Рынок недвижимости: ждем перемен?

     В ближайшее время обороты рынка недвижимости превзойдут докризисные объемы. Столь смелые прогнозы строят некоторые российские эксперты. Разделяют ли этот оптимизм наши специалисты? По крайней мере, для Череповца как моногорода достижение докризисных объемов может стать трудной задачей.

Градообразующая экономика

      На днях в Санкт-Петербурге прошел Всероссийский жилищный конгресс, собравший ведущих специалистов не только из России, но и ближнего и дальнего зарубежья. Участниками конгресса стали и череповчане: Юрий Румянцев, президент Череповецкой ассоциации риэлторов, и Анна Позднякова, директор череповецкого филиала ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», которых мы попросили выступить в роли наших экспертов.

— На конгрессе неоднократно отмечалось, что по количеству сделок на рынке недвижимости Россия может достичь докризисного уровня уже в ближайшей перспективе, — говорит Юрий Румянцев. — Но на мой взгляд, это возможно в тех регионах и городах, где нет градообразующих предприятий. Как вы понимаете, в Череповце в производствах градообразующей «Северстали» занят практически каждый третий житель города (значит, в зависимости от этих экономических факторов находится и его семья). Наша экономика — экономика моногорода, и с этим не поспоришь. Будет зарплата на «Северстали», будет уверенность в завтрашнем дне у металлургов, значит, будет развиваться и рынок недвижимости, в частности жилья.

      Это же утверждение можно отнести к предприятиям химической отрасли Череповца, которые занимают существенную долю в промышленном объеме. Что касается достижения докризисного уровня, то Юрий Румянцев подчеркивает, что по цене за 1 кв. м. жилья мы до него недотянули.

— И хорошо, что недотянули, — говорит Юрий Румянцев. — Не хотелось бы, чтобы стоимость жилья в Череповце была соизмерима со стоимостью 2008 года. Вспомните, тогда мы наблюдали серьезные темпы роста цен на рынке недвижимости, подтягивались и доходы горожан. Банки направо и налево раздавали кредиты, в том числе и ипотечные. Стоимость 1 кв. м. жилья взлетела до 50 тыс. руб. Начался кризис, и рынок замер. Да, на какой-то период цены обвалились — можно и так выразиться, поскольку к июлю посткризисного 2009 году цена за 1 кв. м. жилья упала до 25 тысяч рублей. Такого не было за всю историю рынка недвижимости Череповца. Для сравнения: в настоящее время средняя стоимость 1 кв. м. по городу — 40 тысяч рублей.

      Итак, до кризиса квартиры, в том числе и по ипотеке, горожане разбирали как горячие пирожки. После кризиса наступил период выжидания. Люди были в растерянности и не знали, что делать: то ли припрятать свои сбережения про черный день, то ли бежать на рынок и вкладывать деньги в недвижимость, что давало им хоть какие-то гарантии.

      Ситуация выжидания длилась довольно долго, однако со временем верх взял принцип вынужденных сделок, когда гражданам надо было решать свои жилищные проблемы здесь и сейчас. Со временем, убедившись в том, что дальнейшего снижения цен уже не будет, люди начали покупать. Рынок медленно, но верно стал восстанавливаться.

      Скорее жив...

      Как же рынок недвижимости чувствует себя в 2012 году? В панике или уверен в перспективах?

— Лично мое мнение: паники нет, — говорит Анна Позднякова, директор череповецкого филиала ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». — Я бы назвала ситуацию стабильной, по крайней мере опираясь на наши данные по объемам сделок купли-продажи. Причем даже сезонное летнее снижение в этом году не было столь очевидным, не более чем на 5–7 % от количества ипотечных сделок весной. В сентябре-октябре мы наблюдаем рост цен (на 1000–1500 руб./кв. м) и некоторое уменьшение количества ипотечных сделок в сентябре (на 10–15 % от количества летом). При этом в октябре-ноябре мы ожидаем увеличения указанного количества на 30–40 % по сравнению с летом.

      Но особенности череповецкого спроса все же есть. Во-первых, покупатель резко переместился из ниши элитного жилья в сектор экономкласса. Во-вторых, на первичном и вторичном рынках практически сравнялись цены на жилье, чего не было никогда.

— Цены на первичное жилье всегда были меньше, чем на вторичное, потому что строить новое жилье — это всегда некие риски, — объясняет Анна Позднякова. — Почему в 2012 году сравнялись цены? На вторичном рынке меньше предложений, интересных покупателю (с точки зрения планировки, инженерной инфраструктуры, этажа, расположения окон, состояния подъезда, инженерных сетей и т. п.) Кроме того, на первичном рынке есть много бюджетных (экономкласса) предложений, а покупатель ушел в эту нишу.

      Добавим к сказанному и еще одну особенность. На пике кризиса в Череповце было построено много неликвидных квартир: дорогих, больших площадей. На пике кризиса стоимость 1 кв. метра в 50 тысяч рублей не казалась заоблачной, а площадь однокомнатной квартиры в 50–60 кв. метров не смущала. За трехкомнатную квартиру в Зашекснинском районе средний класс готов был выложить 4 млн рублей и даже больше. Шел рост, рост и еще раз рост цен на жилье. Люди были на позитиве. Застройщики рассуждали: продать недвижимость мы всегда успеем. Но просчитались.

