Рынок аренды: как выйти из тени?

Сдача жилья в аренду, как известно, является достаточно распространенным бизнесом. Между тем этот рынок сегодня далек от совершенства. В первую очередь речь идет о законности сделок, связанных с арендой. Как правило, арендодатель не заинтересован в том, чтобы оформлять свой бизнес как положено, а значит, делиться с государством частью своих доходов. Кроме того, аренда — достаточно лакомый кусок для мошенников. Что происходит на этом рынке сегодня и что может способствовать его выводу из тени? Об этом — наш материал.

Стоит ли овчинка выделки?

Стоимость аренды жилья в разных городах отличается и в абсолютных цифрах зависит от рыночных цен на саму жилплощадь. Разумеется, необходимо учитывать расположение недвижимости: от района и удаленности от метро до этажа и типа здания. Большое значение имеют метраж, состояние помещений, наличие мебели и бытовой техники. Например, в Москве наем однокомнатной квартиры в шаговой доступности от метро обойдется сейчас в 30–33 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной — до 40 тысяч. В отдаленных районах города жилье можно снять за сумму в пределах 23–25 тысяч рублей. В частности, стоимость аренды комнаты в многокомнатной квартире в пределах Третьего транспортного кольца составляет 15 тысяч рублей. Аренда койко-места в «однушке» обойдется в 6000–8000 рублей. К этим же цифрам приближается и аренда жилья в Санкт-Петербурге. Причем и в Москве, и в Северной столице долгосрочная и посуточная аренда — рынок, достаточно требовательный к соотношению цены и качества. Торговые, складские, офисные помещения сейчас также пользуются спросом. Рынок аренды коммерческой недвижимости продолжает развиваться, появляются более заманчивые и выгодные предложения, что обостряет конкуренцию. И поэтому устойчивый доход будет приносить только недвижимость, полностью отвечающая требованиям арендатора. То же самое касается Череповца.

— Рыночные отношения эту сферу стороной не обошли, — говорит директор МУП «Райбытсервис», Череповецкого района, Олег Гончаренко. — Предложений много, соответственно каждый собственник прикладывает усилия для привлечения клиентов. Интернет, телефон, мебель, кондиционер, охрана — это становится минимумом, который хотят видеть арендаторы офисов. Собственники больших офисных зданий стараются для удобства клиентов сдать часть помещений под кафе, кто-то устанавливает кулеры с водой, кофемашины, словом, создается нормальная конкуренция.

По словам Олега Гончаренко, цену аренды в Череповце «диктует» центр города. Разброс достаточно велик. Например, помещение с относительно хорошим ремонтом можно подобрать за 600 рублей (цена за квадратный метр). На более комфортабельные варианты с кондиционером, мебелью и удобной парковкой цена достигает 1000 рублей. Если к этому прибавить услуги связи, то стоимость аренды для потребителя вырастает еще больше.

— Отдельно от всего рынка недвижимости «существует» улица Ленина в отрезке от улицы Сталеваров до Советского проспекта, — говорит Олег Гончаренко. — Здесь вам могут предложить квадратный метр и за 1500–2000 рублей. Это — на первом этаже с отдельным входом. И люди даже в таких помещениях все же умудряются вести бизнес. А в общем можно подразделить рынок коммерческой недвижимости на торговые площади и офисы. В высотках начинающий предприниматель подберет себе офис за 350–400 рублей за метр.

При этом рыночная стоимость самих помещений составляет от 80 до 100 размеров ежемесячной арендной платы. То есть ежемесячный доход рантье — так называют людей, живущих на прибыль от аренды, — составляет не более 1–1,3 процента от стоимости. Это касается и коммерческих помещений, и жилья.

— Стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Череповце колеблется от 7000 до 15 000 рублей в зависимости от района города и уровня самой квартиры, — говорит Лариса Михайлова, специалист отдела аренды агентства недвижимости, г. Череповец. — 2-комнатную квартиру в нашем городе можно снять от 10 000 до 25 000 рублей. 3-комнатные стоят дороже — от 15 000 до 40 000 рублей. Наиболее дорогие квартиры в Зашекснинском районе города, всегда в цене квартиры в Индустриальном районе. Наибольшей популярностью пользуются квартиры эконом-класса — недорогие 1- и 2-комнатные. Также в последние годы возрос спрос на элитные квартиры — 2- и 3-комнатные уровня мини-гостиницы для командированных.

