Моя земля — мое богатство

Мы продолжаем начатую в прошлом номере тему земли. О земле в черте города нам рассказал председатель КУИ Сергей ЗУБАРЬ

«Земля — самый важный и самый ценный наш актив».

Дмитрий Медведев, Президент Российской Федерации

В российской столице давно начали говорить о стагнации рынка недвижимости. В частности, инвесторам уже не удается получить прибыль так легко, как это было в прошлом году. Снижаются темпы роста цен на новостройки, что не добавляет объектам инвестиционной привлекательности.

И точно также в России на рынке земельных участков наблюдается обратная ситуация: цены на землю растут не по дням, а по часам. Только за последний год стоимость земли выросла едва ли не вдвое. Тем не менее, ажиотаж среди покупателей не спадает, и спрос остается стабильно высоким. Специалисты прогнозируют, что эта тенденция сохранится и земельные участки будут стабильно и быстро дорожать.

Растущий интерес к земле испытывают не только московские риэлторы, но и инвесторы в других российских регионах. Объяснить подобную тенденцию просто. Во-первых, «чистых» земельных участков под застройку в крупных городах остается все меньше. Как следствие, строительство коммерческих объектов и жилья перемещается на окраины. С развитием же инфраструктуры дорожают и близлежащие земли. Во-вторых, все больше людей предпочитает жить в отдельных домах и поближе к природе. Как говорят социологи, сегодня в России шесть городских жителей из десяти предпочли бы жить не в многоквартирном доме, а в собственном — на земле.

Другое дело, земля давно уже не бесплатная. Всякий участок, относящийся к землям населенных пунктов (в т.ч. это касается и Череповца) и выделенный под строительство индивидуального жилья, реализуется через аукцион, проводимый городским комитетом по управлению имуществом.

Что же происходит с земельными участками в нашем городе? Можно ли купить землю и «законсервировать» участок или на нем обязательно что-то строить? Сколько стоит участок в центре города? Чем привлекателен Череповец для столичных инвесторов? Вопросов возникает множество. За комментариями мы обратились к Сергею Николаевичу ЗУБАРЮ, председателю город­ского комитета по управлению имуществом.

— Сергей Николаевич, кому и на каких условиях выделяются земельные участки в черте города?

— Имеются два пути инициации выделения земельных участков:

• по желанию любого физического или юридического лица, сделавшего заявку на свободный участок;

• по намерению муниципалитета предоставить свободные земельные участки потенциальным землепользователям.

Идеальной является ситуация, когда «отрабатывается» только второй вариант. Это возможно тогда, когда город спланировал предполагаемую застройку абсолютно всех территорий и готов предоставить любому желающему осваивать конкретный участок, возможность это сделать. Естественно, с соблюдением всех требований законодательства по предоставлению прав на земельный участок. Основной принцип выделения земельных участков — через торги или конкурсы. Конечно, есть исключения, предусмотренные законодательством. К примеру, под муниципальные нужды при невозможности формирования самостоятельного по размерам и подъездным путям участка в связи с имеющимися преимущественными правами у кого-либо на данный участок.

Сегодня город стремится осуществить этот идеальный путь, спланировать будущее развитие города через определение участков под точечную застройку, комплексную застройку или освоение застроенных территорий. Но на это нужно время. А многие потенциальные застройщики не желают ждать и предлагают свои варианты и услуги. Их предложения рассматривает регулярно собирающаяся земельная комиссия, готовящая решения, утверждаемые мэром. Следует отметить, что иногда предложения инвесторов, особенно по переустройству уже застроенных территорий, чрезвычайно интересны, так как помогают руководству города решить существующие проблемы, до которых пока просто «не доходят руки». Это и благоустройство, и парковки, и переселение граждан из ветхого жилья, и снос расселенных домов.

— Можно ли поменять целевое назначение земли? Скажем, приобретался участок под автостоянку, а используется под строительство чего-либо? Что для этого нужно?

— Есть три вида использования земельных участков: под эксплуатацию временных объектов, под проектирование и строительство капитальных объектов и после окончания строительства капитальных объектов под их эксплуатацию.

Первый вид говорит сам за себя — пока не принято решение по основному виду застройки, целесообразно отдать участок во временное использование. Это экономически выгодно и для арендодателя, и для арендатора. В том случае, когда принимается решение о строительстве капитального объекта на временно используемом земельном участке (к примеру, открытая автостоянка), все потенциальные застройщики, в том числе и арендатор, под эксплуатацию временного объекта имеют равные права через аукцион получить право на землю.

