Итоги рынка недвижимости – 2012

    О ценивая итоги уходящего 2012 года, череповецкие участники рынка недвижимости далеки от оптимизма. О причинах происходящего и перспективах развития мы попросили рассказать его главных участников.

     Имидж стройки подорван…

     Стройка во многом определяет здоровье экономики. Если мы не видим кранов на новостройках, значит, задел на будущее не создан. Воюем, выживаем, карабкаемся… К таким определениям все чаще прибегают крупные застройщики Череповца.

— Строительный комплекс Череповца, на мой взгляд, скорее жив, чем мертв, — говорит Анатолий Олейник, генеральный директор ОАО «Череповецпромстрой» (г. Череповец). — В 2012 году из-за дефицита бюджетных средств города и области в Череповце практически не размещались государственные и муниципальные заказы. Поэтому мы вынуждены были уйти из города, наши объекты — объекты промышленного строительства, на основе давних отношений с такими крупными предприятиями, как «Северсталь», «ФосАгро-Череповец» (объединившиеся «Аммофос» и «Азот» — авт.). В 2012 году мы закончили сооружение коксовой батареи № 7 на «Северстали», завершили реконструкцию ряда объектов бытовой сферы (столовые, душевые и т. п.), промышленных объектов «ФосАгро-Череповец». Что будет в 2013 году, мы не знаем. Уходящий год был очень тяжелым.

      Анатолий Алексеевич особо отметил один фактор, который, по его мнению, оказывает негативное воздействие на рынок недвижимости. Он касается качества строительной отрасли. Одна из реформ отрасли — ликвидация Центра лицензирования и создание вместо него саморегулируемых организаций (СРО) — не привела к ожидаемым результатам.

— Раньше в городе (в налоговой) было зарегистрировано примерно 1700 строительных организаций. Сейчас создана СРО. В результате каждый второй объявляет себя строительной организацией, при этом не имея ни материально-технической базы, ни профессиональных кадров, — говорит Анатолий Олейник. — В городе появились фирмы, фирмочки, зарегистрированные «на деревне у дедушки», в квартире, в гараже. Наше предприятие 36 лет на рынке, и никогда прежде не был настолько подорван имидж стройки.

      А ведь всем известно: череповецкий строительный комплекс был мощным, профессиональным, с серьезной базой специалистов — бетонщиков, каменщиков, отделочников, монтажников. Сложнейшие объекты в городе и на промышленных предприятиях поднимались с нуля и до пуска. Кто строит сейчас? Гастарбайтеры без строительного опыта. В чем тут проблема?

— Да, в Череповце было 1700 строительных организаций, по области — более 3500. Сейчас в городе и регионе одна саморегулируемая организация, она объединяет 151 строительную организацию. К слову, по всей России 251 СРО. Наши предприятия под жестким надзором: раз в год мы проверяем наличие специалистов, техники, оборудования, — комментирует Анна Леонова, исполнительный директор некоммерческого партнерства «СРО «Строительный комплекс Вологодчины» (г. Череповец). — Задумывались СРО с целью очистить рынок от фирм-однодневок. С чем мы столкнулись после трех лет действия СРО? С созданием коммерческих СРО. К примеру, в нашем регионе 14 филиалов таких структур, зарегистрированных где-нибудь в Краснодаре, Москве. Мы не можем на них повлиять. В результате появляются строительные фирмы, где три человека рабочих, минимум техники и сомнительный уровень профессионализма. Кто из Краснодара поедет проверять небольшую фирму в Череповце? Сегодня это огромный минус отрасли.

     Жилье: вялотекущая ситуация

      Эксперты не прогнозируют в ближайшей перспективе заметного оживления рынка жилья. В последние лет десять наблюдается вялотекущая ситуация незначительного спроса и падения цен. Год уходящий не исключение.

— Да, цены на вторичном рынке жилья демонстрируют колебание, — говорит Валерий Красильников, директор службы недвижимости «Компромисс» (г. Череповец). — В какой-то момент рынок оживился и цены чуть-чуть подросли, однако уже к концу года аккуратно пошли вниз на объекты, которые владельцы хотели продать 2012 годом. О чем это говорит? Сегодня на рынке предложение значительно опережает спрос. У покупателя есть выбор.

      Что касается строительства нового жилья, то, по мнению многих аналитиков, Череповец так и не выбрался из кризиса 2008 года. Новых застройщиков на рынке не появилось, а те, что присутствуют, распродают квартиры давнего задела. Основная причина — отсутствие внятной государственной политики. Хотя публичные заявления есть. Не так давно президент Владимир Путин озвучил задачу: к 2020 году на 60 % удовлетворить спрос россиян на доступное жилье. Пока же доступность для многих остается эфемерной. Без реального дохода в 30 тысяч рублей на душу «ипотечного населения» и резерва на первый взнос как минимум в полмиллиона рублей о своей квартире по ипотеке можно и не мечтать.

      К слову, по данным областного отдела Росстата, в Череповце средняя зарплата сейчас составляет 31 540 рублей (пик пришелся на февраль 2012 года — 36 305 рублей). В реальной жизни рынок недвижимости не подтверждает столь высоких доходов горожан. Иначе спрос на квартиры был бы гораздо выше.

