Ипотека: подпорка или подстава?

«…Жилищный вопрос является всегда актуальным и «вечнозеленым» практически для любого человека. Даже люди сверхбогатые тем не менее периодически меняют свое жилье, что уж говорить об обычных людях, которые нуждаются в том, чтобы иметь качественное, недорогое, нормальное человеческое жилье…» (Из выступления президента Д. Медведева на встрече с представителями Общественного комитета сторонников).

О проблемах «сверхбогатых» поговорим как-нибудь в другой раз. В этом материале попытаемся разобраться, что можно сейчас сделать простому череповчанину, чтобы «иметь качественное, недорогое, нормальное человеческое жилье». Ответ напрашивается сам: взять ипотеку.

Термин «ипотека» появился еще в Древней Греции. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью «эта земля обеспечивает долг». Такой столб и назывался ипотекой, что в переводе с древнегреческого означало «подпорка» или «подставка». В России, несмотря на то, что федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят тринадцать лет назад, ипотека начала развиваться активно только с 2005 года. Так, по данным ФРС и ЦБ РФ, количество ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов выросло с 204,1 тысячи в 2006 году до 301,4 в 2010-м. В недавнем прошлом было выгодно наращивать объемы выдачи кредитов, и банки порой сами «подгоняли» финансовые возможности заемщика под требования той или иной ипотечной программы. Неуклонный рост был прерван финансовым кризисом в 2008 – 2009 годах и сокращением доходов, а многие лишились таковых вовсе, попав в долговую яму. Количество выданных кредитов в 2009 году составило всего 130,1 тысячи, а объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам вырос с 611 212 млн руб. в 2007 году до 1 010 889 млн руб. в 2009-м. Но после некоторого затишья потребительский спрос вновь стал быстро расти, что вызвало оживление на рынке, и вот уже многие эксперты предсказывают преодоление докризисных уровней ипотечного кредитования по итогам 2011 года. Надо отметить, что долг продолжает увеличиваться и сейчас. За второй квартал 2011 года он составил уже 1 220 091 млн. руб. Что же представляет собой рынок ипотечного кредитования сегодня? Это огромное разнообразие вариантов, предложений от различных банков, ипотечных компаний и фондов с варьирующимися в широких пределах процентными ставками, условиями, требованиями к предоставляемым заявлениям. Они опять начинают активную борьбу за клиентов, вновь можно увидеть заманчивую рекламу ипотеки. Часть финансовых учреждений идет на снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам или вообще освобождает заемщика от него. Тем самым повышается вероятность, что клиент соблазнится более дорогостоящей жилплощадью, увеличивая риск не рассчитать свои финансовые возможности. Появление на рынке покупателей со значительными средствами подталкивает продавцов к повышению цен на недвижимость. Государство пытается избежать такого развития ситуации путем понижения ставок с 14,3 % годовых в 2009 году до 13,1 % в 2010 году. Например, условия и требования Сбербанка соответствуют стандартным условиям ипотечного кредитования на покупку готового и строящегося жилья, что, несомненно, поддерживает ипотечную программу.

«Сейчас, в апреле 2011 года, кредит можно получить по ставке 12,5 %», – отметил глава правительства Владимир Путин, добавив, что и это достаточно дорого. В дальнейшем стоит стремиться к тому, чтобы ставки по ипотеке опустились до 5 – 6 % годовых, сказал глава правительства.

Но воз и ныне там…

«…Я этой темой давно тоже занимаюсь и не считаю, что мы потратили эти годы зря, хотя я вспоминаю, как в 2006 – 2007 годах говорил о том, что у нас цель сделать так, чтобы ипотечная ставка была 6 – 7 %. К сожалению, сейчас 2011 год, цель осталась та же самая», – отметил недавно Д. Медведев.

Из вышесказанного следует, что, тщательно не взвесив все за и против, можно попасть в очень неприятную ситуацию.

А что аналитики?..

