Договор долевого участия в строительстве

Словосочетания «долевое строительство», «дольщик», «договор долевого участия в строительстве» — эти понятия с недавних пор вошли в нашу жизнь, и время от времени их слышал каждый гражданин. Что они означают и что важно знать о них? Долевое участие в строительстве — это возможность поучаствовать своими денежными средствами в строительстве многоквартирного дома и получить в результате новую квартиру или, допустим, гараж. После вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлекать денежные средства физических лиц для строительства жилых домов можно практически только по договорам долевого участия в строительстве. По общему правилу договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. В указанном законе даны основные положения, которые должны быть отражены в договоре долевого участия и без наличия которых он не будет зарегистрирован, а значит, не будет иметь юридической силы. Рассмотрим их.

Во-первых, при составлении договора нужно указать предмет договора, который состоит в следующем: по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (дольщику), а дольщик, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Итак, существенные условия договора участия в долевом строительстве, вытекающие из его понятия:

— описание объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, который будет передан дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (предполагаемая площадь квартиры, строительный номер, этаж, количество комнат и т. п. Эти параметры в процессе строительства могут меняться и уточняться, любые изменения должны быть оформлены в виде дополнительного соглашения к договору и так же, как и сам договор, должны быть зарегистрированы.);

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, и, как правило, срок привязан к такому событию, как получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Например, квартира будет передана застройщиком дольщику по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.);

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты (цена договора долевого участия в строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора по соглашению сторон может быть изменена после его заключения, в этом случае в договоре отражаются случаи и условия ее изменения. Также все оформляется в виде дополнительного соглашения, которое должно быть зарегистрировано.);

— гарантийный срок на объект долевого строительства (общий гарантийный срок на объект составляет 5 лет, на инженерное и техническое оборудование 3 года).

Информация о застройщике включает в себя сведения:

1) о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения этих объектов и сроков ввода их в эксплуатацию;

4) о наличии лицензии у застройщика на занятие такой деятельностью, номере лицензии и сроках ее действия;

5) о финансовых результатах текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования декларации.

Итак, вы составили договор долевого участия в строительстве, и остается только его зарегистрировать. Какие документы помимо договора вам понадобятся? Закон о долевом строительстве предъявляет особые требования к пакету документов, который сдается застройщиком на регистрацию договора с первым дольщиком. Такой пакет документов принимается на регистрацию на срок 1 месяц, после регистрации первого пакета остальные договоры регистрируют-ся в сокращенный срок (5 рабочих дней). Итак, примерный перечень такой:

— разрешение на строительство,

— проектная декларация,

— план создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества находящихся в составе со­здаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений (на практике это представляет собой подробные чертежи, на которых можно рассмотреть каждую квартиру, ее предполагаемую площадь, расположение комнат и т. п.),

— документы на земельный участок (либо документы, подтверждающие права собственности застройщика, либо договор аренды земельного участка, прошедший государственную регистрацию),

— документы на застройщика (учредительные документы юридического лица, документы, подтверждающие полномочия лиц, которые подписывают договоры от лица застройщика, и др.).

Подробнее хотелось бы остановиться на таком документе, как проектная декларация. Помимо нее самой на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие ее опубликование в средствах массовой информации или на каком-либо официальном сайте. В идеале каждый из дольщиков, прежде чем подписать договор долевого строительства и вообще вступать в какие-либо отношения с застройщиком, должен ознакомиться именно с проектной декларацией. Информацию, содержащуюся в проектной декларации, можно условно поделить на два блока: информация о застройщике и информация о проекте строительства.

Информация о проекте строительства должна содержать такие сведения: 1) цель проекта, этапы и сроки его реализации; 2) разрешение на строительство; 3) права застройщика на земельный участок, данные о собственнике земельного участка, если таковым является не застройщик, о границах и площади земельного участка, об элементах благоустройства, 4) количество в строящемся доме самостоятельных частей (квартир, гаражей, иных объектов), которые будут переданы дольщикам после завершения строительства; 5) функциональное назначение нежилых помещений в доме, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; 6) состав общего имущества дома, которое будет передано в общую долевую собственность дольщиков; 7) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию; 8) планируемая стоимость строительства дома; 9) перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы и др.

В результате ознакомления с проектной документацией у человека должно сложиться определенное мнение о застройщике (например: большое количество построенных и введенных в эксплуатацию домов может говорить нам о том, что застройщик не новичок в этом деле и исполняет свои обязательства в срок) и мнение о проекте строительства (нужна ли мне квартира в таком доме, в таком расположении, и готов ли я ждать столько).

Что еще хотелось бы отметить. В настоящее время все построенные квартиры, как правило, сдаются с черновой отделкой, то есть вы не сможете сразу после получения ключей заехать и жить в такой квартире. С одной стороны, это удобно в том плане, что каждый собственник сделает ремонт так, как он хочет, а не будет жить в квартире с одинаковыми для всех жильцов обоями и т. п. С другой стороны, нужно помнить об этом и понимать, что цена такой квартиры, указанная в договоре, не окончательная, и сюда войдут еще и затраты на ремонт.

Для государственной регистрации вам также потребуется оплатить государственную пошлину, для физических лиц она составляет 200 рублей. И если вы состоите в зарегистрированном браке, нужно будет представить нотариальное согласие супруга на заключение такого договора — в случае, если квартира оформляется на кого-то одного.

Институт долевого строительства только развивается в нашей стране, и думаю, что в ближайшие годы с установлением стабильности в нашей экономике будет широко развиваться и дальше. Гражданам хочется дать совет быть внимательными при заключении договоров, не лениться и собрать как можно больше информации о потенциальном застройщике (возможностей сейчас для этого предостаточно), поинтересоваться мнением знакомых, уже участвовавших в таких договорах. И помните: только зарегистрированный договор имеет силу, поэтому не стоит тянуть с регистрацией, если вы подписали такой договор. Будем рады вас видеть по адресу:

г. Череповец, ул. Краснодонцев, д. 118 (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Ольга Злобина, главный специалист-эксперт Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отдела по г. Череповцу и Череповецкому району