Доходный дом, или Что надо сделать, чтобы проект заработал

По проекту А.А. Адамовича, выполненному в 1875 году, когда он служил в должности городского архитектора, на углу Ярмарочной площади и Александровского проспекта — сейчас это ул. Ленина, 65, — был выстроен деревянный двухэтажный дом Е.М. Поповой. Позднее этот дом вошел в историю Череповца под названием Дом трудолюбия. В нем располагались женское приходское училище, земская школа и столовая для бедных. Это один из первых череповецких доходных домов.

«История повторяется дважды: первый раз в виде трагедии, второй — в виде фарса» — слова немецкого философа Гегеля не раз находили подтверждение в жизни. Как будет на этот раз, покажет время, а пока интересно узнать, на каком этапе находится реализация проекта доходных домов сейчас.

Пока власть разрабатывает механизмы, стимулирующие строительство доходных домов, представители бизнеса пытаются определить свою роль в новой системе. О том, как сделать ее работающей и эффективной, шла речь на круглом столе, посвященном взаимодействию органов власти и профессиональных участников рынка недвижимости. Мероприятие, инициатором проведения которого выступили аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и Северо-Западная палата недвижимости, прошло в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

Итак, о чем шла речь.

Эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов рассказал: «Коммерческий наем государственного жилфонда допускается действующим законодательством, но пока дело не идет дальше пилотных проектов. Надо работать над созданием массового сектора социального (коммерческого) арендного жилья. Наша экспертная группа с начала 2000-х подготовила несколько проектов развития такой системы, включающей строительство и эксплуатацию доходных домов по модели государственно-частного партнерства. На региональном уровне был разработан законопроект, который застрял в комиссиях Законодательного собрания прошлого созыва».

По словам Юрия Курикалова, чтобы система заработала, необходима комплексная «политико-экономическая» программа, связанная с модернизацией общества в целом. «Бизнес и граждане должны понять и оценить преимущества нового образа жизни, элементом которого будет широчайший спектр возможностей аренды жилья — от социального до элитного», — считает он. По мнению эксперта, деньги, выделяемые сегодня на содействие в улучшении жилищных условий, можно направлять на строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду.

И действительно, внедрение государственной системы коммерческого найма позволит не только обеспечить жильем очередников и повысить мобильность населения, но и сделать прозрачным уже существующий рынок аренды. С какими проблемами сейчас сталкиваются разработчики проекта?

Ведущий круглого стола, заместитель полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин констатировал: существующий сегодня рынок найма практически невозможно контролировать. В подавляющем большинстве случаев арендодатели не платят налогов.

По данным главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, в Петербурге сдается в аренду порядка 300 тыс. квартир — почти каждая пятая квартира. «В центральных частях города этот показатель еще выше — в аренду сдается чуть ли не каждая третья квартира. При этом наниматель и наймодатель далеко не всегда оформляют свои отношения в письменной форме. Зачастую они просто договариваются на словах», — рассказал Сергей Бобашев.

В целом же, по словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, только в Петербурге теневой оборот рынка коммерческого найма в частном секторе составляет порядка $1 млрд.

Как считает Сергей Зимин, легализовать эту сферу деятельности можно не только за счет ужесточения ответственности для арендодателей, но и благодаря внедрению мер налогового стимулирования. Конкуренция на рынке аренды со стороны государства может заставить частных арендодателей менять условия работы.

Остается вопрос, что привлечет на рынок съемного жилья крупных инвесторов, ведь размер налоговых льгот будет подспорьем, но небольшим. По словам Сергея Бобашева, средний доход от такой деятельности составляет 6 % — и это без учета амортизации квартиры.

Негосударственные проекты строительства доходных домов уже есть. Один из них реализует ГК «Пионер». По словам заместителя генерального директора этой компании Александра Погодина, до 20 % покупок жилья на первичном рынке совершаются с целью вложения средств. «Такие покупатели стараются приобретать недвижимость для инвестиций и, конечно, получения дохода от аренды. Проекты жилищного строительства, созданные исключительно для инвестиций, становятся все более популярными. Мы, например, готовы заключать с покупателями договор, по которому гарантируем доходность от сдачи в аренду на уровне 10–12 % годовых. Другими словами, продаем не просто жилье, а коммерческую недвижимость для сдачи в наем», — констатировал он.

По словам Александра Погодина, такая схема будет интересна для предприятий, которым необходимо обеспечить жильем своих сотрудников. «Компаниям важны прозрачные отношения с наймодателем, грамотно составленный договор», — резюмировал он.

