«Теорема» себестоимости квадратного метра

В чем причина дороговизны жилья в Череповце?

Этим вопросом экономически грамотная общественность города да и рядовые потребители рынка жилья задается столь часто, сколь возникает надобность купить квартиру или улучшить свои жилищные условия. Публикаций на эту тему не счесть. Почему же мы тогда еще раз обращаемся именно к этой теме? Да потому что «теорему» себестоимости жилья никто так и не доказал. Тем временем рынок жилья в Череповце, как утверждают наши эксперты, демонстрирует «болезнь», глубоко загнанную внутрь. Строительные краны в самом перспективном районе города — Зашекснинском — замерли. Выходит, государственная программа «Доступное жилье» (2006 год) осталась декларацией? Попробуем разобраться.

Почем квартиры в Череповце

Строительный рынок Череповца не только не вышел из кризиса 2008 года, но и все глубже в него погружается.

— За последние полтора года у нас в городе не заложено ни одного нового дома, — говорит Андрей КОРОЛЕВ, вице-президент НП «Северо-Западная палата недвижимости» (глава представительства палаты в Череповце). — Спрос на жилье в настоящее время носит отложенный характер. Почему? Строители не могут купить земельный участок: у них нет средств — банки не дают им кредитов на покупку земли. А горожане не могут купить квартиры по нынешним ценам, потому что у них нет денег: они столько не зарабатывают. Доказательством тому и официальная статистика. По мнению аналитиков, бум строительства в Череповце пришелся на докризисные 2007 — 2008 годы. Это был самый пиковый показатель: 202,2 тыс. кв. метров в год. По итогам 2011 года дай бог нам достичь 60 тыс. кв. метров, да и то благодаря котлованам, вырытым частными строительными компаниями года три назад, и муниципальным заказам (строительство жилья для детей-сирот и т. д.).

Сегодня распродаются, да и то со скрипом, остатки роскоши былой. Уже построенные квартиры в престижном Зашекснинском районе предлагают в среднем по цене 35 тыс. за 1 кв. метр (цена достигает и 38 тыс. рублей). Для примера: однокомнатная на ул. Ленинградской (под ключ) обойдется примерно в 1 млн 400 тыс. рублей; двухкомнатная на ул. Городецкой — почти 2 млн 500 тыс. рублей; трехкомнатную на ул. Годовикова (в новых высотках) предлагают за 4 млн рублей с «хвостиком» (38 тыс. рублей 1 кв. метр).

При таких ценах единственная надежда на ипотеку. Но на­сколько она реальна для работающего череповчанина?

— Лично мною выведена формула доступного жилья по ипотеке: человек должен зарабатывать в месяц не менее стоимости 1 кв. метра жилья, — говорит Сергей МИШНЕВ, специалист ООО «Северо-Западная строительная компания». — 35 тысяч квадратный метр — значит, и зарплата 35 тысяч в месяц. В противном случае человеку не справиться с текущими выплатами по ипотеке и с расходами на питание, одежду, прочее.

С этим трудно не согласиться. Давайте освежим в памяти цифры средней зарплаты по городу: за шесть месяцев 2011 года, по данным череповецкого городского отдела государственной статистики, она составила 27 562 рубля (для сравнения: по итогам всего 2010 года — 26 051). То есть на один квадратный метр не набирается. И это без учета, что средняя зарплата по городу — все равно что средняя температура по больнице.

А теперь обратимся к 2009 году, когда все наши надежды были связаны со скорейшим выходом строительной отрасли из кризиса. «Жилье будет дорожать», — выражали тогда уверенность руководители строительных и ипотечных организаций (проблемы цен и кредитов обсуждались на совещаниях в череповецкой мэрии). Высказывались предположения: непростую ситуацию на рынке жилья усугубляет так называемый отложенный спрос. Люди ждут снижения цен и придерживают деньги. Так, по словам президента «Строительного комплекса Вологодчины» Петра КУДРЯВЦЕВА, 2009 год был идеальным временем для приобретения жилья. «Жилье не будет дешеветь, думаю, оно будет дорожать. Строительство 18 жилых домов в Череповце уже заморожено, строительство ни одного жилого дома не начинается. И через год мы будем иметь ситуацию резкого дефицита жилья», — высказал тогда свою точку зрения Петр Кудрявцев.

«Отложенный спрос может спровоцировать рост цен на квартиры, — выражал свое мнение директор областного фонда ипотечного кредитования Виктор ЖЕЛТИКОВ. — Если денег не хватает — на помощь приходят ипотека и банки. Правда, в силу падения доходов и ситуации на рынке труда многие не рискуют занимать большие суммы. Более того, многие из тех, кто уже взял ипотечный кредит, обращаются за помощью в ипотечный фонд».

В 2009 году спрос на жилье удалось оживить, но на очень короткое время. После чего стройка замерла. В 2011 году мы уже видим, что надолго.

Причем не оживился и вторичный рынок жилья. Цены на квадратные метры сегодня чуть уступают новостройке. Для примера: однокомнатная квартира в Заречье — примерно 1 млн 250 тыс. рублей. Двухкомнатная в Индустриальном районе — 1 млн 700 тыс. Трехкомнатная в Северном районе (на Фанере) — 1 млн 900 тыс. рублей. И дорого, и неподъемно.