— Неликвидное жилье не очень успешно реализуется до сих пор, — говорит Анна Позднякова. — Да, сама новостройка по-прежнему представляется горожанам интересной с точки зрения качества коммуникаций, благоустройства территории, новых форм управления домом. Плюс гарантии: в течение пяти лет покупатель может обратиться к застройщику — с претензией, что-то переделать, поправить. В чем неликвидность? Большая площадь — значит, дорого придется платить за коммуналку и т. д. Для жизнеобеспечения нужны гораздо меньшие площади. Да и доходы у людей не стали больше. По этой причине произошел сдвиг в сторону экономкласса.

      Сейчас покупатель проявляет крайнюю осторожность. А эксперты (что отмечалось и на жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге) прогнозируют: цены на недвижимость еще будут расти в 2012–2013 годах — и до тех пор, как отмечают аналитики, пока люди смогут платить.

      В любом случае среди покупателей единицы тех, кто может позволить себе прийти на рынок недвижимости и купить квартиру сразу. Большинство людей меняют жилье либо на равноценное (меняют район или разменивают), либо на более дорогое с доплатой за счет накоплений. Примерно треть сделок идет через ипотеку. По словам Анны Поздняковой, ее могут себе позволить те, кто имеет, во-первых, деньги на первоначальный взнос (накопления или средства от продажи имеющегося жилья) и, во-вторых, «белую» зарплату не менее 10 000 рублей.

* * *

      Итак, уже сейчас очевидно, что период отложенного спроса завершился. Мы на пути к докризисным объемам. В элитном сегменте Череповца наблюдается отток покупателей, но, возможно, недолгий. Богатые люди меньше всего пострадали от кризиса. Их накопления никуда не делись, а если они были в долларах, так только увеличились за счет девальвации рубля. Этот спрос, как утверждают эксперты, восстановится достаточно быстро. Покупатели класса «комфорт» — представители малого и среднего бизнеса — в кризис пострадали больше других, и их время еще не настало. Массовая доля спроса сместилась в сторону малогабаритного и дешевого жилья. Большое недоверие к новостройкам практически преодолено, и мы стоим в начале новой фазы развития рынка.

     Факторы влияния

      Мировой финансовый кризис держит рынок недвижимости России в жесткой зависимости от трех параметров: цена на нефть, курс доллара и отток капитала из страны. Условно говоря, если цена за баррель в декабре 2012 года будет такая-то, курс доллара такой, а отток капитала этакий, то мы получим цену квадратного метра. От других параметров — количества денег в экономике, уровня безработицы, ВВП и так далее — зависимость почти не прослеживается. Вместе с тем, как отмечают эксперты, прогноз на рынке недвижимости — это вершина айсберга. Он должен базироваться на исследованиях факторов и закономерностей (что позволило бы, в частности, отследить «ипотечные качели»). Однако методов для таких исследований в России практически нет.

— Мы можем говорить лишь о ближайшей перспективе, на год-два, — выражает свою точку зрения Анна Позднякова. — Строить среднесрочные или долгосрочные перспективы, как правило, не берется никто.

— В Череповце все завязано на градообразующую «Северсталь», в том числе и платежеспособность населения, — высказывает свое мнение Юрий Румянцев. — Каков спрос, таково и предложение. Мы не можем сбрасывать со счетов тот факт, что Череповец — моногород. Кроме того, лично я считаю, что говорить о каком-то всплеске платежеспособности в 2013 году и последующих нельзя. Что мы наблюдаем? Цены на энергоносители, топливо (1 литр бензина в США, где нет нефти, стоит столько же, сколько и в России — нефтяной державе), стройматериалы, коммунальные услуги растут. Зарплаты — не повышаются. Откуда взяться спросу, который резко оживит рынок недвижимости?

      Отдельным фактором влияния могли бы стать муниципальные программы капитального строительства объектов, жилищные программы, но не стали.

— В 2009 году определенное влияние на рынок оказали жилищные сертификаты для участников и инвалидов Великой Отечественной войны, — говорит Юрий Румянцев. — Сертификат на сумму 1 млн 27 тыс. рублей был практически равен стоимости однокомнатной квартиры, на что рынок отреагировал оживлением, но кратковременным, поскольку цены на жилье почти сразу стали расти. Остальные программы — в поддержку молодых семей, многодетных, материнский капитал, корпоративное жилье для работников промышленных предприятий и т. п. — серьезного влияния (в силу малой масштабности) на рынок недвижимости не оказали. Отражает ли это ситуацию во всей Вологодской области?

      Что год грядущий нам готовит

— Программа капитальных вложений на перспективу не сверстана. Могу лишь сказать, что на 2013 год планируется заложить в областной бюджет определенные расходы, но сумму я вам не назову, — говорит зам. председателя Законодательного собрания Вологодской области Алексей Канаев. — 2012 год — год завершения строительства уже начатых объектов. В их числе областная детская больница. В остальном же муниципалитеты должны сами у себя верстать такие программы.

