Нашумевшие мошеннические операции в долевом строительстве и тысячи обманутых «дольщиков» давно не новость для России. У многих на памяти акции протеста, прокатившиеся среди тех, кто по вине недобросовестных застройщиков остался и без денег, и без долгожданной квартиры. К сожалению, гражданам, заинтересованным в покупке новостройки по относительно невысокой цене, зачастую до сих пор приходится больше полагаться на репутацию застройщика и собственную интуицию. Когда же застройщик нарушает сроки сдачи объекта, требования к качеству или требует доплаты (часто задерживая под этим предлогом регистрацию прав собственности на квартиру), дольщикам приходится решать свои проблемы в суде. Какова ситуация в Череповце? Как быть, если вам построили квартиру большей или, наоборот, меньшей площади, чем указано в договоре? Что делать, если сроки сдачи жилья затягиваются? За комментариями мы обратились к главному специалисту отдела координации потребительского рынка управления городской экономики и торговли Нине Ивановне СИТНИКОВОЙ:

— Думаю, проблемы долевого строительства, которые, к сожалению, есть и в нашем городе, требуют отдельного более подробного и детального разговора. Если коротко остановиться на заданных вопросах, то по поводу лишних или недостающих квадратных метров скажу, что в любом случае прием жилья идет по факту. На начальном этапе между застройщиком и дольщиком заключается договор, в котором отражаются определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, сроки передачи объекта участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок уплаты. Последние показатели для участника долевого строительства являются существенным фактором. Оговорюсь сразу, что обращений по поводу лишней жилплощади к нам не было ни разу. А что касается недостающих метров — приведу такой пример.

Участница долевого строительства получила квартиру меньшей (примерно на 2 кв. м) площади, чем было указано в договоре. Данная разница ей показалась значительной, и она обратилась к застройщику за перерасчетом стоимости фактической площади. Однако в процессе неоднократных переговоров достичь компромисса не удалось. Тогда она обратилась в управление городской экономики и торговли, в частности к специалистам по защите прав потребителей, где ей объяснили законность ее требований и помогли оформить претензию, в которой были сформулированы ее требования, обоснованные документально. Также были определены сроки рассмотрения ее претензионных требований и объяснен порядок вручения этих документов застройщикам. Претензия оформляется в двух экземплярах. Один — для потребителя, другой — для исполнителя. На экземпляре потребителя обязательно должны быть указаны дата, подпись, регистрационный номер или печать, т.е. данные, подтверждающие прием претензии.

Надо отдать должное строительной компании — до суда дело они доводить не стали, прислушавшись к голосу разума, и достигли нужного соглашения, образно говоря, путем мирных переговоров.

Если затягиваются сроки строительства, то согласно cт. 6 («Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строитель­ства») Федерального закона «Об участии в долевом строитель­стве» «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (п. 2). Если говорить более доступным языком, то, например, при стоимости квартиры в 2 млн рублей ежедневная неустойка составит порядка 1500 рублей.

Вообще, можно сказать, что сейчас проблема № 1 в долевом строительстве — это нарушение сроков сдачи жилья, а проблема № 2 — недостатки в строительстве.

Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Делают это вроде бы в соответствии с «Законом об участии в долевом строительстве» со ссылкой на ст. 6, предупреждая дольщиков за два месяца:

«В случае если строитель­ство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».

Но здесь есть один очень важный нюанс, на который обязательно следует обратить внимание. Вот именно этот «порядок, установленный Гражданским кодексом РФ», статья 450 «Основания изменения и расторжения договора» которого гласит:

«1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным».

То есть опять же если дольщик «существенно нарушал договор», то он может согласиться на перенос сроков. Но если вы свои обязательства — в частности, выплату взносов — выполняли в сроки, указанные в договоре, то проблемы застройщиков вас не касаются. Ведение строительного процесса — обязанности второй стороны. Конечно, застройщики могут вынести ситуацию на рассмотрение суда, но суд должен признать изменение обстоятельств существенными. Т.е. изменение сроков сдачи в этой ситуации возможно только согласно решению суда. В противном случае застройщикам придется платить неустойку, о которой я уже упоминала.

И мой добрый совет: внимательно читайте все договоры, которые вы подписываете. К сожалению, юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего, и за помощью к нам обращаются граждане всех возрастных категорий. А ведь многих недоразумений и конфликтов можно избежать, если вдумчиво читать документы, под которыми вы ставите свою подпись.

Беседовала Елена Батурина

Журнал "Про недвижимость35" №11 Октябрь 2008г.