Элементарный подсчет показывает, что сдача квартир или коттеджей в аренду — далеко не самый прибыльный бизнес, не говоря уже о его рискованности. Другой вопрос, что жилье в любом случае является активом, с каждым годом дорожающим. И если сегодня владелец им не пользуется, вполне логично было бы сдавать его в аренду. Тем не менее этот бизнес может принести его обладателю не только прибыль, но и головную боль.

«Сюрпризы» для арендодателя

Арендодатель жилого помещения, в отличие от арендодателя нежилого (коммерческого), несет особую ответственность — прежде всего перед соседями. Возможные конфликтные ситуации, коммунальные проблемы — от угрозы затопления до ЧП с газовым оборудованием — это лишь некоторые из возможных «сюрпризов». При этом ждать от арендатора бережного отношения к чужому имуществу, разумеется, не приходится. Кроме того, существует и еще одна угроза для арендодателя. Если он сдает квартиру без надлежащего оформления своего бизнеса через налоговую инспекцию, то в любой момент его могут «сдать» те же арендаторы. В этом случае такого предпринимателя ждет штраф. И все же арендодатели ради прибыли идут на многие риски. Анархия в этом виде бизнеса особенно процветала в 90-е годы. Теперь, по оценкам экспертов, многое меняется к лучшему.

— Хаотично организующийся рынок аренды требовал, чтобы появились посредники, так называемые черные маклеры, — говорит Лариса Михайлова. — Желающих арендовать много, а информация была скудна и разбросанна. Поэтому посредники стали этой информацией торговать, тем более что среднему бизнесу этот рынок был неинтересен: суеты много, а прибыль незначительная. Естественно, что и официальное оформление практически отсутствовало. Сейчас ситуация поменялась, сегмент цивилизуется. Клиенты стали понимать, что лучше прийти в известную компанию, которая много лет на рынке и которая будет нести ответственность, чем брать риск на себя. Они стали платить достойные комиссионные, и рынок стал реагировать появлением компаний, занимающихся арендой. Но даже несмотря на это, инвесторы на рынок аренды не спешат, поскольку покупка-продажа недвижимости гораздо выгоднее.

Те, кто намерен работать на рынке аренды по закону, неизбежно понесут дополнительные расходы. Например, госпошлина за регистрацию долгосрочного договора аренды для ООО составляет 15 000 рублей, для предпринимателей — 1000. По оценкам специалистов, уже эти суммы заставляют людей задуматься, как заключать договор — официально или неофициально.

— Не каждый начинающий бизнесмен может себе позволить дополнительные расходы, — говорит Олег Гончаренко. — Отсюда возникает неофициальный договор с физическим лицом, так сказать, выгодный для обеих сторон. И таких, по моему мнению, на этом рынке не менее 40 процентов. Кроме того, нельзя не учитывать затраты собственника на содержание помещений. Основной статьей расходов являются коммунальные услуги — это примерно 35 процентов. Если добавить содержание охраны, сантехника, электрика, дворника, бухгалтера, стоимость ремонта и налоги, плюс пожарные, у которых опять изменились требования (это происходит раз в два года точно), то получим прибыль около 30 процентов. Это совершенно не та цифра, которую хотят видеть многие. На мой взгляд, законодателям стоит обратить внимание на поставщиков коммунальных услуг. Явно завышены цены для предпринимателей. Например, в МУП «Электросеть» нет тарифа «Ночной», тариф на Интернет и телефон для юридического лица тоже фактически неприемлем. Поэтому, я считаю, люди выйдут из тени тогда, когда начнут зарабатывать.

— В нашем государстве никогда не было рынка арендного жилья, — говорит Лариса Михайлова. — Поэтому, естественно, и механизмы работы этого рынка у нас отсутствуют. Если посмотреть на рынок аренды зарубежных стран, где арендуется свыше половины имеющихся жилых площадей, то становится понятно, что, как только у нас появится социальная аренда, о которой сейчас ведутся разговоры на разных уровнях власти, цены стабилизируются, а возможно, даже снизятся.

Несколько простых правил

Чтобы не понести ущерб от недобросовестных арендаторов, арендодателям рекомендуют соблюдать несколько простых правил. В первую очередь — предложить свою квартиру под сдачу в наем в нескольких риэлторских фирмах. Это поможет ознакомиться с ценами, которые устанавливает рынок аренды квартир в конкретном городе. После изучения рынка нужно выбрать агентство недвижимости, с которым вы будете сотрудничать. Здесь важны все факторы: и срок работы риэлторской фирмы в этом сегменте рынка, и хорошая репутация, и положительные отзывы клиентов, и гарантии, обеспеченные договором аренды.

