Ипотека доступнее — цены выше

По данным исследования, проведенного ИМА «Череповец» в октябре-ноябре 2010 года, потребность в изменении жилищных условий высказало 60,2% опрошенных череповецких семей. Поэтому отслеживание тенденций рынка недвижимости, его текущего состояния становится актуальным не только для профессионалов рынка недвижимости, смежных сфер бизнеса, но
и для простых людей, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий.

Количество сделок растет Одним из показателей рынка недвижимости является активность деятельности Росреестра. По данным Управления Росреестра по Вологодской области, за период с января по май 2011 года в Череповце было совершено 17145 регистрационных действий, что на 32 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года (см. рис. 1). Причины снижения активности населения пояснил Алексей Онищук, начальник отдела по г. Череповцу и Череповецкому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области:

— Уменьшение общего количества регистрационных действий связано с конкретными изменениями в части реализации своих прав гражданами РФ, а именно: продление срока приватизации до 01.03.2013 г. Стандартная ситуация, когда наши сограждане делают все в последний момент. Оканчивается срок, установленный законодательством, и у людей моментально возникает жгучее желание реализовать свои права. Это все выливается в большую активность и увеличение работы Росреестра конкретно в тот период до 1 марта. Сейчас мы все знаем, что приватизация жилых помещений продлена до 1 марта 2013 года. Так что ждем повышенную активность в 2012 году.

Деятельность Росреестра зависит от сезона. Повышенная активность наблюдается в предпраздничные дни (январские и майские праздники), в начале дачного сезона и в конце года.

При этом за прошедшие январь-май 2011 года череповецкий рынок недвижимости показал существенный рост сделок купли-продажи жилья. По данным Управления Росреестра по Вологодской области, за 5 месяцев 2011 года в Череповце было зарегистрировано 3362 сделки — это на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года (см. рис. 2)

Рост сделок купли-продажи говорит о высоком интересе жителей нашего города к рынку жилья и реализации «отложенного» спроса. Особый интерес покупатели проявляют к новостройкам. По данным исследования, проведенного ИМА «Череповец» в октябре-ноябре 2010 года, новое жилье предпочитают приобрести 76% потенциальных покупателей жилья. Однако зачастую они вынуждены покупать «вторичку» из-за ограниченности предложения на первичном рынке. При этом в нашем городе продолжается падение объемов ввода жилья. По данным Череповецкого отдела Государственной статистики, в 2010 году в Череповце было построено 98,91 тыс. кв.м., что на 28% меньше, чем в 2009 году (см. рис. 3).

Поэтому несмотря на рост количества сделок купли-продажи и увеличение объема выдачи ипотечных кредитов говорить о полном восстановлении рынка недвижимости пока преждевременно. Чтобы рынок развивался, необходимо устранить факторы, сдерживающие его развитие. Прежде всего речь идет о дефиците новостроек, готовых объектов, а также о низком уровне доходов большинства населения.

Андрей Королев, вице-президент Северо-Западной палаты недвижимости представительства по г. Череповцу, директор АН «Череповецкий дом»:

— Ситуацию на рынке недвижимости города Череповца можно оценить одной фразой: «Пациент скорее жив, чем мертв!» Несмотря на положительную статистику Управления Росреестра начала 2011 года из кризиса наш рынок выходить пока не собирается. Этому способствует ряд факторов, в частности, плохой инвестиционный климат, инвесторам сегодня не интересен наш город. Основное градообразующее предприятие «Северсталь», от которого напрямую зависит жизнь города, в 2010 году не реализовало ни одной социальной программы. Цены на землю под строительство были не по силам застройщикам, и поэтому в прошлом году не было заложено ни одного нового дома. Программа «Доступное жилье» буксует, и в будущем нас ждет огромный дефицит квадратных метров.

В настоящее время есть небольшой спрос на жилье эконом-класса, это одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража, но рынок к этому не готов. До кризиса строили элитное жилье, у людей было больше денег, и банки охотно выдавали кредиты. Но жизнь в городе продолжается, люди создают семьи, рожают детей. Потребность в жилье будет расти, все зависит от благосостояния народа и внимания к этому вопросу нашей власти.

