Ключевые факторы

Какие факторы (изменения в законодательстве, градостроительные планы по развитию города, изменения в инструментах ипотечного кредитования и т. п.), по вашему мнению, могут оказать наиболее сильное влияние на поведение рынка недвижимости в ближайшем будущем?

Константин Апрелев, вице-президент гильдии риэлторов России (Москва):

– Ключевыми факторами, которые окажут влияние на рынок жилья в ближайшие 6 – 9 месяцев в России, будут:

– предвыборный рост бюджетного финансирования социальных программ государства, и прежде всего направленных на решение жилищных проблем различных категорий граждан (молодые семьи, учителя, медработники, военнослужащие и т. д.);

– рост доступности ипотечных кредитов и использование в них материнского капитала, снижение ставок по ипотечным кредитам и величины первого взноса;

– рост инфляции основных мировых валют и недоверия населения к бумажным деньгам в любом их виде, увеличение желания владеть понятными активами и ценностями.

Эти три ключевых фактора будут определять рост спроса на недвижимость, который повлияет и на увеличение цен сделок и приведет в ближайшие месяцы к росту цен, опережающему текущую инфляцию.

Анастасия Юрьева, агент по продажам АН «Камелот» (Череповец):

– Сезонный скачок цен уже произошел. Многочисленные спорные разговоры об очередном витке экономического кризиса заставляют потенциальных покупателей задуматься об улучшении жилищных условий уже сейчас. На волне ажиотажа от роста цен начала осени активизируется отложенный спрос, поэтому в ближайшие месяцы рынок будет достаточно активен. Также на ситуацию влияет некоторая политическая неопределенность в преддверии выборов, в результате чего люди стремятся вложить свои накопления в недвижимость.

Ипотека остается важным инструментом покупки жилья. Условия выдачи кредитов начинают несколько ухудшаться. Возможно, это пока незаметно, но уже сейчас банки более строго оценивают потенциальных заемщиков, и выдаваемые суммы часто оказываются несколько меньше ожидаемых.

Лариса Михайлова, специалист СН «Компромисс» (Череповец):

– Цены на рынке недвижимости определяются совокупным действи-ем многих факторов. Наиболее важные из них:
1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
2. Доступность и цена кредитов на покупку недвижимости для физических лиц.
3. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
4. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.
Таким образом, на рынок недвижимости в ближайшем будущем может повлиять понижение процентной ставки по ипотечным кредитам и проведение акций по льготным условиям кредитования, что влечет за собой увеличение спроса на квартиры. Что касается Череповца, то по градостроительному плану он будет расширяться в основном в Зашекснинском районе – с его восточной стороны, что, возможно, приведет к понижению цены на квадратный метр нового жилья в этом районе. В Зареченском районе в сторону улицы Олимпийской будут продолжать активно строиться малоэтажные дома и дома индивидуальной застройки, спрос на которые в последнее время в нашем городе возрос. Чем дешевле будет строительство частных домов, тем больше будет спрос на земельные участки в черте города вблизи коммуникаций.

Какое влияние может оказать реализация проекта доходных домов на рынок недвижимости вашего города и России в целом?

Константин Апрелев:

– Пока непонятен масштаб финансирования этой программы и неочевидны формы поддержки развития этого сектора, которые будут избраны, сложно говорить о влиянии данного проекта. Подождем конкретики от правительства, и тогда масштаб «бедствия» можно будет оценить. Пока все, что предлагалось Минрегионразвития, мне представляется неэффективным для развития такого сектора в жилищной политике.

Анастасия Юрьева:

– Проекты доходных домов призваны стать альтернативой собственному жилью и сделать рынок аренды более прозрачным. Для существенного влияния на рынок недвижимости доля таких проектов должна быть достаточно весомой. В ближайшее время доходным домам будет сложно выйти на такой уровень, без муниципальной поддержки это вряд ли возможно из-за больших сроков окупаемости таких проектов. Для бизнеса выгоднее строить и продавать, нежели сдавать в аренду. Для нашего города это могут быть скорее единичные, экспериментальные объекты, финансируемые из бюджета. Немаловажно и то, что большая часть населения стремится быть собственниками, для тех же, кто снимает жилье, частные арендодатели, скорее всего, будут предлагать более гибкие и привлекательные условия.

Лариса Михайлова:

– Во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов – успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10 – 13 % годовых. Учитывая высокий уровень спроса на аренду жилья и большую степень гарантий для арендаторов со стороны государства, каждый город, по всей вероятности, будет реализовывать проекты доходных домов эконом-класса в наименее привлекательных районах. Сегодня проекты доходных домов обсуждают в основном чиновники, поставленные перед необходимостью решения проблемы по обеспечению граждан нашей страны доступным жильем. Реализация подобных проектов пока невозможна без политической воли. Однако эксперты уверены: через несколько лет в строительство доходных домов будет направляться значительная доля частного капитала. При появлении доходных домов возможно снижение арендной платы за жилые объекты в тех районах, где они будут расположены.

Подготовил Кирилл Кузьмицкий
Журнал "Про недвижимость35" №29 ноябрь 2011г.