Следующий этап — подбор арендатора из числа тех, что предлагает вам фирма. Здесь важна личная беседа с потенциальным квартирантом: она поможет вам определиться с выбором.

И еще один важный момент — составление договора найма жилого помещения. В нем должны быть указаны все нюансы сделки — от цели аренды и ее срока до планируемого количества проживающих и возможности содержания в квартире домашних животных. Оговариваются срок арендной платы и порядок ее внесения, расчет по коммунальным платежам и оплата междугородних телефонных переговоров, выбор валюты и способ передачи денег и прочее. Прописываются в договоре аренды и те ситуации, при которых аренда может быть прекращена досрочно. Кроме того, договор найма жилого помещения в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса. Только в этом случае он будет иметь юридическую силу при решении спорных вопросов и станет веским аргументом в судебных тяжбах.

Цивилизуемся помаленьку

Сфера аренды жилья в каждом конкретном городе не может оставаться неизменной, как и сам рынок недвижимости. С изменением цен меняются количественные и качественные показатели спроса и предложения. Например, обзор рынка аренды жилья в Санкт-Петербурге за прошлый год показывает, что за межкризисное десятилетие эта сфера здесь вышла на совершенно новый уровень. Главными процессами, которые происходили на рынке аренды Северной столицы в это время, были значительный рост арендных ставок и увеличение в несколько раз емкости рынка, то есть количества сдаваемых квартир на открытом рынке. Произошли и серьезные изменения самих арендных отношений — они стали более цивилизованными.

Хотя, по оценкам экспертов, лишь 20 % собственников жилья сдают в аренду помещения по легальным схемам, с полным оформлением. То есть большая часть рынка найма жилья сейчас находится в сером секторе. И основная часть квартир все еще сдается без уплаты налогов.

Что касается роста цен, то основной его причиной был быстро растущий спрос, определявшийся многими факторами. Основные из них — невозможность купить жилье из-за его дороговизны, серьезное увеличение спроса на аренду жилых помещений со стороны юридических лиц и увеличение числа людей, приезжающих в город на постоянное или временное проживание. При этом на состояние рынка аренды жилья повлиял и кризис 2008 года, последствия которого сказывались до последнего времени. Снизился спрос, а вслед за ним — уровень арендных ставок. Кроме того, важным фактором стал рост объема рынка аренды, в основном за счет квартир в новых домах и вывода на рынок жилья, прежде сдававшегося «по знакомству».

В последние годы в столичных городах установились договорные отношения между участниками этого рынка. Например, в том же Санкт-Петербурге практически все отношения аренды оформляются письменным договором. Разработаны вполне совершенные формы договоров аренды (найма), отражающие интересы обеих сторон — наймодателей и нанимателей. Хотя немало и желающих заработать на обмане доверчивых граждан, мечтающих снять дешевое жилье и не владеющих информацией о действительной стоимости аренды жилья. Кроме того, в последние годы еще одним знаковым явлением стал переход с долларов на рубли при расчетах по договору найма.

Мария Фотеева, директор ООО «Консалтинговая фирма «Лекс», г. Череповец:

— В случае сдачи помещения (жилого/нежилого) в аренду третьим лицам заключение договора аренды обязательно. Это в интересах как арендатора, так и собственника, поскольку если вы не заключили договор аренды в письменной форме, то не исключено, что собственник помещения «передумает» или попытается изменить условия, о которых предварительно договорились, кроме того, для собственника в случае причинения убытков арендатором ущерб будет востребовать просто невозможно. Заключенный договор аренды будет являться определенной гарантией соблюдения взаимных договоренностей как для собственника, так и для арендатора. Если вы решили заключить договор аренды, необходимо уточнить, является ли ваш будущий арендодатель собственником помещения. Документами, подтверждающими право собственности, являются свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, зарегистрированный договор купли-продажи, дарения и др.

Договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным его условиям между сторонами. Именно поэтому перед заключением, подписанием договора стоит внимательно ознакомиться с содержанием данного договора. И в случае какого-либо несогласия с указанными условиями каждая из сторон имеет право на внесение изменений в данный договор.

В договоре аренды обязательно необходимо указать:

1. Описание предмета договора аренды с указанием точного адреса, площади и других существенных моментов.

