«Тихая гавань», или О рынке недвижимости Италии

Италия — развитая европейская страна. Высокий уровень жизни, великолепная природа делают ее одним из самых привлекательных направлений на мировом рынке недвижимости, что не может не влиять на уровень цен. Недвижимость в Италии во все времена высоко ценилась иностранцами, многие из которых и сейчас считают ее не только надежным инструментом вложения свободных средств, но и приобретением, подчеркивающим их статус в обществе. Недвижимость в Италии привлекает повышенное число международных инвесторов, предлагая сравнительно невысокие цены на качественную недвижимость и уникальное расположение и ландшафт. И сегодня итальянский рынок недвижимости характеризуется большой способностью к росту.

Италия принимает приблизительно 21 миллион туристов каждый год. После интеграции в Европейский Союз она получила дополнительный стимул для развития экономики в целом и рынка недвижимости в частности. Именно риэлторская сфера стала главной темой нашей беседы с Лучано Павоне, генеральным директором агентства недвижимости «Инвест-Италия», имеющим 15-летний стаж работы на этом рынке.

www.invest-italia.com Компания «Инвест-Италия» занимается подбором, продажей и арендой недвижимости в Южной Италии: Апулия, Базиликата и другие регионы.

Условия рынка недвижимости

— Насколько стабильной или подверженной кризисам является сфера недвижимости Италии?

— Сейчас в Италии, как и в целом в Европе, рынок недвижимости переживает заметное падение числа продаж, это касается внутреннего рынка. По этой причине большой интерес представляет итальянская недвижимость для иностранных инвесторов.

— Что происходит сейчас с ценами на рынке недвижимости в связи с нестабильной экономической ситуацией? Каковы ожидания на 2013 год?

— Цены на недвижимость находятся в условиях абсолютной устойчивости, все покупатели ожидали падения цен, а рыночные сигналы крайне ясны: стабильность и небольшие отклонения. Это предполагает позитивные ожидания на 2013 год, когда ожидается небольшой рост числа продаж.

— Каков налог на недвижимость в вашей стране?

— Нужно делать различие между налогообложением прямым и косвенным, так как существуют налоги, которые вы платите в момент покупки или которые вы платите за содержание имущества. В целом примерно 10 % от стоимости жилья в момент покупки и 0,5 % за содержание.

— Какое влияние рынок недвижимости оказывает на экономику Италии?

— Рынок недвижимости по-прежнему играет ведущую роль в итальянской экономике. Также эта сфера способствует различным экономическим изменениям как на финансовом рынке, так и на рынке труда.

— Если анализировать соотношение риск/доходность, стоит ли инвестировать в недвижимость или лучше выбрать другую сферу?

— Сегмент рынка недвижимости остается наиболее привлекательным для инвестиций в отличие от финансового рынка, который всегда был ненадежным. Понятно, что положительный результат от инвестиций в недвижимость ожидается в течение длительного времени по сравнению с финансовым рынком, но, безусловно, является более безопасным. Инвестиции в собственность приносят годовой доход, плюс переоценка жилья с течением времени.

— Есть какая-то статистика по зарплатам в сфере недвижимости в Италии?

— Нельзя подсчитать точно, так как в этой сфере существует работа различной классификации. Поэтому необходимо сначала определить, какие категории рабочей силы мы рассматриваем. Средняя ежедневная заработная плата составляет от 80 до 120 евро, разница зависит от возможностей и обязанностей отдельных работников.

— Насколько эффективно сейчас действует рыночная схема «купить, чтобы сдать»?

— Рынок недвижимости всегда эффективен с точки зрения инвестиционного дохода, и на сегодняшний день процент рентабельности постоянно меняется. Это зависит от типа инвестиций, а также от переоценки жилья. Для иностранных инвесторов важна компетенция риэлтора для того, чтобы с максимальной доходностью инвестировать на местном рынке.

— Какие перспективы рынка аренды жилья вы бы выделили?

— Они более привлекательны по сравнению с другими видами финансовых инвестиций. Имущество, даже в период экономического кризиса, остается самой лучшей инвестицией, особенно в Италии, где недвижимость рассматривается в качестве «безопасной гавани». Люди снимали и будут снимать жилье.

— Как развивается ипотечный рынок жилья Италии, какие факторы в первую очередь на него влияют?

— Сегодня это является проблемой для рынка жилья, так как банки уменьшают выдачу кредитов, растут ставки. Но мы считаем, что это зависит от кризиса ликвидности, который сказывается на всех рынках по всему миру.

— Каков сейчас процент по ипотечным займам?

— На сегодняшний день по Европе фиксированный процент в среднем около 1 %, на рынке ипотечного кредитования в Италии он установлен в среднем 4–5 %. Это очень высокий процент, поэтому ожидается, что он сократится в 2013 году.