     Земельный рынок оживился

      Рынок земли демонстрировал аналогичный вялотекущий спрос. Если говорить о малом и среднем бизнесе, то предпринимателей сегодня волнует следующее: приоритетность и защита со стороны местных властей тех, кто готов предложить социально значимый проект с целевым использованием земли (к примеру, для детского досуга).

— А то что получается: я разрабатываю проект под конкретный земельный участок, представляю его, а на аукционе землю уводит из-под носа какой-нибудь толстосум. Просто так, потому что ему деньги девать некуда, — выразил мнение один из череповецких предпринимателей на встрече в мэрии.

     Коллегу по цеху поддерживают многие. Как правило, они хотят воплощения в жизнь конкретной авторской идеи — нужной для города. Но земля идет только на общих основаниях, только с аукциона и только если ее стартовая цена взлетит как можно выше. Но деньги для города не должны быть абсолютным приоритетом.

      Рынок земли оживился лишь к концу года. В ноябре муниципальная земля под строительство частных и многоквартирных домов после очень долго застоя уходила с торгов влет. Несколько заявленных участков было снято (причина — отсутствие предложений), в том числе и на ул. Сергея Перца (в конце Матурина). Видимо, потенциальных покупателей отпугнула труднодоступность нового района. Зато серьезно прибавили к стартовой цене два участка под жилую застройку на ул. Краснодонцев. Наиболее жесткая борьба развернулась за две площадки на перекрестке Октябрьского пр. и ул. Монтклер (за Ледовым дворцом) — тоже под жилую застройку. Значит, строить в 2013 году будем.

     Аренда в фокусе спроса

     В ноябре 2012 года первый зам. мэра г. Череповца Александр Шевелев провел встречу с предпринимателями сферы торговли. Бизнесмены акцентировали внимание городских властей на некоторых острых проблемах: слишком дорогая аренда помещений, слишком жесткое налоговое законодательство по отношению к малому и среднему бизнесу, что мешает его развитию. Причем Вологда, по мнению некоторых, выглядит более выигрышно в этом плане, чем Череповец. «Там возможностей больше, потому что денег больше, там город чиновников», — высказался один из присутствующих.

— Это недостоверная информация, — не согласился с таким утверждением Александр Шевелев. — Да, в Вологде сконцентрирован административный ресурс, но я бы не стал называть Вологду городом чиновников. А что касается зарплаты, то в Череповце она выше.

Подытоживая, Александр Шевелев подчеркнул: доля малого и среднего бизнеса в экономике Череповца составляет примерно 53 %. Больше, чем доля крупного производства, значит, потенциал для развития у предпринимателей есть. Тем более что с годами жители все чаще стремятся «остаться в городе», а не идти на крупное производство.

      Тем временем рынок недвижимости продемонстрировал небывалый спрос на съемное жилье для рядовых горожан. Аренда жилья стала дорогой.

— Я была крайне удивлена реакцией, когда разместила объявление о том, что сдаю однокомнатную квартиру в аренду, — рассказывает наша читательница Анастасия Сергеевна. — В течение первых двух суток после выхода бесплатного объявления в газете на меня обрушился шквал звонков. Квартира нужна молодому человеку 23 лет, молодой паре в гражданском браке, семье с маленьким ребенком (и она даже готова смириться с тем, что квартира холодная и без ремонта), семье, приехавшей из района, и т. д. Звонки пришлось принимать еще две недели. Выходит, спрос на арендное жилье огромен, следовательно, в городе нет доступного жилья. Интересно, а будут ли его строить в 2013 году?

     Корпоративное жилье

      Будут. В городе жилье для своих работников продолжают строить две крупные компании — «Северсталь» и «Фос­Агро».

      «Северсталь». Как сообщает пресс-служба компании, идет прием заявлений от работников для участия во втором этапе корпоративной жилищной программы. В ближайшее время будет проведен тендер по выбору генерального подрядчика строительства.

      Это второй этап программы «Семейное благополучие, достойные условия проживания» — одной из составляющих социального стандарта ОАО «Северсталь». Жилье строится для тех, кто вносит наибольший вклад в успехи предприятия. Напомним, первый этап программы — 2005–2010 годы. Построено 26 жилых домов. 2345 семей улучшили свои жилищные условия. К слову, строительство корпоративного жилья — один из пунктов нового коллективного договора на 2012–2014 годы. В декабре 2011 года объявлен старт второго этапа. В его рамках в Зашекснинском районе будет построен жилой дом по технологии «монолит-кирпич» с одно- и двухкомнатными квартирами с отделкой экономкласса. В квартирах уже будут установлены стеклопакеты, сантехника, газовая плита. Первый дом на 288 квартир планируется сдать в четвертом квартале 2013 года. В дальнейшем ежегодно будут вводить в эксплуатацию по дому примерно на 300 квартир.

      Строительство будет вестись в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Привлекать средства дольщиков компания начнет только после разработки всей проектно-сметной документации, ее экспертизы и получения разрешения на строительство. «Северсталь» выступает гарантом того, что все дома будут построены вовремя и с должным качеством.

