Такая доля…

     Мы продолжаем цикл материалов «Сделка под угрозой», в котором знакомим наших читателей с подводными камнями, возникающими в сделках с недвижимостью. В прошлом номере разговор шел о причинах, по которым может быть вынесен отказ в регистрации сделки купли-продажи: «Когда собственник — ребенок» и «Продажа по доверенности» (№ 6, ноябрь-декабрь 2012 года).

Следующий сюжет нашей рубрики — «Продажа комнат и долей в квартире».

      К сожалению, еще немало в наших городах коммуналок и общежитий. Зачастую собственниками отдельной квартиры становятся разные люди (приватизация, наследство, развод и раздел имущества). Нередко случается, что и родственники между собой не могут решить вопросы выкупа долей, часто при этом ущемляя интересы друг друга. Как правильно купить или продать комнату либо долю в квартире, чтобы ваша сделка была зарегистрирована?

     Прежде всего, на момент продажи вы должны обязательно знать всех действительных сособственников данной квартиры. Лучше всего убедиться в этом, увидев свидетельства, подтверждающие их право собственности. У них существует право первоочередного выкупа продаваемой комнаты или доли. Если они этим правом воспользоваться не желают, они должны дать вам нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа. То есть каждый из них должен пойти по вашей просьбе в нотариальную контору и оформить такой отказ. Нотариальные услуги, скорее всего, придется оплатить вам, как заинтересованному лицу. Здесь стоит обратить внимание на то, что если в этих отказах указана цена, то впоследствии другому покупателю вы не имеете права продать дешевле, чем предлагали сособственнику, а вот дороже — пожалуйста. Так что, оформляя отказы, можно воспользоваться формулировкой «отказываюсь купить за любую цену» или указывать в договоре предложенную цену.

      Конечно, бывают случаи, когда один из собственников изъявляет желание купить вашу комнату или долю, и поскольку другим вы ее продать уже не имеете возможности, то от остальных собственников отказы не потребуются. А уж если вам очень повезло и все собственники хотят выкупить вашу долю, то вы можете устроить аукцион и продать ее по самой выгодной цене.

      Приятная новость: поход к нотариусу можно заменить телеграммой с уведомлением и текстом. Главное, чтобы в ней были правильно указаны фамилия, имя, отчество, адрес продаваемой комнаты или доли (эти данные лучше списать из своего свидетельства) и цена.

      Если по каким-то причинам совладельцы помещения вам неизвестны, следует заказать справку РП1 в БТИ, в ней все будут указаны. Даже если вам неизвестно их место жительства, телеграмму-уведомление можно отправить по месту нахождения объекта собственности. Не огорчайтесь, если она не будет вручена адресату, зато у вас на руках будет уведомление с текстом телеграммы — подтверждение, что вы миссию уведомления выполнили.

     А вот тут-то и начинается суть проблемы. Запомните! С момента получения вами уведомления о вручении или невручении телеграммы должно пройти 35 дней, только после этого вы должны сдавать договор купли-продажи на регистрацию. И тогда можете быть уверены, что ваша сделка неоспорима.

     Бывают случаи, когда документы на регистрацию сдаются раньше этого срока, тогда будьте готовы к тому, что если один из сособственников вдруг захочет реализовать свое право первоочередной покупки и заявит его, то регистрация будет приостановлена. Ваш покупатель потребует деньги и попросит оплатить расходы на оформление. А потом вы будете ждать, пока ваш сосед купит вашу комнату или долю. А если вы в такой ситуации являетесь покупателем, то уже остались без денег и еще ничего не купили. Хорошо, если продавец не успел потратить выплаченную ему сумму, например, на приобретение встречного жилья, тогда есть шанс получить деньги сразу, не дожидаясь, пока комната или доля будут приобретены сособственником.

      К слову сказать, сособственники могут выкупить долю в квартире, даже если и не планировали этого ранее, взяв ипотечный кредит, так как банки дают ипотеку и на долю, если эта доля последняя и после ее приобретения собственником всего помещения будет заемщик и члены его семьи. Впоследствии такой ипотечный кредит можно погасить как плановыми взносами, так и материнским капиталом.

Марина Смирнова