Тем не менее массово привлечь частные инвестиции на рынок коммерческого найма и строительства доходных домов можно лишь за счет предоставления государственных преференций, тем более если речь идет о социальных проектах с пониженной арендной ставкой. По словам Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, уже разрабатываются соответствующие инициативы. В частности, может быть предложен механизм создания жилищных фондов в форме государственно-частных парт­нерств. «По этой модели государство в лице субъекта РФ или муниципалитета будет предоставлять земельные участки застройщикам, которые захотят участвовать в этой схеме, целевым назначением. За свой счет власть обеспечит их инженерной инфраструктурой, благоустроит территорию. Такие партнерства предлагается облагать пониженным налогом — с владельцев построенных доходных домов будут взимать налог не как с юридических лиц, а как с физических. Возможно, будет компенсироваться часть процентной ставки по кредитам на строительство. Тем не менее даже такие преференции не позволят сделать строительство и эксплуатацию доходных домов высокоэффективным бизнесом», — говорит Павел Созинов. По его словам, инвесторы считают необходимым компенсировать часть арендной ставки для участников программы за счет бюджета — только в этом случае проекты доходных домов смогут рассматриваться как инвестиционные, а их срок окупаемости не превысит десяти лет.

Схожая позиция по этому вопросу у известного череповецкого предпринимателя Владимира Штейнгарта:

— Для того, чтобы выйти на этот рынок, нужно иметь очень серьезный финансовый фундамент. К этому обязывает долгосрочная перспектива окупаемости такого проекта. Сейчас не существует спроса на данный продукт. Начинать такой бизнес в одиночку нецелесообразно, а главным партнером в реализации должно стать государство. Во времена Петра I народ принуждали к выращиванию картофеля как сельскохозяйственной культуры. Этот процесс проходил очень сложно, но сейчас картофель стал вторым хлебом. Нечто подобное должно произойти сейчас с доходными домами. До тех пор, пока этот проект не будет насаждаться сверху президентом, премьер-министром, правительством с целью изменения психологии людей, он будет буксовать и не будет интересен инвесторам. Проект должен стать государственной политикой. Государство не должно помогать — в этом проявляется иждивенческая позиция. Оно должно создать условия, которые бы позволили инвестору просчитать доходы и расходы в долгосрочной перспективе. Льготные условия налогообложения, выделение земельных участков под проекты доходных домов с условием обременения на 15–20 лет, чтобы статус доходного дома не изменился за этот промежуток времени. Иначе выхолащивается сама идея и государственные денежные потоки уходят в песок. Должна быть строгая регламентация отношений арендодателя и съемщика, а также контроль со стороны государства. Залог привлекательности этого бизнеса не в высокой доходности, а в стабильности и долголетии такого проекта.

— Как вы считаете, каким образом можно изменить мнение людей в отношении доходных домов?

— Жители наших мегаполисов уже давно это поняли. Приезжие с периферии, даже добившись высоких результатов и занимая высокие должности, не видят ничего зазорного в съемном жилье. Они прекрасно понимают, что мобильность, которую они имеют, дает им возможность развиваться дальше. Придет тот момент, когда они отойдут от трудовой деятельности, и банковский счет, который до этого только рос, даст им возможность нянчить внуков у камина в любом собственном доме, который они приобретут.

— По-вашему мнению, сколько времени понадобится для осознания этого?

— Я думаю, в лучшем случае 30 лет. Хотя грядущая катастрофа ЖКХ может ускорить этот процесс. Вопрос появления доходных домов — это вопрос выживания России как государства. Сейчас мы уверенно движемся к тупику. До тех пор пока не появится настоящий хозяин, в системе ЖКХ будет продолжаться разворовывание средств.

— А в Череповце есть условия для внедрения этого проекта?

— И условия есть, и есть необходимость в доходных домах. В первую очередь это касается муниципального жилья. Как и во всей стране, в Череповце остро ощущается кадровый дефицит: врачи, учителя. Решение проблемы привлечения кадров возможно и за счет доходных домов. Убиваем двух зайцев: пополняется специалистами наш город и внедряется идеология доходных домов. Об этом уже задумывается руководство нашего города.

Желание реализовываться есть у многих, нет гарантий. Я не верю, что мне предоставят достойные жилищные условия. От этого желание не менять насиженное место только усиливается. Перефразируя известную пословицу, отмечу: семь бед на один лишь менталитет?

Подготовил Клим Ломакин