По мнению экспертов «РИА-Аналитика», в ближайшем будущем на заметное снижение процентных ставок вряд ли стоит рассчитывать, но в течение 3 – 5 лет процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем по стране могут опуститься ниже 10 % годовых, а в ряде регионов, с учетом государственной поддержки, будет вполне реально взять кредит под 7 – 9 % годовых. Это приведет к тому, что круг потенциальных ипотечных заемщиков вырастет в 2 – 3 раза.

Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» считают, что рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового ценового пузыря на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье посредством ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в том числе за счет арендного жилья. Также аналитики отмечают, что возможности ускоренного роста за счет ценовой конкуренции практически исчерпаны, поэтому необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также развивать дистанционные каналы погашения кредита. Такими каналами являются интернет-банкинг и точки самообслуживания.

В настоящее время лидерами ипотечного кредитования остаются Сбербанк России, ВТБ24 и Газпромбанк. По данным аналитического центра Русипотеки, итоги за 2010 год выглядят следующим образом: Сбербанк – объем выданных ипотечных кредитов 184 500 млн рублей, ВТБ24 – 31 732 млн рублей, Газпромбанк – 16 677 млн рублей. Доверие населения к данным финансовым учреждениям легко объясняется участием государства.

Как дела у нас

По информации правительства Вологодской области, за III квартал 2011 года вологжане заключили 766 ипотечных сделок, что на 42 % больше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года (539) и на 14 % больше, чем за второй квартал 2011 года (670). В регионе зарегистрировано 2713 ограничений ипотекой на жилые помещения, что на 52 % больше, чем за аналогичный период 2010 года (1782), и на 6 % больше, чем за II квартал 2011 года (2556). Увеличение количества ограничений ипотекой жилых помещений по сравнению с аналогичным периодом 2010 года вызвано улучшением ситуации с возможностью получения ипотечного кредита, в том числе по причине снижения процентной ставки, и увеличением предложения (многовариантностью) ипотечного кредитования со стороны кредитных учреждений.

Что касается рейтинга регионов по средневзвешенной процентной ставке по ипотеке, то в нем мы делим 29-е место с рядом других областей. Средняя ставка по ипотеке в нашей области составляет 12,2 %. Объем выданных ипотечных кредитов за 8 месяцев 2011 года составил 3220 млн руб., а их количество за тот же период – 3254. Средний размер кредита, взятый жителями Вологодской области в 2011 году, составляет 0,99 млн руб., а задолженность вологжан перед банками по ипотечным кредитам на 1 сентября текущего года исчисляется 9939 млн руб. Можно сказать, что тенденции, характерные для страны в целом, присущи и нашей области.

Чтобы из первых уст узнать о сложностях, мы попросили дать интервью молодую семью Павловых из Череповца.

– Александр, какие варианты заимствования средств на приобретение квартиры вы рассматривали?

– Изначально мы рассматривали несколько ипотечных программ разных банков. Но риэлтор, который занимался подбором квартиры, посоветовал обратить внимание на некоммерческую организацию «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Дело в том, что этот фонд реализует программы ипотечного жилищного кредитования нашей области, а именно выделение субсидий из областного бюджета молодым семьям, проживающим на территории области, в случае рождения ребенка после заключения договора ипотеки. А у нас как раз ожидалось пополнение в семействе. А при условии получения материнского капитала 367 тыс. руб., использованного в счет погашения ипотеки, для нас было очень выгодно. Радует, что сейчас материнский капитал можно получить практически сразу, а не ждать три года, как раньше.

– Что надо знать для получения этой субсидии?

– Во-первых, для получения ипотечного кредита в Фонде развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области требуется первоначальный взнос 30 %. Это была неприятная новость для нас, в банках этот взнос – 15 %. Хорошо, что помогли родные.

Во-вторых, субсидия предоставляется семье один раз на каждого ребенка и при условии, что возраст каждого из супругов не превышает 35 лет. Зато регистрация жены и мужа по одному месту жительства не обязательна. И неполным семьям она также может быть выдана, если соблюдаются прочие условия.