— Крайне редкий случай в Череповце, когда человек сразу выкладывает полтора-два миллиона и покупает квартиру, — говорит Андрей Королев. — Скорее, прослеживается иная тенденция. Люди меняют квартиры. Улучшать-то жилищные условия все равно нужно. Однокомнатную — на двухкомнатную. Один район — на другой и т. д. При этом цепочки обмена выстраиваются столь длинные (бывает, по семь-восемь участников кряду) и столь сложные, что риэлторам приходится прилагать титанические усилия для того, чтобы обмен состоялся в назначенный день и час.

Такова ситуация сегодня на рынке жилья. А теперь попробуем разобраться: 1) в чем причины дороговизны жилья; 2) почему в Череповце не заработала государственная программа «Доступное жилье»; 3) почему покупательная способность горожан остается низкой.

Что стоит за ценой

Итак, попытаемся «препарировать» себестоимость 1 кв. метра жилья в Череповце. Правда, сразу оговоримся, мы не сможем вывести формулу себестоимости в долях и процентном соотношении. Во-первых, потому что процесс формирования цены квадратного метра не прозрачен (какую долю прибыли в него закладывают банкиры, строители, неведомо никому). Во-вторых, аналитических оценок формирования себестоимости квадратного метра в городе нет (по крайней мере, с высоких трибун никто об этом не заявлял). В-третьих, себестоимость квадратного метра иногда не зависит от объективных экономических причин, а подвержена влиянию наспех спровоцированного ажиотажного спроса (напуганы кризисом и т. п.). Итак, причины.

1. Цена на землю

В начале лета 2011 года на одном из заседаний под знаковым названием «Время покупать жилье», собравшем в одной аудитории строителей, банкиров, риэлторов, было провозглашено, что в финансово-кредитных учреждениях города скопилось достаточно большое количество ликвидных денег. Деньги должны работать. Но вот незадача: народ неохотно берет кредиты. Отсюда и возникла надобность понять, из чего складывается цена на жилье, и почему в случае, если человек строит жилье сам (дом на земельном участке), квадратные метры получаются почти вполовину дешевле. По мнению многих экспертов рынка жилья, эта самая половина «зарыта в землю».

Земля в городе очень дорогая. Продают ее с аукциона. Нужно учесть еще и обременение: подрядчика обязывают («добровольно») проявлять социальную ответственность и строить не только квадратные метры жилья, но и вкладываться в инженерные сети, оставлять первые этажи многоквартирных домов под объекты социальной значимости — магазины, аптеки, мастерские. Представьте себе ситуацию: вы выиграли аукцион по продаже земельных участков. Купили право аренды (на 1 год) за 100 млн рублей (условно, хотя цифра близка к истинной). По сути, купили воздух.

— Как правило, оборотных средств у строительных организаций на покупку земли нет, — говорит Андрей Королев. — Значит — это кредит. И возвращать его нужно как можно быстрее, поскольку эти расходы будут заложены в себестоимость квадратного метра жилья для потребителей.

2. Процесс согласования, проектирования

— Купили землю — идет процесс проектирования, — говорит Андрей Королев. — Причем сам проект многоквартирного дома тоже стоит денег, и немалых. Если говорить о порядке цифр, то это может быть и 5 млн рублей, и больше. Дальше идут согласования с разного рода инстанциями: архитектурой, надзорными и контролирующими организациями. На это уходит год, а то и два. Затем идет строительство — год, полтора. В общей сложности с момента покупки земельного участка до момента сдачи многоэтажного дома под ключ может пройти четыре года.

И по итогам каждого из них вы платите за право аренды земли.

И эти расходы включаем в себестоимость.

3. Прибыль строителей

Строители, естественно, закладывают в себестоимость квадратного метра свою долю прибыли. В убыток себе никто работать не будет. За 15 % рентабельности в России не работает никто, значит, она будет на порядок выше. Еще одна причина для роста цены на 1 кв. метр жилья.

4. Недоступная ипотека

Платежеспособного населения, как мы уже говорили выше, которое может прийти на рынок и купить себе любую квартиру, — единицы. Единственный способ приобрести жилье сегодня — ипотека. Принцип прежний: взял миллион — верни три. Ипотеку дают и на десять, и на двадцать лет. Но назвать ее сегодня доступной язык не поворачивается, хотя банки действительно снизили процентную ставку. Если совсем недавно она была 18 %, то сейчас предлагают от 9,5 % до 14 % годовых (правильно: деньги есть, надо же, чтобы они работали). Но нужен первоначальный взнос как минимум 10 % от стоимости квартиры: от 1,5 млн рублей выйдет 150 тыс. рублей. Берут большие сомнения, что, к примеру, у молодой семьи найдутся свободные деньги даже на первоначальный взнос.

Вот и все составляющие пирамиды себестоимости недоступного пока в Череповце жилья. Остается все-таки понять, а какие рычаги президент страны призывал задействовать, обращаясь с ежегодным посланием к Федеральному собранию, чтобы жилье стало доступным для граждан России?