      Цена квадратного метра не будет превышать 30 тысяч рублей. При том что средняя цена по городу на новое жилье составляет 37–40 тысяч рублей. Работник сможет получить ипотечный кредит с небольшой процентной ставкой. Таким образом, цена для сотрудников будет снижена на 20–25 % по сравнению со стоимостью нового жилья в городе. Первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры.

      Одновременно со строительством первого жилого дома компания будет формировать банк земельных участков для дальнейшей реализации программы.

      «ФосАгро-Череповец». В рамках кадровой и социальной политики компании «ФосАгро», направленной на долгосрочное закрепление персонала, в ОАО «ФосАгро-Череповец» продолжает действовать корпоративная программа строительства жилья. Для работников это возможность приобрести квартиру в современной новостройке на более выгодных условиях, чем предлагают существующие ипотечные продукты.

     За последние годы в Череповце построено для своих сотрудников 1295 квартир. В 2013 году планируется сдать в эксплуатацию 83 квартиры. Распределение жилья идет на основе комплексной оценки работника со стороны руководителя, кадровой и социальной служб, профсоюзной организации; принимаются во внимание дефицитность профессии, профессиональные качества, участие в проектах и общественной жизни, отношение к трудовой и производственной дисциплине.

      Что будет построено?

      Как сообщает пресс-служба компании «ФосАгро-Череповец», в 2018 году на правом берегу Шексны появится новый микрорайон, отвечающий европейским требованиям качества жизни. Инициатива по застройке принадлежит компании «ФосАгро», проект будет реализован в рамках партнерства муниципальных властей и девелоперской компании «Апсис Глоб».

      Общая площадь нового микрорайона — 45 гектаров. Под жилищно-торгово-социальную инфраструктуру отводится 20 гектаров земли. Парково-прогулочная территория и рекреационная зона Макаринской рощи займет 25,8 гектара. Предположительно на новом объекте будет построено 180 тысяч квадратных метров жилья. Здесь могут поселиться 4,5 тысячи череповчан. Площадь подземных парковок составит 77 тысяч квадратных метров. Площадь торговых, социальных, развлекательных и спортивных объектов — 32 тысячи квадратных метров. Начало строительства — 2013 год, окончание — 2018 год.

      Как сообщает пресс-служба «ФосАгро-Череповец», горожане, волнующиеся за судьбу Макаринской рощи, могут быть спокойны. Ей принадлежит роль архитектурной доминанты. Это место останется незастроенным, более того, оно подлежит благоустройству и рекультивации, в результате чего территория парка существенно расширится.

     Муниципальное жилье

     Одно из знаковых решений уходящего года — строить жилье для бюджетников. Как заявил мэр Череповца Юрий Кузин на встрече с журналистами в ноябре, в городе просчитан механизм ипотечного стимулирования (на федеральном уровне заявлена такая форма) с вариантами компенсаций ставок по ипотеке, банковских платежей, первоначального взноса.

— К примеру, начинающий педагог, врач — это минимальные зарплата, стажевые, надбавки, — говорит Юрий Кузин. — Учреждение дает возможность приобрести однокомнатную квартиру. Работнику компенсируется первоначальный взнос на 50 % или 100 % (в зависимости от участия областного бюджета). По предварительным расчетам, первые пять лет планируемые выплаты будут носить абсолютно льготный характер: примерно 3800 рублей в месяц. В ближайшие семь лет город планирует построить порядка 700 квартир для бюджетников, и острота проблемы жилья будет снята.

      К слову, в связи с этим крупные и средние предприятия города («Северсталь», «ФосАгро», ЧФМК и др.) согласились на увеличение ставки земельного налога для них с 0,4 % до 0,6 % (с 2013 года) — ради города. Часть средств планируется потратить на ипотеку для бюджетников.

     Инвестиционные перспективы

     Знаковым событием в ноябре стала и конференция крупных инвесторов Северо-Западного округа, прошедшая в нашем городе: «Череповец — территория развития». На ней был озвучен главный критерий успеха. Так, представители Рыбинска (Ярославская область) заявили, что сегодня актуален новый подход инвестирования: комплексное развитие территории, а не единичные объекты. То есть инвестор сегодня, прежде чем зайти в город, оценивает благополучие города и горожан в целом: наличие инфраструктуры, дорог, детских садов, школ, больниц, качество жизни людей. Качество городской среды становится основным фактором экономического развития. Инвестор ищет места, где уже созданы условия для бизнеса.

      Основные же выводы таковы. Череповец ищет системные подходы в решении ряда социальных задач. Если говорить о комплексном развитии территорий, то перспективным выглядит государственно-частное партнерство. Для примера: строительство жилья микрорайонами с объектами социальной значимости за Шексной. Один такой микрорайон — «Черемушки» — уже построен, второй этап строительства будет развернут рядом с Ледовым дворцом. Другой пример — комплексная застройка территорий Заречья в районе Макаринской рощи — проект компании «ФосАгро».

      Определенные шаги предпринимаются, мы же будем верить в лучшее.

Татьяна Ковачева