В-третьих, субсидию в 100 тыс. рублей можно получить, если ребенок родился или был усыновлен до обращения за ней. Для получения этой выплаты нужен целый перечень документов, собрать которые довольно сложно. Также обязательно страхование квартиры и жизни супругов, но хорошо, что сумма зависит от остатка задолженности по ипотеке. У нас выходит 6 тыс. в год.

Да, кстати, для проверки нашей платежеспособности пришлось также заплатить еще 6 тыс. рублей Фонду.

– Как справляется семейный бюджет?

– Двухкомнатная квартира стоит 1 млн 700 тыс. рублей. Сумма ипотеки составила 1 млн 106 тыс. Ставка 12 % годовых, переплата за 10 лет составит около 800 тыс. рублей. В месяц 16 тысяч по кредиту. Моя зарплата около 35 тысяч, жена находится в декретном отпуске. А еще еда, одежда, квартплата. Приходится сложно. Если бы не помощь родственников с первоначальным взносом, нам было бы и вовсе не потянуть.

Корпоративная жилищная программа

Семейное благополучие, достойные условия проживания – одна из составляющих социальных программ крупных предприятий нашего города. Об одной из них мы попросили рассказать Д. Мурашева, специалиста по социальной работе отдела по социальному развитию ОАО «Аммофос».

– Дмитрий, расскажите о жилищной программе, действующей в ОАО «Аммофос».

– Строительство жилья на основе возвратности средств по-прежнему остается одним из приоритетных направлений развития социальной политики предприятия. Согласно утвержденной управляющей компанией программе ОАО «Аммофос» в последние годы стабильно вкладывает средства в строительство жилья на возвратной основе для своих работников.

В рамках данной программы с 2002 года в новые квартиры переехали 418 человек. При этом сумма капитальных вложений в строительство квартир за период 2002 – 2010 гг. составила порядка 500 млн рублей.

В период с октября 2010 г. по апрель 2011 г. введены в эксплуатацию и переданы работникам предприятия 140 квартир.

В рамках продолжения программы строительства жилья для работников предприятия рассматривается вопрос о приобретении еще 44 квартир в Зашекснинском районе.

– В чем преимущества этой программы?

– После регистрации договора участнику программы переходит право собственности на квартиру, за исключением права ее продажи. Работнику нашего предприятия дается рассрочка на 10 лет для погашения стоимости квартиры без начисления процентов. Первый взнос составляет 10 % от общей стоимости квартиры. Также участник программы ежегодно получает возврат подоходного налога.

– Какие условия должны быть соблюдены для участия в программе?

– Обратиться для участия в данной программе может любой, но существует ряд критериев, самый главный из которых – профессиональные качества работника, его квалификация, а также заинтересованность предприятия в работнике и его специальности. В этом плане особенно ценятся молодые специалисты.

Также обязательным условием получения квартиры в собственность является то, что работник в течение срока погашения рассрочки должен работать на нашем предприятии. Если это условие не соблюдается, то деньги, выплаченные работником за жилплощадь, ему возвращаются, а квартира переходит обратно предприятию.

Не за горами…

В настоящее время банки стали тесно сотрудничать с застройщиками, риэлторами и брокерами. Такое взаимодействие позволяет ускорить подготовку и проведение ипотечной сделки, а также способствует привлечению новых клиентов и повышению качества предлагаемого продукта. Чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков, в перспективе рассматривается создание кредитного паспорта. Паспорт кредита – стандартизованная таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях. Возможно, скоро канет в Лету требование к наемным работникам по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. До минимума сокращается срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел. Появляются новые подходы к разработке ипотечных программ, например кредитование определенной категории потребителей (молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей).

Что касается ставок по ипотеке, то до конца 2011 года они останутся на прежнем уровне, сообщил РИА Новости заместитель генерального директора «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Семенюк. В настоящее время, по данным Банка России, средняя ставка составляет 11,9 %. А вот что будет дальше – большой вопрос. Поживем – увидим…

Глеб Панфилов. Фото автора

Журнал "Про недвижимость35" №29 ноябрь 2011г.