При подготовке аукциона определяются возможные виды капитальных объектов согласно утвержденному функциональному зонированию территории города, что оформляется в градостроительном плане. Выигравший аукцион застройщик имеет право выбрать один из указанных в градплане видов строительства. До начала строительства арендатор обязан согласовать эскизный план, получить согласование технических условий на подключение объекта к источникам энергоснабжения, инженерным коммуникациям, разработать рабочий проект, пройти государственную экспертизу проекта и получить разрешение на строительство. На это уходит примерно год.

По закону застройщик имеет право изменить целевое назначение земельного участка. Но для этого ему потребуется повторить все предшествующие стадии — от эскизного проекта до разрешения на строительство. Целесообразность определяет арендатор. По окончании строительства арендатор имеет право оформить аренду земельного участка под эксплуатацию объекта либо выкупить участок в собственность.

— Отслеживается ли в КУИ соблюдение назначения земельного участка?

— Да. КУИ — подразделение мэрии, которому поручено управлять земельно-имущественным комплексом города, вне зависимости от формы собственности. Чтобы управлять, надо знать, в каком состоянии находятся объекты и земельные участки. Городское хозяйство большое. Только одних земельных участков более 16 тысяч. В планах КУИ — знать о них все. Для этого два месяца назад создана специальная группа по инспекции. Проверяется и целевое назначение, и фактические размеры, и экологическая безопасность, и платежная дисциплина. К слову, ревизия по исполнению обязательств арендаторов по платежам за землепользование привела к тому, что на сегодня мэрией предъявлено более 300 исков к недобросовестным арендаторам. Задача КУИ — недобросовестных арендаторов в городе быть не должно! Механизмы для решения этой задачи имеются. Личные встречи с арендаторами, уточнение формы и содержания договоров, экономические рычаги, взаимодействие с руководством Торгово-промышленной палаты, включение административного ресурса Роснедвижимости и, конечно, суды. Интересны — в качестве примера — в этом отношении откровения некоторых арендаторов при личных встречах. Для них оплата по суду — основная форма взаимодействия с арендодателем. Пока суд да дело (6 — 8 месяцев) — не отданные деньги работают на него! Обещаю, этого в скором времени не будет. Круг череповецких предпринимателей достаточно ограничен. Их бизнес в городе был, есть и будет основываться на взаимодействии с властью. Думающий бизнесмен в разряд «недобросовестных» попасть не захочет, а поэтому, надеемся, будет делать правильные выводы. Ну, а «однодневки» рискуют завершить свою предпринимательскую деятельность в городе.

— Бывали ли случаи, когда земли использовались не по назначению, и как за это наказывают?

— На земельной комиссии нам приходится — и довольно часто — сталкиваться с такими ситуациями. Землю отдают под одно строительство, возводится другой объект — подобных случаев рассматривалось порядка 20 — 30. Конечно, к особо злостным нарушителям применяем различные санкции — вплоть до суда. Но иногда комиссия рекомендует разрешить изменение целевого использования участка. Возьмите те же гаражно-строительные кооперативы. Если основной застройщик нарушил условия договора, то почему должны страдать остальные члены кооператива? Сносить половину гаражей? Если мы займем такую непримиримо-принципиальную позицию, ни к чему хорошему это не приведет. Тупиковых ситуаций не должно быть. Комиссия обычно находит приемлемый выход. Кстати, подобная практика уже принесла плоды — теперь многие гаражно-строительные кооперативы начали сами правильно переоформлять документы, не вступая в конфликт с буквой закона.

— Что бывает, если на торгах приобретено право долгосрочной аренды земельного участка, но земля простаивает и ничего на ней не делается?

