Череповец-2020: прогнозы и перспективы

Город металлургов по уровню благоустройства в последние годы сделал серьезные шаги вперед. Многие планы, которые еще несколько лет назад казались невыполнимыми, сегодня стали реальностью. Строительство новой набережной, которую уже облюбовали автомобилисты, развязок под Ягорбским мостом, как и сам новый мост, который уже воспринимается как само собой разумеющееся, – все это еще недавно выглядело совсем по-другому. В планах властей – строительство второго моста через реку Шексну, который должен напрямую связать два района города, Заягорбский и Зашекснинский. И хотя эта перспектива, скорее всего, не близкая, необходимость такого объекта очевидна. Как все эти планы повлияют на перспективы развития Череповца и состояние рынка недвижимости в городе? Об этом – наш материал.

Кризисный синдром

По оценкам экспертов, сегодня рынок недвижимости Череповца в целом переживает не лучшие времена. Цены на жилье во время кризиса снизились очень существенно — на некоторые объекты до 40 — 50 %. В целом же по России цены на этом рынке сдали позиции на 10 — 20 %. И в этом смысле Череповец обогнал многие другие города — в силу наличия градообразующего предприятия. Традиционно наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье — на него цены сегодня колеблются на уровне 40 — 45 тыс. руб. за квадратный метр. И, наоборот, меньше всего востребованы большие квартиры — здесь цены держатся на отметке в 35 тыс. Разумеется, много зависит и от района: Зашекснинский и Заягорбский, разумеется, ценятся сегодня больше, хотя покупают квартиры во всех районах. И здесь все зависит от цены.

Курс на восток

По планам городских стратегов Череповец будет расширяться в основном в восточном направлении. Причем преимущественно это должен быть Зашекснинский район, поскольку Заягорбский расширять почти некуда. В будущем Зашекснинский должен стать самым большим районом Череповца: предполагается, что в долгосрочной перспективе его население вырастет с 40 до 70 тыс. человек. Серьезным фактором, который повлияет на развитие города, станет строительство второго моста через Шексну, который планируется возвести до 2020 года.

— В строительстве второго моста через Шексну очень много положительных моментов, — говорит начальник управления стратегического планирования мэрии Дмитрий Леньков. — Во-первых, резко снизится загрузка Октябрьского моста. Когда утром люди едут на работу, а вечером обратно за Шексну, Октябрьский мост становится узким горлышком. В моменты трафика загрузка моста очень высока, а в перспективе это будет грозить фактически транспортным коллапсом. Поэтому необходимо построить второй мост, связывающий Зашекснинский район с основной частью города. И для рынка недвижимости это будет очень благоприятный фактор, потому что, построив второй мост, мы быстрее и смелее будем реализовать градостроительный план. У нас градостроительная стратегия в значительной степени завязана на Зашекснинский район. Второй мост позволит быстрее реализовать градостроительную политику. Кроме того, за счет снижения трафика через Октябрьский мост снизится и экологическая нагрузка. Сейчас транзитный грузовой транспорт идет через центр города, а с появлением второго моста этот поток пойдет фактически по окраине. Это и безопаснее и быстрее для самого транспорта, и лучше в плане экологии.

— Я считаю, что расширение города в восточном направлении за Шексной может увеличить спрос на рынок коммерческой недвижимости в районе улицы Рыбинской и Шекснинского проспекта, — говорит эксперт по недвижимости, директор АН «Тайлер» Мария Мохова. — Я имею в виду новые дома, там, где высокая проходимость отсутствует. В настоящее время объекты этого района не пользуются активным спросом. Но цены на рынке жилья существенно от этой перспективы не изменятся. Возрастет стоимость земельных участков в радиусе Домозеровского сельсовета. И, конечно, жилье, которое окажется рядом с магистральной разводкой, будет стоить дешевле, так как загазованность, шум машин и другие негативные моменты, связанные с близостью проезжей части, — показатели к снижению покупательского спроса.

Транспортная дуга

Между тем еще один важный проект, который существенно повлияет на развитие города, — новая набережная, призванная связать сразу три района: Зашекснинский, Заягорбский и Индустриальный. В отличие от второго моста через Шексну, этот проект куда менее затратен, и реализовать его можно в более сжатые сроки — в перспективе 7 — 8 лет. Часть этой работы фактически уже сделана — это четырехполосная дорога, связывающая Ягорбский мост и улицу Ленина. Уже следующей весной здесь планируется обустроить полноценную пешеходную набережную — с полным благоустройством территории, скамейками и освещением. В районе часовни на перекрестке улиц Набережной и Ленина планируется разместить кафе. Двум управлениям мэрии — капитального строительства и архитектуры — глава города Олег Кувшинников поручил подготовить проектную документацию по продолжению обустройства Набережной от Ленина до Соборной горки. Все бумаги должны быть подготовлены в начале следующего года, и при наличии средств в бюджете строительство также начнут в 2012 году. А общая стоимость реконструкции набережной от Ягорбского моста до Октябрьского составит примерно 2 млрд руб. Поэтому реализовать этот проект планируется поэтапно.

Между тем благоустройство набережной и появление там полноценной дороги приветствуют не все череповчане. Жители окрестных домов еще во время дорожных работ на участке от Ягорбского моста до улицы Ленина атаковали власти жалобами на шум и неудобства. Понятно, что с пуском развязок под Ягорбским мостом спокойнее этот район не будет.

И это, по мнению экспертов, отразится на ценах на жилье.