      В Череповце в преддверии верстки бюджета 2013 года представители власти также осторожны в прогнозах: идет сверка позиций. Так, 9 октября мэр Юрий Кузин представил жителям города (встреча прошла в Доме музыки и кино) стратегию развития города до 2022 года. В частности, мэр заявил, что Череповец планирует до 2016 года построить три детских сада и две школы — за Шексной. Незадолго до этого в городской Думе был озвучен еще ряд цифр.

— Я не могу назвать конкретные объекты капитального строительства на 2013 год, мы не верстали бюджет, — говорит Анна Леонова, депутат городской Думы (г. Череповец). — Но надежда на развитие рынка недвижимости есть. Насколько я в курсе, по итогам 2011 года в Череповце построено 110 тысяч кв. м жилья, по итогам трех кварталов 2012-го — 70 тысяч. Кроме того, в Череповце уже готовы земельные участки под строительство 750 тысяч кв. м жилья. Эти цифры депутатам привел главный архитектор города Александр Авсейков.

Что касается возведения крупных объектов рынка недвижимости, то Череповец, о чем неоднократно заявлял мэр Юрий Кузин, делает ставку на государственно-частное партнерство — в бюджете на эти цели денег пока нет. Примером может служить аквапарк за Шексной (проект «Северстали»), к строительству которого уже приступили.

      Да, но и здесь есть одна особенность, перекликающаяся уже с рынком труда. Если предположить, что у города вдруг появятся масштабные муниципальные проекты, то реализовать их будет сложно. Почему?

— Сейчас у нас заказы есть, — говорит Виктор Выдрин, генеральный директор ООО «Стройметиз» (г. Череповец). — Не могу сказать, что это строительный бум, но даже при скромных объемах мы ощущаем нехватку рабочих рук. По этой причине мы, к примеру, заключаем договоры с мигрантами: таджиками, узбеками, армянами, украинцами. Они работают бригадами, нередко вахтовым методом. Череповчане на предлагаемую работу не идут.

      Хорошо, в таком случае можем ли мы надеяться на оживление рынка недвижимости в связи с притоком инвестиций?

     Какие инвестиции нам нужны

      Презентации инвестиционных проектов проходят в Череповце регулярно. Однако редкая идея доходит до реального воплощения. Только в прошлом году инвестиционное агентство «Череповец» представило шесть новых проектов в разной стадии разработки. Многофункциональный спортивный комплекс с бассейном за Шексной (112 мкр. «Черемушки»; срок реализации 2011–2016 гг.); сеть ресторанов быстрого питания (2012–2013 гг.); завод по производству комбикормов «Вологодский молочный холдинг» (2011–2013 гг.); торговый центр на ул. Краснодонцев (2011–2012 гг.); многофункциональный торгово-складской комплекс (2011–2013 гг.); многофункциональный комплекс на воде (у причала Соборной горки). Есть ли объекты? Как заявил один из участников публичных слушаний, «бизнес-идей много, но хотелось бы поднять бокал шампанского за результат». Так что назвать инвестиционные проекты двигателем рынка недвижимости мы пока тоже не можем.

     Молодежь выбирает индивидуальное жилье

      Еще одна интересная особенность отмечена экспертами на рынке индивидуального жилья.

— В 2012 году рынок недвижимости Череповца существенно сместился в сторону загородного строительства, — говорит Сергей Мишнев, финансовый директор ООО «Северо-Западная Строительная Компания» (г. Череповец). — Если вы помните, еще в докризисный период мы наблюдали так называемый отложенный спрос: до 80 % горожан в различных соцопросах говорили о своем желании построить дом за городом, при этом, кстати, не отказываясь от городской квартиры. То есть потенциальный спрос на загородное жилье всегда был высок. Он и сейчас остается таковым, с той лишь разницей, что молодые семьи стремятся сразу построить индивидуальный загородный дом, предпочитая его квартире в городских кварталах. Как правило, это способ кооперативного строительства — формирование объединения застройщиков для возведения конкретного коттеджного поселка. Пользуется спросом максимальная удаленность от города в 10–12 километров. Процентов на 70 это Череповецкий район: Ирдоматка, Ванеево, Новая Шайма. Что устраивает молодежь: близость к городу (можно без проблем отвезти ребенка в садик, самим уехать на работу), относительно развитая инфраструктура. При наличии этих факторов молодая семья может построить просторный дом на собственном земельном участке. Нередко один дом строят сразу на четыре семьи, что сравнительно дешевле.

      В коттеджном поселке 1 сотка обходится застройщику сегодня примерно в 25–30 тысяч рублей. По грубым подсчетам, за 300 тысяч можно купить себе 10 соток и строить на них любой дом. Одна из острых проблем, на которую неоднократно указывали и местные власти, и депутаты разных уровней, носит законодательный характер. Чтобы индивидуальная стройка вышла на массовый уровень развития, нужны серьезные вложения в инфраструктуру. Для индивидуального строительства нужны дороги, возможность подключения к газу, электроэнергии, воде. Нужны детские сады, магазины, спортивные объекты.

Татьяна Ковачева