Спрашивали — отвечаем

В этом номере на вопросы наших читателей отвечает Ирина ФАЛИШТЫНСКАЯ, начальник отдела консультирования физических лиц и индивидуальных предпринимателей ООО «ЦКСн ВО».

— Какую сумму составит налоговый вычет при продаже квартиры, приобретенной по договору долевого участия и находившейся в собственности менее трех лет? С какого момента начинается отсчет трех лет: с момента регистрации договора или с момента получения свидетельства?

— Обязанность граждан отчитаться перед налоговыми органами о доходе, полученном при продаже имущества, зависит от срока его нахождения в собственности.

Представлять налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц нужно только в том случае, если вы владели продаваемым имуществом менее 3 лет.

Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяются свидетельством о государственной регистрации права. Поэтому срок нахождения в собственности имущества (квартиры) следует считать не с момента заключения договора, а начиная с даты регистрации этого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса) при получении дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, налоговый вычет предоставляется в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Кроме того, важно знать, что вместо имущественного налогового вычета в установленном пределе доход от продажи квартиры можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. Согласно разъяснениям Минфина, к таким расходам можно отнести не только расходы на приобретение квартиры, но и документально подтвержденные расходы на ремонт и отделку этой квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи (Письмо Минфина России от 24.01.2011 № 03-04-05/9-25). Если сумма таких расходов превышает

установленный 1 000 000 руб., то в качестве вычета при расчете облагаемого дохода выгоднее применять именно их.

— Может ли налог с продажи квартиры перекрываться возвратом подоходного налога на приобретение жилья? Делается ли перерасчет?

— Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности и имущественных прав, обязаны исчислить и уплатить НДФЛ. При этом они имеют право на имущественные вычеты в суммах, полученных от продажи жилья или земельных участков и долей в них, находившихся в их собственности менее 3 лет, но не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В свою очередь, граждане, получающие доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, при соблюдении условий, предусмотренных налоговым законодательством, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по приобретению жилья.

Вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. Он предоставляется за тот период, в котором возникло право на него, или в последующем.

В случае если физическое лицо продает имущество со сроком владения менее 3-х лет и приобретает в собственность другое, и это происходит в одном и том же налоговом периоде, то налоговый орган вправе произвести зачет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, в пределах причитающейся такому лицу суммы имущественного налогового вычета. Здесь необходимо учитывать, что предоставление обоих имущественных налоговых вычетов возможно, только если налогоплательщик вычетом на приобретение жилья ранее не пользовался (см. Письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 21 мая 2010 г. № 03-04-05/9-279).

— Как будет предоставляться налоговый вычет, если в один отчетный год в квартире проданы две комнаты, выделенные объектами и принадлежащие разным собственникам? Каждая из комнат стоит 600 000 рублей. Как будет предоставляться налоговый вычет, если ком-
наты в долях и были проданы по 600 000 руб. каждая?

— Плательщики НДФЛ имеют право на вычет в суммах, полученных от продажи находившихся в их собственности менее 3 лет жилых домов, квартир, комнат и долей в данном имуществе, но не более 1 млн руб. При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле. В соответствии с Постановлением КС РФ от 13.03.2008 данная норма применяется только при распоряжении имуществом как единым объектом права собственности. Поэтому в случае продажи имущества как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности граждан, и в случае продажи комнаты (доли) в праве собственности одним из участников долевой собственности, соответственно, и размер вычета, приходящийся на одного человека (совладельца), разный, что соответствует действующему налоговому законодательству.

Так как комнаты принадлежат разным собственникам, то при их продаже каждому предоставляется налоговый вычет на отдельный объект права, выделенный в натуре. То есть каждому собственнику комнаты предоставляется вычет в сумме 600 тыс. руб. (максимальный размер вычета –
1 млн руб. ).

Доля тоже является самостоятельным объектом права, и проданные доли разными собственниками также не суммируются.

г. Череповец, пр. Строителей, 16а. Тел.: (8202) 22-88-34, 22-89-60. E-mail: cksn@cksn.ru. Сайт: www.cksn.ru. Реклама.

Журнал "Про недвижимость35" №28 сентябрь 2011г.