Ключ от квартиры

«Программа «Доступное жилье» даст реальный шанс людям с невысоким достатком», — писала «Российская газета» лет пять назад. Для реализации программы была создана транснациональная финансово-промышленная группа (ТФПГ), получившая идентичное название. Государственная программа «Доступное жилье» — масштабный проект. Еще тогда было продекларировано, что действующим в одиночку банкам, застройщикам, проектировщикам, подрядчикам, производителям строительных материалов, ипотечным фондам, агентствам и корпорациям трудно добиться значительных результатов. В числе проблем — условия ипотечного кредитования с высокими процентами и на короткие сроки, нехватка стартового капитала. Опять же действовал законодательный запрет на привлечение долевых инвестиций, пока не утверждена проектная документация и не получено разрешение на строительство. Свою отрицательную роль играла и технологическая отсталость жилищного строительства. ТФПГ была призвана преодолеть эти трудности. Цель благая — обеспечить граждан доступным жильем. Цель достигнута?

— Государственная программа «Доступное жилье» провалена в Череповце, — высказывает свое мнение Андрей Королев. — Программа не работает.

А теперь возьмем каждую из причин дороговизны квадратного метра и постараемся понять, может ли власть, государство повлиять на ситуацию.

Земля. Земельный участок продается с аукциона под строительство многоквартирного дома или какого-нибудь другого объекта. Вырученная сумма целиком и полностью поступает в городской бюджет. Заинтересованность власти в пополнении бюджета понятна: чем дороже продашь землю — тем больше поступит в бюджет.

— Но местная власть вправе предоставить земельный участок под строительство дома бесплатно, — говорит Андрей Королев. — За это застройщик вернет муниципалитету часть квартир в уже готовом доме. Власть может предоставить это жилье (по социальному найму или иной форме) врачам, учителям, воспитателям детских садов и так далее.

Эту же точку зрения разделяет Юрий РУМЯНЦЕВ, президент Череповецкой ассоциации риэлторов, член национального совета Российской гильдии риэлторов, президент НП «Северо-Западная палата недвижимости». «Отдайте землю под застройку бесплатно. А взамен муниципалитет может получить часть квартир, которые распределит между бюджетниками», — говорит Юрий Румянцев.

Второе. Процесс согласования, проектирования, который длится сегодня от полутора до двух лет. Его нужно сократить. В апреле 2011 года на заседании под председательством премьера Владимира Путина в очередной раз обсуждался вопрос доступности жилья. Правда, в разрезе применения современных строительных технологий. Шла речь и об устранении административных барьеров. По словам министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, уже приняты меры, позволяющие сократить срок разработки проектных документов с 1 года до 4 месяцев. Декларация это или руководство к действию, остается только догадываться.

Третье. Прибыль строителей, закладываемая в себестоимость квадратного метра. Можно ли этот процесс сделать прозрачным?

— В 2010 году прошло совещание НП «Северо-Западная палата недвижимости», собравшее строителей, риэлторов, представителей финансово-кредитных учреждений региона. В том числе обсуждался и вопрос создания прозрачной схемы работы риэлторов, строителей и т. д., — говорит Андрей Королев. — Почему мы создали эту палату? К слову, она создана под эгидой полномочного представителя президента в Северо-Западном округе Ильи Клебанова. Да потому что от Российской гильдии риэлторов никакой помощи, мы, собственно, так и не дождались. Москва преследует свои интересы и цели. Сейчас мы разрабатываем стандарты, рекомендации по формированию СРО (саморегулируемой организации), а в дальнейшем и закона о риэлторской деятельности. Такой закон в начале 2011 года предложила Российская гильдия риэлторов, но нам бы не хотелось попадать в зависимость от столичных структур. Москва — это государство в государстве. Там другие цены и непонимание проблем провинции. К примеру, установят непосильный взнос для вступления в СРО представителей малого бизнеса, и малый бизнес не будет вхож в процесс формирования правил игры. Мы же хотим изучить опыт оценщиков, строителей и создать такое объединение по региональному принципу, которое смогло бы сделать бизнес цивилизованным, а себестоимость квадратного метра жилья прозрачной. Это мировая практика.

И с этим вопросом вроде бы понятно, правда, процесс формирования таких структур не может быть быстрым, и существует опасность жить под диктовку Москвы (к примеру, попасть в зависимость от франчайзинговых компаний).

Четвертое. Платежеспособность населения. Это трудный вопрос. А тема, почему зарплата череповчан так и не оправилась от кризиса, требует отдельного разговора.

Общий же вывод таков: пора бы от деклараций доступности жилья переходить к делу. Пока же мы наблюдаем, что каждый тянет одеяло на себя. А скорее его вообще никто не трогает! Государство входит в стадию подготовки к выборам, что, естественно, отложит все эти проблемы в долгий ящик. Хотя перед выборами мы услышим много красивых обещаний, которые благополучно забываются после!

Татьяна Ковачева. Фото Александра Коркка

Журнал "Про недвижимость35" №28 сентябрь 2011г.