Престиж

— Считается ли работа в сфере недвижимости, в частности риэлтором, престижной в Италии?

— Безусловно, особенно если агент по недвижимости предоставляет также услуги консалтинга, помогая инвестору во всех операциях сделки.

— В настоящее время больше вакансий или желающих устроиться на работу?

— Понятно, что в период глобального кризиса сектор недвижимости тоже не отличается стабильностью, поэтому спрос на сотрудников не очень высок, но люди хотят работать в этой области, потому что это более надежная работа, чем другие.

— Деятельность риэлторов в Италии как-то лицензируется? Обязательно ли проходить обучение и иметь сертификат?

— Несомненно, необходимо членство в профессиональной организации. Однако я хотел бы отметить, что недостаточно иметь регистрацию в реестре для осуществления этой работы на профессиональном уровне. Есть много областей, на которые риэлтор нацелен: продажи, маркетинг, технические и юридические аспекты, — и каждая из них требует особых навыков.

— Какова структура риэлторской компании?

— Минимальная состоит из двух человек: секретаря и специалиста. Количество сотрудников зависит от того, насколько компания развита и какие виды услуг предоставляет.

— Бытует мнение, что риэлторской деятельностью могут заниматься даже люди «с улицы», без специального образования. Так ли это? Может ли такой человек добиться успеха и какими качествами он должен для этого обладать?

— Коммерсант, не имеющий специальных профессиональных знаний в сфере недвижимости, конечно, не может быть правильным ориентиром для инвестора. Поэтому мой ответ — нет, люди «с улицы», без специальной подготовки не могут работать в этой области.

— С чего нужно начать человеку из другой сферы деятельности, если он хочет стать риэлтором в Италии?

— Пройти профессиональный курс подготовки — это первое. Потом необходим опыт работы при поддержке опытного риэлтора. Никогда не полагайтесь на неопытного специалиста. Но я думаю, что это общее правило для любой профессиональной деятельности.

— Скажите, много ли риэлторов уходят из агентств и начинают работать самостоятельно?

— Да, много, и это правильно. Тот, кто считает, что он достиг надлежащего уровня профессионализма, пытается сделать «качественный скачок», и это абсолютно нормально.

— Скажите, в высших учебных заведениях Италии готовят риэлторов?

— Итальянские университеты не обучают по этой специальности. Агент по недвижимости — это сложная профессия, которая требует различной подготовки. Тем, кто изучал юриспруденцию, часто не хватает технических знаний, и наоборот, поэтому необходимы дополнительные курсы плюс к университетской программе.

— Много ли недобросовестных риэлторов на рынке недвижимости Италии?

— Они есть, как и во всех профессиях, но в большинстве случаев следует говорить о недостатке профессиональной подготовки, а не о недобросовестности как таковой.

— Встречались ли в вашей практике недобросовестные клиенты? Если да, то каким образом вы разрешаете эти ситуации?

— В таких случаях приходится обращаться к адвокату, чтобы начать судебный процесс и получить то, что вам принадлежит по праву.

— Как проходит удостоверение сделки? Какой орган удостоверяет сделки и регистрирует права собственности на недвижимость?

— Основной фигурой в сделке с недвижимостью является нотариус, это должностное лицо, которое удостоверяет сделку. Но надо сказать, что если нотариус работает в сопровождении опытного агента по недвижимости, то сделка проходит намного быстрее и спокойнее.

Маркетинг

— Какова заработная плата специалиста по маркетингу в риэлторских компаниях? Насколько высок спрос на данных специалистов на рынке недвижимости?

— В этой сфере нет средней заработной платы. Все зависит от уровня профессионализма.

— Каковы перспективы у аналитиков и маркетологов, занимающихся рынком недвижимости?

— Ожидается увеличение количества продаж в 2013 году, который, безусловно, будет более интересным.

— На чьей стороне работать более выгодно и перспективно: брокеров или застройщиков?

— Застройщик, безусловно, имеет более высокую прибыль, но он также рискует потерять больше. Все это напрямую связано.

Личные вопросы

— Опишите, пожалуйста, своего идеального клиента.

— Идеального клиента не существует, нам важно удовлетворение потребностей клиента во что бы то ни стало и важно то, что клиент останется доволен нашей работой.

— Вы хотели бы, чтобы дети продолжили ваш путь в профессии? Какой самой главной мудрости вы бы научили ребенка, отпуская в свободное риэлторское плавание?

— Я хотел бы, но это не должно быть по принуждению, эта работа представляет большой интерес, а также может удовлетворять с материальной точки зрения, но каждый должен делать выбор сам.

Интервью подготовил Глеб Панфилов

Перевод с итальянского Натальи Рябиковой