— В домах, расположенных вдоль набережной, где пойдет дорога, жилье может несколько подешеветь, — говорит президент Ассоциации риэлторов Череповца Юрий Румянцев. — Не скажу, что существенно, но это может произойти. Я говорю именно о домах у реки, потому что стоимость недвижимости в других домах — во дворах — от этого не изменится. Ведь раньше многие искали квартиры на Набережной, причем именно в домах у реки, в том числе из-за тишины и экологии. А с пуском развязки под Ягорбским мостом и самой набережной увеличатся и шум, и загазованность. Поэтому престижность этого района может упасть. А вот коммерческая недвижимость в ближайших домах, которая будет находиться, по сути, на первой линии, наоборот, может несколько возрасти в цене.

— В целом на рынок недвижимости проект развития набережной влияния не окажет, — отмечает Мария Мохова. — Возможно уменьшение спроса и, как следствие, снижение цены на квартиры в домах первого ряда по улице Набережной. Именно на те, окна которых будут выходить на магистраль. Но возможно появление интереса со стороны покупателей к квартирам на первых этажах с последующим переводом в нежилой фонд.

Деловой центр

По планам развития города в ближайшие 10 — 15 лет Зашекснинский район станет основным спальным районом Череповца. У Индустриальной части города другая роль. Во всяком случае, жилой застройки здесь уже не планируется. По словам главного архитектора Череповца Александра Авсейкова, предполагается постепенная, путем морального старения существующих жилых зданий, замена их на деловые объекты, офисы и объекты культуры. По сути, это будет деловой, административный, культурный центр, который должен сформироваться примерно к 2020 году.

Кроме того, в перспективе планируется застроить и 26-й микрорайон Заягорбского района. Пока он существует только в проекте и должен появиться за улицей Олимпийской. Сейчас эта территория считается резервной. Еще один район Череповца — Северный — практически исчерпал возможности застройки. Там в ближайшие годы будут возводиться в основном торгово-офисные здания.

Тяга к земле

По мнению экспертов, в Череповце хорошие предпосылки для развития малоэтажного строительства. И этому направлению власти уделяют особое внимание. Уже сейчас активно осваиваются восточный и южный пригороды — в направлении поселка Ирдоматка и трассы Череповец — Сергиев Посад. Помимо коттеджей, которые в основном возводятся сейчас, серьезное внимание уделяется деревянному домостроению, более демократичному по ценам, а значит, и более массовому. На сегодня стоимость квадратного метра в новых деревянных домах «под ключ» составляет от 12 до 25 тыс. руб. за квадратный метр. Уже сейчас в Череповце хватает желающих приобрести такую недвижимость. Тем более что современные технологии позволяют обустроить все необходимые для жизни блага цивилизации автономно, не подтягивая к домам коммуникации. Это существенно удешевляет строительство. Еще несколько лет назад была достигнута трехсторонняя договоренность между правительством области, мэрией Череповца и администрацией Череповецкого района о резервации территорий в так называемых пригородных зонах, которые будут использоваться под коттеджи. Возведение индивидуального жилья если и не станет по-настоящему массовым, то, во всяком случае, будет занимать не последнее место в общем объеме строительства.

— Для нас важно реализовать политику малоэтажной застройки, — говорит Дмитрий Леньков. — Потому что «свечки», панельные дома сейчас не так интересны. Перспективы — за малоэтажным жилищным строительством. И некоторые микрорайоны Зашекснинского района планируются уже как раз с учетом малоэтажной застройки. А что касается цен... Если реализовать прежние технологии малоэтажной застройки, то, конечно, здесь снижения цены на квадратный метр не будет. Оно будет в том случае, если мы станем использовать новые технологии в строительстве жилья. Есть технологии, которые позволяют строить красивые, удобные и уютные дома значительно дешевле по сравнению с кирпичным или панельным домом. Кроме того, малоэтажное строительство делает облик города приятнее и интереснее. Там может быть много интересных решений. И, как правило, кварталы из малоэтажных домов более благоустроенны, чем кварталы из высоток. Поэтому здесь есть обоюдный интерес — и для горожан, и для властей.

— Малоэтажный дом может стоить не дороже однокомнатной квартиры, — говорит президент Ассоциации риэлторов Череповца Юрий Румянцев. — Но разница в том, что это уже отдельный дом со своей территорией. Желающих купить такое жилье в городе много. Другое дело, что это направление пока только развивается, но я считаю, у него все впереди. Ведь раньше вся наша страна жила в малоэтажных домах. И тяга к земле, своему очагу не остыла. Эта сфера, я думаю, будет развиваться.

По мнению Марии Моховой, развитие малоэтажной застройки не повлияет на рынок жилья в Череповце в целом:

— Крупные коттеджные поселки в ближайшее десятилетие строиться не будут, так как спрос на это жилье невысок. На рынке еще остались объекты, построенные перед кризисом. А отдельные дома, таунхаусы, строительством которых занимаются подрядные организации, не способны выбросить на рынок сотни тысяч квадратных метров жилья, да и покупать эти метры, как я уже сказала, некому.

Покупательская способность череповчан, и это отмечают сами риэлторы, сегодня такова, что подавляющее большинство ориентировано на недорогие квартиры, в основном в домах старой постройки. И эту тенденцию не в состоянии изменить никакие градостроительные планы. Кроме того, менталитет большинства людей на сегодня таков, что сменить даже однокомнатную квартиру в многоэтажке на собственный дом, пусть и втрое большей площади, решится не каждый. И никакие преимущества такого жилья переломить эту тенденцию не могут. Самое же существенное влияние на рынок недвижимости оказывает экономическая ситуация в городе и положение градообразующего предприятия — «Северстали».

Подготовил Никита Михайлов. Фото автора