Рынок недвижимости: перспективы - 2013

      В 2012 году рынок   недвижимости России постепенно выходил из стагнации, связанной с экономическим кризисом, и начал показывать рост. По данным статистики, если сравнивать с показателями прошлого года, число сделок за последние несколько месяцев и объем продаж практически не изменились. Анализ рынка показывает увеличение количества квартир, которые приобретаются с помощью ипотечного кредита. В течение последних нескольких лет правительство Российской Федерации заявляет о том, что ставки по ипотечным кредитам будут снижены, но пока существенных изменений не произошло. В этом плане многие надеялись на вступление в ВТО, рассчитывая на более выгодные ипотечные кредиты западных банков, но в настоящее время предоставлять финансовые услуги россиянам могут только отечественные финансовые структуры. Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости в 2012 году не вызывает опасений и у строительных компаний, многие из которых в ближайшее время планируют сдать объекты в эксплуатацию. Исходя из этого можно сделать вывод, что объем предложений на рынке будет относительно высоким. Данные свидетельства дают повод для оптимизма, и все же хотелось некой конкретики: что ждет рынок в предстоящем году? Мы задали ряд вопросов профессиональным участникам рынка и экспертам.

     Гарантии, инвестиции, перспективы

      На интересующие вопросы согласился ответить руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский (г. Москва).

— Останется ли покупка недвижимости гарантией денежных сбережений в следующем году?

— Покупка недвижимости всегда являлась одним из консервативных способов сохранения капитала, особенно в долгосрочной перспективе. Поэтому она всегда будет оставаться гарантией сохранения денежных сбережений. Кроме того, в России инвестиции в недвижимость являются единственным понятным большинству граждан инструментом инвестирования или сохранения накоплений. Рынок акций и другие способы инвестирования в сравнении с рынком недвижимости незначительны. Таким образом, можно ориентироваться на рынок недвижимости как на надежный инструмент сохранения накоплений. Но, конечно же, необходимо иметь в виду, что степень успешности инвестиций зависит также и от внешней макроэкономической ситуации. Если в следующем году разразится серьезный кризис Еврозоны, то за этим последует серьезное сокращение потребления странами Европы российских энергоносителей. А это будет означать сокращение доходов бюджета и, соответственно, негативно скажется на уровне спроса на недвижимость, что, в свою очередь, приведет к ценовой коррекции.

      — От чего в первую очередь будет зависеть стоимость жилья в будущем году?

      — Как уже отмечалось выше, главным фактором, влияющим на уровень цен, является уровень потребительского спроса на жилье. При условии сохранения стабильной экономической ситуации на мировых рынках, от которых зависит положение экономики России, уровень спроса на жилье в стране снижаться не будет. Следовательно, это будет способствовать дальнейшему росту цен на жилье.

     Кроме того, цены на жилье обычно возрастают под влиянием весомых изменений инфраструктуры в той или иной территориальной единице, что подтверждается опытом «новой» Москвы и рынка Московской области в целом. Высочайшие объемы строительства жилья в Подмосковье приводят к расширению инфраструктурного обеспечения городов-спутников Москвы, что повышает потребительские качества жилья, расположенного здесь, и, как следствие, влечет за собой удорожание этого жилья.

     Таким образом, наибольшего роста цен на жилье можно ожидать в экономически активных центрах РФ, городах, в которых планируется улучшение инфраструктурного обеспечения.

      — Какие перспективы развития ипотеки в России вы видите?

      — Перспективы развития ипотеки в России всецело зависят от воли Центрального банка по установлению ставки рефинансирования, которая, в свою очередь, зависит от инфляции. В сравнении со странами Европы и США ставки по ипотечным кредитам в РФ сильно завышены. Переплата по долгосрочным кредитам может в несколько раз превышать сумму кредита.  

     Плавное снижение ставок по ипотечным кредитам в 2011— начале 2012 года привело к рекордному росту объема выданных ипотечных кредитов. Однако когда на фоне экономической нестабильности в мире весной-летом 2012 года ставки по кредитам стали повышать, число обращений за новыми кредитами сократилось. Кроме того, стимулированию роста рынка ипотеки будет способствовать либерализация условий выдачи ипотечных кредитов, особенно на первичном рынке. Если банки начнут смягчать требования к заемщикам и ставки по новостройкам, это может серьезно сказаться на уровне спроса на кредиты.

     Специфика рынка Вологодской области

      Несмотря на то, что общероссийские тенденции характерны и для Вологодской области, не стоит забывать о местной специфике рынка. Высказать свое мнение о будущем рынка Вологодской области в целом и Череповца в частности мы попросили Александра Прищепа, заместителя директора БОУ СПО ВО «Череповецкий металлургический колледж».

— Какие тенденции регионального рынка недвижимости сохранят свою актуальность в 2013-м? Чем это обусловлено?

