и факторы, под влиянием которых будет происходить это развитие. 
               — Жилье в городе очень дорогое, коммунальные платежи растут, в том числе за электричество, газ. Растут налоги на землю под многоквартирными домами, растут налоги на имущество — те же приватизированные квартиры. А если налог сделают в привязке не к оценке БТИ, а к рыночной? Значит, горожане ринутся за город. И уже ринулись, особенно молодые семьи, которые считают, что за городом и жить дешевле, и воздух чище. 

               Через тернии — за город

               Крупные игроки на рынке загородного строительства Вологодской области перспективы своего развития в первую очередь связывают с деревянным домостроением. Если в наш регион придут реальные инвестиции, загородное строительство может выйти на международный уровень и станет более массовым. Но это пока лишь декларативные заявления. 
               По итогам лета 2013 года в Череповце эксперты констатируют стабильность, если не затишье: индивидуальные жилые дома строятся, но не такими темпами, как хотелось бы. Еще в докризисные годы в своих стратегиях Череповец рисовал целые малоэтажные города-спутники. Мечта жителей города-металлурга: жить за городом, работать в промышленном центре. Но тогда и стройка набирала темпы, достигнув своего пика в 2007 году — более 200 тыс. кв. метров жилья. Столько строили еще в советское время. Однако после кризиса 2008 года пошел спад. К 2011 году этот показатель 
уменьшился вдвое. В 2013-м составил примерно 60 тыс. кв. метров.
               Так, по информации управления архитектуры и градостроительства Череповца, в последние три года доля индивидуального жилищного строительства невелика. 2010 год — 8657,9 кв. метра; 2011 год — 9006,3 кв. метра; 2012-й — 8813,8 кв. метра; на 12 августа 2013 года — 4911,6 кв. метра. Но все это в черте города. Преимущественно застройка идет за Шексной, в Заречье, в меньшей степени в Северном районе. 
               Масштабные проекты малоэтажной застройки остались на бумаге. К примеру, территория перспективной застройки в Заречье, за храмом Афанасия и Феодосия, на живописном берегу Шексны — в рамках улиц Архангельской, К. Белова, Юбилейной и набережной. В числе перспективных по-прежнему называют малоэтажную стройку за Матурино, в Городище, Зашекснинском районе. 
               В основном же битва покупателей за землю разворачивается в Череповецком районе. 
               — Спрос на индивидуальное жилищное строительство не падает, — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Череповецкого района Алексей Кирьянов. — В большей степени земельные участки привлекательны для потребителей в Ирдоматском сельском поселении, Югском, Тоншаловском. Объясняется это просто: недалеко от Череповца, есть подъезды к участку, ну и экологический аспект.
               Сдерживающие факторы те же. Застройщикам нужна инфраструктура — инженерные, транспортные, социальные сети. Проще говоря, вода, электричество, газ, дороги, магазины, детские сады, школы, больницы и так далее. 
               Земля за городом пользуется спросом, о чем свидетельствуют цены. По неофициальной информации, земельный участок в 15 соток в Тоншалово обойдется покупателю примерно в 300–310 тыс. рублей. И это только земля, на ней нужно еще дом построить. Зато земля передается сразу в собственность. Хоть вагончик строительный ставь и стройся, сколько душа пожелает.
              Что касается самого факта стройки, то за последние три года количество выданных разрешений на индивидуальное жилищное строительство растет. Так, в 2010 году в Череповецком районе их выдано 289, в 2012-м — 417, за семь месяцев 2013 года — 247. Спрос держится стабильно. И рынок отреагирует на него соответствующим образом. Как отмечают череповецкие эксперты, не последнюю роль сыграют два фактора — доступность инфраструктуры и наличие платежеспособного спроса.

                                                                                                                      Татьяна Ковачева