Продажа квартиры с задолженностью по коммунальным услугам

Продавец квартиры имеет задолженность по коммунальным услугам. Поку-патель приобрел квартиру с указанной задолженностью. Какие документы необходимо оформить, чтобы долги по коммунальным услугам можно было взыскать с покупателя? Ответ подготовили эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Александр Арзамасцев и рецензент службы Аркадий Серков.

Согласно ст. 307 ГК РФ обязательства у должника возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ должника от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Прекращение обязательства осуществляется согласно положениям главы 26 ГК РФ, и прежде всего – исполнением обязательства должником.

Согласно ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

На основании ст. 391 ГК РФ перевод долга должен быть оформлен в соответствии с правилами, содержащимися в п. 1 и п. 2 ст. 389 ГК РФ, а именно:

- перевод долга, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме,

- перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) потребитель коммунальных услуг обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги. Под потребителем понимается гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает потребителя от внесения платы за коммунальные услуги.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством суще-ствования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»).

Согласно п. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Члены товарищества собственников жилья вносят плату за коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, а собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собст­венников жилья (п. 5, п. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Однако согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребители вправе по своему выбору поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства.

Вывод

Даже в случае продажи квартиры должником за «потребленные» услуги остается продавец, поскольку именно он их и использовал. А покупатель станет потребителем коммунальных услуг с того момента, когда реально их «начнет» использовать («потреблять»). Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Таким образом, с покупателя можно взыскать долги по коммунальным услугам только в случае, если между ним и продавцом квартиры была надлежащим образом оформленная договоренность (поручение), что долги продавца по коммунальным услугам должны быть оплачены покупателем,
и покупатель эти платежи не осуществил.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В комплексе профессиональной поддержки «ГАРАНТ Консалтинг» со-держится более 37 тысяч письменных консультаций. Практические советы экспертов являются готовыми решениями профессиональных задач. Ежемесячно база знаний пополняется сотнями новых консультаций. В своих консультациях эксперты всегда ориентируются на особенности Вашего бизнеса. «ГАРАНТ-Консалтинг» предоставляется на современном, быстром и удобном флеш-носителе − пользуйтесь им на работе, дома, в поездках!

По вопросам использования комплекса профессиональной поддержки «ГАРАНТ-Консалтинг» обращайтесь по телефонам в ООО «Гарант-Информ»: в Череповце — (8202) 220-947, в Вологде — (8172) 750-328