Риэлтор в Америке работает настолько интенсивно, насколько он хочет

Фрэд Сарстедт (Fred Sarstedt), риэлтор международной компании «RE/MAX of Princeton», занимается этой деятельностью девять лет.

– Расскажите о своей компании.

– Компания «RE/MAX» – международная, наши офисы находятся во многих странах мира. Начинала она свою деятельность в Америке, сегодня в каждом штате есть ее представительство. Наш офис в Принстоне является частью этой компании в штате Нью-Джерси. Компании «RE/MAX NJ» – 26 лет, а главный офис гораздо старше. У нас есть корпоративный офис в Мористауне (штат Нью-Джерси). Каждый офис выплачивает определенную сумму главному офису. «RE/MAX of Princeton» следует всем правилам нашей международной компании.

– Каково состояние рынка недвижимости в США сегодня? Стабилен ли он?

– Люди, которые меняют место работы и место жительства, по-прежнему ищут жилье. Цены на жилье в США сейчас упали, и многие думают, что это хорошее время для покупки нового жилья. Случилось это потому, что цены на жилье были завышены с 2006 по 2008 годы. Сейчас они находятся на более реальном и адекватном уровне.

– Изменил ли экономический кризис что-либо в деятельности риэлторов и агентств недвижимости?

– Например, банковский кризис 2008 года затронул как раз ипотечные кредиты. Стало гораздо сложнее получить их, правила стали более строгими.

– Количество покупателей от этого не снизилось?

– Сложно сказать про все регионы. Например, наш район города Принстон (штат Нью-Джерси) очень популярен, сюда люди стремятся. Поэтому здесь цены не сильно снизились, за предыдущие четыре года примерно на 15 %. Но за прошлый год даже немного поднялись. В некоторых регионах страны цены упали на 30 – 40 % за последние четыре года. Что касается покупателей, то за прошлый год их количество увеличилось. Падение цен на рынке недвижимости произошло не из-за того, что было меньше покупателей, а потому, что больше людей пытались продать недвижимость.

– Почему возникла такая ситуация?

– Один сегмент рынка – это люди, которые считали, что если цены поднялись, то это хорошее время для продажи недвижимости. Другие делали это, потому что собирались уходить на пенсию. Еще один сегмент рынка – это люди, на которых повлияло повышение процента по ипотечным кредитам. Это те, у кого были ипотечные кредиты с так называемой «уловкой».

– Что это значит?

– Изначально им выдавался кредит с очень низкими процентами, но он был фиксированно низким только на короткий срок. А потом этот процент становился очень высоким, и люди не в состоянии были выплачивать такие большие суммы ежемесячно. Но далеко не все знали и понимали эту «уловку».

– Эта тенденция распространена по всей территории США?

– Да. Были очень необычные правила в 2005 – 2006 годах, условия тогда были достаточно странными. Разрешалось не платить определенную сумму вначале, при покупке, процент был очень низким на фиксированный короткий срок (на первые три года). Потом проценты сильно возрастали. Таким образом пытались сделать так, чтобы люди покупали как можно больше недвижимости.

– Почему же людей не предупреждали о такой ситуации?

– Речь об этом шла, но некоторые компании, которые выдавали ипотечные кредиты, нечетко объясняли, насколько вырастут проценты. В контракте это было написано очень мелким шрифтом. И клиенты не обращали на это внимания.

– Но какой шок испытали потом люди, которые и не подозревали о такой ситуации?!

– Да, это так. И все, что они могли сделать, – это продать свой дом и купить более дешевый. Продать дом через четыре-пять лет после покупки – это нормально. Можно даже заработать на этом. Но в тот период люди не могли продать, потому что рынок недвижимости замер. В 2008 году цены перестали подниматься. И дом, который стоил 800 000 $, стал стоить 700 000 $ (Принстон). Люди много теряли в этой ситуации.

– Есть ли прогнозы, как будет вести себя рынок недвижимости в США в ближайшем будущем?

– В долгосрочной перспективе рынок сильный. Много людей приезжает в Америку и нуждается в жилье. Поколения людей, которые родились в 50 – 60-е и в 80-е годы, имели много детей. В те годы был бэби-бум, рынок жилья был хорошим, и все покупали дома. Я отношусь к поколению 50-х, и в 80-е годы, когда нам было по 30 лет, мы покупали дома тоже. В 90-е годы должен был наступить спад на рынке недвижимости в США, но ситуацию спасла очень большая волна иммиграции: приезжие нуждались в жилье. В ближайшее время покупать дома будет поколение людей, родившихся в 1980 – 90-е годы. Я считаю, что рынок недвижимости пойдет вверх, даже независимо от уровня иммиграции. Дома всегда будут на рынке.

– Но будут ли покупатели, которые смогут их приобрести?

– Надеюсь, что будут. Сейчас действительно прекрасное время покупать жилье, потому что на рынке домов больше, чем покупателей, и есть хороший выбор.

– Кто сейчас покупает дома?

– Например, люди с большими семьями нуждаются в домах, больших по размеру, чем те, что они имеют. Покупают дома и те, кто уходит на пенсию, у кого выросли дети. Они покупают дома поменьше. Но есть и категория людей, которые не могут себе позволить выплачивать ипотечные кредиты. Для некоторых повышение налогов является препятствием для покупки недвижимости.

– Как приобретается недвижимость в США? С помощью ипотеки?

– Не только. Некоторые покупают и за наличные деньги. Но примерно 80 % покупают по ипотеке.

– Профессия риэлтора востребована сегодня в Америке? Она популярна?