— Рассматривая тенденции рынка недвижимости, необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, более 90 % жилого фонда перешли в собственность владельцев безвозмездно, то есть затраты на строительство жилья собственник помещений не нес. Реализация такого жилья заведомо является успешной сделкой. Собственно, этим и объясняется большая разница в стоимости 1 кв. метра в Череповце и Тарноге. При реализации такой квартиры или комнаты первостепенен биржевой (спекулятивный) принцип получения максимального дохода.

     Во-вторых, жилье, построенное и введенное в эксплуатацию за счет средств дольщиков (инвесторов), заведомо обременено расходами на его возведение. Доход от реализации такого жилья не максимален.

      В-третьих, обеспеченность имеющимся жильем населения Череповца и Вологды находится на высоком уровне с 23,1 кв. м и 23,3 кв. м на человека соответственно, что значительно больше социальной нормы. То есть жилья в Череповце и Вологде хватает. Спрос незначительно стимулируется за счет миграции населения и, в большей степени, за счет использования жилья как средства сбережения и накопления средств.

      В-четвертых, в Череповце и Вологде достаточно высок уровень заработной платы. На средний доход череповчанина можно приобрести 0,61 кв. м жилья, что является одним из лучших показателей в России.

      В-пятых, проведение реструктуризации и оптимизации на основном градообразующем предприятии Череповца провоцирует основные группы населения к отказу от потребительской активности, так как нет экономической стабильности.

      В течение последних 10 лет высокий спрос на жилье и разумные условия его приобретения (в том числе ипотека) стимулировали создание и работу большого количества строительных компаний. При регулярном удовлетворении спроса и снижении экономической активности населения строительные компании вынуждены стабилизировать стоимость вновь вводимого в эксплуатацию жилья либо изменять условия его приобретения. Кроме того, конкуренция между строительными компаниями достаточно высока. По понятным причинам снижение нормы прибыли, сокращение численности и слияние компаний мера непопулярная. Для потребителя, выбирающего жилье, первостепенную важность имеет абсолютная цена. Однокомнатная квартира малой площади, равно как трехкомнатная, имеет санузел, кухню, коридор и входную дверь. В ней можно жить. При этом стоимость однокомнатной квартиры в абсолютных цифрах меньше, чем трехкомнатной, и, соответственно, она пользуется большим спросом, несмотря на то, что стоимость квадратного метра на 4–5 тысяч рублей выше. С ростом благосостояния основных слоев населения Череповца (Вологды) спрос сместится в пользу 2-комнатных квартир и так далее. Поскольку спрос величина не бесконечная, то, соответственно, востребованность 1-комнатных квартир снизится, и по стоимости 1 квадратного метра они сравняются с аналогичными по востребованности 3–4-комнатными квартирами. Полагаю, это перспектива 1–2 лет.

      Квартира как место проживания востребована мигрантами из районов Вологодской области и других регионов. Число таких переселенцев относительно невелико и едва покрывает естественную убыль населения Череповца (Вологды). Но, полагая, что причиной переселения является неудовлетворенность уровнем жизни, можно достаточно точно утверждать, что мигрант сделает свой выбор в пользу найма жилья и ежемесячно будет отдавать часть дохода. К тому же уровень заработной платы в Череповце и Вологде, а также обильное предложение найма позволяют это сделать. Рассчитывать на сколько-нибудь значимый процент покупок жилья мигрантами, полагаю, не стоит, и влияния на рынок жилых помещений спрос со стороны этих слоев населения не окажет.

      Но… В любом случае конкуренция первичного и вторичного рынка жилья складывается в пользу вторичного. Жилье уже готово, есть возможность торга и приемлемого снижения цены, предложение жилья в изобилии.

      Полагаю, что для реализации своего продукта строительные компании вынужденно пойдут на стимулирование спроса среди населения и на снижение затрат при фиксированной стоимости реализации. Повышение стоимости квадратного метра возможно, но в пределах инфляции. (Рынок вторичного жилья охотно повторит эту траекторию).

      Наиболее вероятными шагами строительных компаний могут быть следующие.

     Первое. Сдача жилья в сомнительной степени готовности (отсутствие отделки, сантехники и разводки горячей/холодной воды, электропроводки, радиаторов отопления, внутренних перегородок, дверей между помещениями и т. д.).

     Второе. Сокращение сроков строительства, что повлияет на выбор строительной компании инвестором.

     Третье. Использование дешевых строительных и отделочных материалов.

     Четвертое. Сокращение накладных расходов строительства.

      — Стоит ли ждать серьезных изменений в структуре и показателях (цены, активность) рынка в связи с грядущими изменениями, в частности имеются в виду поправки к Гражданскому кодексу, создание саморегулируемых организаций, экономическая ситуация в области (дефицит бюджета), ситуация на рынке труда (возможные сокращения)?