— Закон говорит: если в течение трех лет на земельном участке не совершаются подтверждающие освоение действия, то арендодатель вправе участок изъять, причем без компенсации. Сейчас комитет занял достаточно жесткую позицию в этом вопросе. Освоение предполагает определенные капитальные вложения. Пусть это будет, образно говоря, просто часть фундамента, но должны быть реальные результаты. Возьмем, к примеру, ситуацию на Зареченском рынке. Да, там появился котлован, но ни о каком серьезном освоении участка и речи не идет. Надо четко понимать — подготовка документации, создание проекта, рытье котлована — это еще не освоение. Раньше затягивание строительства било по карману самого застройщика. Теперь, когда сама земля является объектом продажи, стало выгодно «придерживать» землю с целью передачи прав на ее аренду другому человеку. Но тут стоит отметить, что аренда, как правило, дается на три года вне зависимости от того, сколько арендаторов сменил участок. Не начал осваивать участок за три года — рискуешь его потерять. Столичные фирмы быстро сориентировались в ситуации. Например, в той же известной всем «Км/ч» умеют считать свои деньги, поэтому так быстро построили комплекс, и приобрели землю в собственность.

— Может ли частное лицо (не предприниматель) приобрести земельный участок на торгах, скажем, под строительство частного дома?

— Еще раз подчеркну, что мы реализуем земельные участки только на торгах. Приобрести участок может любой, подавший соответствующие документы.

— Существуют ли ограничения по размеру приобретаемого земельного участка?

— Под индивидуальную застройку по существующему законодательству выделяются 12 соток. Конечно, для нас более привлекательны крупные застройщики, способные вести комплексные работы по освоению городских территорий. Сейчас мы активно выстраиваем программу взаимодействия с инвесторами всех уровней: местного, федерального. Интересны для нас иностранные инвесторы. Создавая банк данных, мы уточняем, какие именно по размеру и для каких целей нужны участки. Готовящееся нами предложение земельных участков (по использованию и размерам) учитывает спрос инвесторов.

— Не секрет, что Череповец в последнее время стал очень привлекателен для иногородних строителей и инвесторов. Существуют ли приоритеты при продаже земли? Отдается ли предпочтение местным предпринимателям?

— Приоритет один: создать город, за который не будет стыдно перед потомками. Удобный, красивый, особенный, надолго современный. Жизнь основных зданий и сооружений длинна — от 50 до 150 лет. Поэтому строить надо сразу то, что надо, и так, чтобы через 10 — 15 лет не заниматься дорогостоящими переделками. За последнее десятилетие при интенсивной застройке в городе и так появился ряд зданий, мягко выражаясь, «колющих глаз» своим дизайном. На центральных, «лицевых» улицах города (Октябрьский пр., Московский пр., пр. Победы в Заречье) построены объекты, от которых уже сегодня хочется избавиться. Поэтому нам интересны те, кто соответствует по своим предложениям нашим намерениям.

Сегодня Череповец чрезвычайно привлекателен для инвесторов. Причин много. У нас есть что и где строить. Мы достаточно платежеспособный город. Строительный комплекс Череповца достаточно раскручен и в условиях завершения освоения выделенных под застройку территорий в ближайшие 1 — 2 года ищет новые площадки для продолжения своей деятельности. Небывалый интерес проявляют столичные инвесторы, переносящие акцент своей деятельности на провинции. Череповец, используя международные контакты, форумы, семинары, «разогревает» интерес зарубежных инвесторов.

Мы готовы к взаимовыгодному сотрудничеству со всеми. Предложить нам есть что. До 15 кварталов средне— и многоэтажной жилой застройки, комплексное освоение территорий под индивидуальное жилье, освоение прибрежных территорий города, создание зеленых благоустроенных территорий, восстановление исторических комплексов, решение транспортных и парковочных проблем, в т.ч. развитие трамвайного движения, мусоропереработка, создание объектов по производству строительных материалов, торговые и спортивные комплексы.

Основной перспективный вариант взаимодей­ствия с инвесторами — комплексное освоение территорий через организацию и проведение конкурсов. Основным вкладом города в освоение территорий является земля, отдельная рыночная стоимость которой сегодня достаточно высока.

— Какова, примерно, стоимость земельного участка? Из чего она складывается?

— Прежде всего, стоимость складывается из коммерческой привлекательности. Стоимость одной сотки земли в центре города начинается с 300 тысяч руб., максимальная же цена на торгах доходила и до 2 млн. Иногородних инвесторов подобные суммы не пугают. Сейчас мы подготовили к реализации около 80 участков под застройку (общая площадь порядка 50 га). А вот серьезные инвестиционные предложения с выделением 20 — 30 га под комплексное строительство готовятся в следующем году.

Беседовала Елена Батурина

Журнал "Про недвижимость35" №11 Октябрь 2008г.