2. Срок аренды.

3. Сроки, способы, размер и порядок изменения арендной платы.

4. Стоит также указать в договоре пределы ответственности сторон, порядок возмещения ущерба в случае его причинения. Например, для арендатора: если квартира пострадала из-за пожара, происшедшего не по вине арендатора, он не должен возмещать собственнику причиненный ущерб.

5. При заключении договора аренды стоит подписать акт приема-передачи помещения либо указать в договоре перечень имущества, находящегося в сдаваемом помещении, с оценкой каждого предмета, указанием имеющихся недостатков и предусмотреть в договоре ответственность арендатора за сохранность указанного имущества.

6. В договоре аренды жилого помещения должны быть поименно обозначены лица, которые будут проживать в квартире. Желательно приложить копии паспортов указанных лиц.

7. Необходимо зафиксировать периодичность контроля за помещением, оговорить удобное время и сроки для обеих сторон.

8. Предусмотреть условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон (порядок, сроки).

Заключать договор или нет — решает каждый для себя. Но не стоит забывать, что при отсутствии договора будет крайне сложно, практически невозможно что-либо доказать в суде в случае возникновения спора.

Мошенничество, или бесполезная информация

Рынок аренды жилья, как и любой другой прибыльный сектор, является лакомым куском для нечистых на руку людей. В больших городах широко распространены различные схемы обмана потенциальных арендаторов. Например, приезжий обращается за помощью в агентство недвижимости, где с него берут плату за информацию о нужном ему объекте, который на самом деле не сдается в аренду. Возвращать деньги, разумеется, никто не будет. В этой связи получили широкое распространение так называемые информационные агентства недвижимости, задача которых — не заключить договор между арендатором и арендодателем, то есть вселить арендатора в квартиру, а предоставить информацию о сдающихся в аренду объектах. При этом сведения о сдающемся жилье чаще всего просто выдумываются на ходу. В итоге потенциальные арендаторы могут бесконечно объезжать все новые и новые «варианты», пока не поймут бессмысленность этой работы.

Причин продолжать свою деятельность у мошенников более чем достаточно: рынок аренды квартир расширяется, и число его участников постоянно растет. В крупных городах идеальной мишенью и основной «целевой аудиторией» мошенников на рынке аренды являются новые арендаторы, приезжающие в столицы на учебу или в поисках работы.

Новые тенденции

В течение прошлого года ставки аренды жилья в столичных городах то падали, то поднимались. Похожая динамика наблюдалась и в Череповце. Свою роль играла и сезонность: с середины весны с ростом спроса цены на рынке недвижимости начали сильно расти, и это происходило до лета. Затем цены начали снижаться, а с началом вступительных экзаменов и ростом спроса на аренду жилья происходит новый подъем. И эта тенденция сохраняется как минимум до середины октября. Причем дорожает аренда не только квартир эконом-класса, но и элитных. Хотя основную часть предложения составляют квартиры эконом-класса, на которые приходится более 65 % от всего объема рынка. Квартиросъемщики в первую очередь ориентируются на стоимость аренды. Наибольший спрос — на небольшие однокомнатные квартиры: как правило, число заявок на них заметно превышает количество свободных помещений. С двухкомнатными соотношение спроса и предложения примерно равное, а на трехкомнатные желающих примерно на треть меньше, чем вариантов на рынке. При этом последние годы в столичных городах отмечены возвращением корпоративных арендаторов на рынок аренды жилья. Число иностранных и российских компаний за год выросло на 10 %, что стимулировало увеличение средней арендной стоимости жилья премиум-класса. Но в целом в этом сегменте рынка число предлагаемых квартир по-прежнему превышает спрос. Арендатор имеет возможность изучать варианты и подбирать наиболее подходящие.

Росту цен на рынке аренды жилья способствует опережение спроса на наиболее выгодные объекты недвижимости по сравнению с предложением и увеличение мобильности граждан. Тенденция последних лет — при посещении крупных городов люди все чаще останавливаются не в гостинице, а на арендованных квартирах. Вместе с тем рост цен на аренду всегда ограничен так называемым порогом платежеспособного спроса.

На рынке аренды крупных городов в ближайшее время может появиться еще один игрок. Правительство Санкт-Петербурга намерено выйти на рынок аренды с проектом доходных домов, обещанная цена проживания в которых должна составить 30–40 % от рыночной. А почему бы властям нашего города и области не использовать этот опыт?

Алексей Богомолов