     — Перечисленные изменения нормативной базы и сокращение доходной части регионального и муниципального бюджетов в первую очередь скажутся на экономической активности населения. Нестабильность на рынке труда, сведения о сокращении бюджетных расходов, повышение налогов, сборов и платежей за услуги не стимулируют потребительской активности, а провоцируют население экономить. В таких условиях семейный проект по расширению жилплощади теряет экономическую привлекательность, так как рискован и дорог. На первый план выходит желание сформировать «подушку безопасности» из сэкономленных денежных накоплений. Кстати, в случае улучшения экономической ситуации эти же средства одномоментно и значительно увеличат спрос на жилье, а значит, и стоимость квадратного метра вырастет. Что же касается цены на жилье в ближайшей перспективе, то, полагаю, снижения не произойдет, ведь это товар не скоропортящийся, услуги ЖКХ стоят сравнительно дешево, действует система льгот и субсидий. К тому же жилье можно сдавать, получая при этом доход. И главное! В снижении цены никто из активных участников рынка жилья не заинтересован.

— Как может сказаться на рынке недвижимости Череповца перенос бухгалтерии и ряда управлений «Северстали» в Ярославль?

      — С передачей ОАО «Северсталь» части управленческих функций в Единый Центр Обслуживания (ЕЦО, Ярославль) в Череповце исчезло около 2000 рабочих мест. Причем мест с интеллектуальным, высокооплачивавемым трудом и, главное, обеспеченных выпускаемой продукцией металлургического комбината. Эти кадры не получали бюджетных средств, сформированных из налогов и отчислений. Соответственно, потребляя товары, работы и услуги на территории Череповца, эти горожане стимулировали экономику города. Теперь этих рабочих мест нет. Город и Вологодская область много потеряли. Даже трудоустроившись на новое место, этот персонал долгое время не будет производить значительных «финансовых» инвестиций. Например, покупка авто, лодки, капремонт квартиры, покупка дачи и квартиры. Из города исчезла частичка высококвалифицированного труда, и процент тяжелого физического труда увеличился. Это плохо. Странно, что профсоюз металлургов допустил такое решение.

     Сценарии будущего…

      Свой взгляд на перспективы рынка высказал Андрей Аралов, частный инвестор с многолетним опытом работы на рынке недвижимости (г. Череповец):

— Для того, чтобы спрогнозировать перспективы рынка недвижимости, нужно понять, как устроена современная экономическая модель. Если раньше деньги были обеспечены каким-то активом (золото, производственные мощности, земля и т. д.), то нынешняя финансовая система почти полностью держится на чьем-то долге. То есть денежная масса увеличивается не за счет увеличения производства, а за счет притока долговых денег. На сегодняшний день сложилась интересная ситуация, при которой чем больше у государства долгов, тем оно богаче, поэтому главной своей задачей оно видит не создание производств, а развитие банковского дела. В процветающих западных странах общий долг населения, предприятий и государства пришел к цифре 300–500 % ВВП. Такая экономика может существовать только в виде пирамиды, то есть долги должны все время наращиваться, иначе все рухнет, поэтому СМИ воспитывают в людях культуру потребления и предлагают брать все больше кредитов.

      Чтобы долговые деньги выглядели настоящими, они должны быть обеспечены каким-то залогом, и здесь цены на недвижимость играют важную роль. Именно поэтому в период процветания мы видели стремительный рост фондового рынка и недвижимости. Минфин отлично понимает, что снижение цен на эти активы может привести к разрушительным последствиям, поэтому не допускает ситуации, при которой банки вынуждены будут выставить их на продажу, но кризис 2008 года никуда не делся (его просто залили деньгами), поэтому при снижении цен на нефть проблемы неизбежны.

       Наиболее вероятным мне видится сценарий, по которому в ближайший год цены на недвижимость резко снизятся. Я это связываю с тем, что в стране почти не осталось собственного сельского хозяйства и производства, а то, что осталось, имеет большую долю импортного оборудования и сырья. Кроме того, эти производства по большей части заточены под эпоху потребления, и их продукция будет не востребована в случае дальнейшего развития кризиса. Все это может привести к сильному скачку безработицы, и начало мы уже наблюдаем в некоторых странах Европы.

      Что же касается Череповца, то можно предположить, что он пострадает меньше других, так как в нашем городе велико количество предприятий с первичной обработкой. Давайте вспомним девяностые годы, когда монетарной экономики в России еще не было, а цены на недвижимость в Череповце и в Питере были почти одинаковыми. Более того, предположу, что в случае кризиса монетарной системы стоимость квадратных метров в нашем городе будет выше, чем в крупных городах, так как те уже успели избавиться от промышленных предприятий.

     Подготовил Глеб Панфилов