– Очень популярная профессия сегодня. У меня нет точных данных, но в течение последних десяти лет количество риэлторов примерно удвоилось в нашей стране.

– Где обучаются этой профессии?

– Есть курсы в колледжах. Думаю, что это та профессия, которой не планируют заняться с самого начала своей трудовой деятельности. Для многих это вторая профессия, в которую приходят уже в более зрелом возрасте. Бывают и другие варианты. Например, когда многие программисты и люди других профессий остались без работы, они пришли ко второй профессии и стали риэлторами.

– Эта деятельность лицензируется в Америке?

– Да, лицензия обязательна. Получить ее несложно, но нужно прослушать специальный курс и сдать экзамен. Это делается для защиты клиентов от непрофессиональных действий и сделок. Риэлтор должен руководствоваться очень строгими правилами, когда он работает с клиентами. Их надо знать и им надо следовать. Наличие лицензии гарантирует это. В Америке существует национальная ассоциация риэлторов. И слово «риэл­тор» – абсолютно официальное понятие, гарантирующее профес­сионализм и то, что человек является членом этой ассоциации. Если ты хочешь называться риэлтором и заниматься этой деятельностью, ты обязан вступить в ассоциацию. Она следит за соблюдением правил и этических норм со стороны риэлторов.

– Риэлторы Америки работают в компаниях или есть фрилансеры, работающие независимо?

– Ты можешь работать и сам по себе, но большинство работают на компании, большие (в которых более ста риэлторов) или маленькие (один-два риэлтора). Например, только в нашей компании примерно 8000 риэлторов по всей стране.

– Договора купли-продажи или аренды единые по всей стране или у каждой компании свой вариант?

– В каждом офисе есть своя версия типового договора. В штате Нью-Джерси существует стандартный вариант контракта, но каждая компания может внести свои изменения, которые делаются в интересах клиентов. Но в основной своей сущности они все очень похожи.

– Законодательная база в этой области сильна в Америке?

– Да. Большинство законов написано, чтобы защитить людей, для которых мы работаем.

– Какие налоги на недвижимость существуют в Америке и от чего они зависят?

– В каждом регионе, штате есть свои налоги, и они разные. В Америке каждый штат пишет свои законы. Все законы по недвижимости попадают под законы штата. Над законами штата есть еще федеральные законы. Каждый регион определяет налоги для каждого дома. Его оценивают и сообщают владельцам недвижимости, какие налоги они должны платить, в каких размерах. Сумма налога зависит в первую очередь от того, в каком штате вы проживаете – с высоким или низким налогом, а также от уровня услуг, которые предоставляет этот регион: какие школы здесь находятся и т. д. В штате Нью-Джерси, например, школы прекрасные, а это значит, что налоги – высокие. Хорошее образование стоит денег.

– Как складывается ваш рабочий день?

– В выходные дни я показываю дома клиентам. В понедельник – связываюсь с ними, узнаю их решения, готовлю документы, обзваниваю других агентов, которые показывали недвижимость из моей базы данных. Во вторник и среду я обычно смотрю новые дома, которые поступили на рынок. В четверг – связываюсь с клиентами и назначаю встречи для осмотра недвижимости в пятницу, субботу, воскресенье. Все зависит от клиента, график может поменяться, если это ему необходимо. Стандартного выходного у риэлтора нет, но среда свободнее, чем другие дни. Нет фиксированного временного графика. И утром, и вечером я всегда у компьютера, много работы и по рассылке информации, и надо быть на связи с клиентами. Часто не хватает времени заниматься вопросами расширения бизнеса.

– Вы заняты 24 часа в сутки и не имеете выходных?

– Да, это так. Особенно с апреля по сентябрь много работы, выходных не бывает. Потому что этот бизнес сезонный. Зимой все замедляется, и могут быть выходные.

– Вам не обязательно бывать в офисе ежедневно?

– Наш офис уникальный. Нам позволяют вести работу независимо. Здесь работают опытные агенты, и им не надо говорить, что делать, каждый час. Но есть офисы с более жестким графиком работы.

– Из чего складывается заработная плата риэлтора? Только процент от сделок?

– Да, только комиссионные.

– Какими видами операций с недвижимостью вы занимаетесь?

– Я подбираю жилье индивидуальным лицам и помещения под офисы для различных компаний.

– Выгодно ли работать риэлтором?

– Да, очень выгодно. Ты работаешь настолько интенсивно, насколько хочешь. У кого-то 10 сделок в год, а у кого-то – 20 и 30. Некоторые работают в команде, и за одним именем стоит до десяти агентов. Например, Джон Смит очень популярный риэлтор, он хорошо работает, клиенты стремятся к нему, но за этим именем не один, а десять агентов. Это получается как маленькая компания. В ней есть кто-то главный, он постоянно ищет новые дома, которые передает другим агентам в команде. Такой подход выгоден для начинающих риэлторов. Одному работать сложнее.

– А с юридической точки зрения – это законно?

– Да.

– Какими качествами должен обладать риэлтор и кому не следует работать в этой профессии?

– Важно, каким риэлтором вы хотите быть. Есть агенты, стремящиеся найти дом, о котором мечтает клиент. А есть и такие, которые хотят просто продать. Риэлтору необходимо много терпения, умение слушать пожелания клиента, сосредоточиться и найти именно то, что ему нужно. Нельзя, руководствуясь своим личным мнением, диктовать клиенту. И еще один важный момент – никогда не сдаваться! Бизнес не приходит к тебе сам. Для этого нужно очень много работать.

ОЛЬГА РАЧКОВСКАЯ, Принстон (США) – Санкт-Петербург.