Объемы ипотечного кредитования удваиваются

Несмотря на то, что доходы наших сограждан существенно не меняются, очень позитивная ситуация наблюдается на рынке ипотечного кредитования. Показатели ипотечных сделок продолжают расти. Так, по данным Управления Росрееестра по Вологодской области, количество зарегистрированных сделок с привлечением кредитных средств за 5 месяцев 2011 года составило 1260, в то время как за аналогичный период 2010 года лишь 581 (см. рис. 4). Таким образом, в нашем городе выдача ипотечных кредитов в январе-мае 2011 года возросла в 2,2 раза.

Причины столь значительного роста объяснимы: огромный спрос на объекты недвижимости, рост предложения на рынке ипотечного кредитовании. Кроме того, многие банки привлекают потребителей снижением размера первоначального взноса (первоначальный взнос в большинстве банков составляет 20%, отдельные банки снижают его до 10%), ставок (средняя ставка составляет 11-13%) и сокращением сроков рассмотрения заявок.

Любовь Садовникова, заместитель управляющего Череповецкого отде­ления ОАО «Сбербанк России» №1950:

— После декабря прошлого года, когда мы наблюдали всплеск спроса на рынке ипотечного кредитования, в январе наступил ожидаемый заметный спад активности населения. Сбербанком России были предприняты меры, направленные на оживление спроса, — это, прежде всего, акции, направленные на снижение затрат клиентов при обслуживании кредитов, снижение % ставок по вновь выдаваемым кредитам, введение специальных бонусов для постоянных клиентов банка, информирование потенциальных клиентов о выгодных предложениях партнеров. В итоге, в апреле Череповецким отделением Сбербанка было выдано в 3 раза больше ипотечных кредитов, чем в январе.

Основная тенденция рынка, отмечаемая нами, — всплеск интереса к новому жилью. За первые месяцы 2011 года количество заявок на получение кредитов для покупки нового жилья возросло в несколько раз по сравнению с прошлым годом. Рынок обладает несомненным потенциалом, главное — поддержка строительной отрасли, ведь ни для кого не секрет, что главным двигателем рынка жилья является именно строительство.

Что будет происходить с ипотечными ставками дальше, прогнозировать достаточно сложно. С учетом постепенного роста ставки рефинансирования (ставка рефинансирования уже выросла на 0,25 %), считаем, что сейчас наиболее благоприятный момент для того, чтобы оформить кредит на выгодных условиях.

Цены на жилье растут

Один из наиболее беспокоящих вопросов: будет ли повышение цен на недвижимость, и вернутся ли они на докризисный уровень. Многие в недоумении: что же делать? Одни замерли в ожидании и приняли решение отложить продажу объектов недвижимости до осени в надежде на повышение цен, другие, напротив, стараются быстрее совершить покупку из-за страха того же повышения.

Вернемся к истории. На череповецком рынке недвижимости можно выделить три волны удорожания жилья, в которых циклично повторялись скачок цен и их стабилизация: 1) 2000 — 2002 гг.: цены на недвижимость увеличились в 1,5 раза; 2) 2002 — 2005 гг.: цены вновь увеличились в 2 раза; 3) 2005 — 2008: цены на жилье увеличились еще в 2 раза. Финансовый кризис значительно скорректировал цены на рынке недвижимости в сторону уменьшения на 35%. Затем на рынок пришел долгий период стагнации. И вот в конце 2010 года вновь наметилась тенденция к росту: цены немного повысились. С вопросом, как изменилась ценовая ситуация на череповецком рынке недвижимости в этом году и ждать ли повышения цен, мы обратились к Александру Жирову, генеральному директору ООО «Центр независимой оценки и экспертизы собственности», заместителю председателя Правления Вологодского областного отделения Российского об­щества оценщиков:

— В мае 2010 г стоимость предложения 1 кв. м. в среднем по городу составляла 33760 руб. За год цены действительно повысились, увеличение ориентировочно составило 1430 руб. (4,06 %). Среди основных тенденций можно выделить следующие:

• более явное повышение цен предложения на первичном рынке жилья с января по май 2011 года (4.5 %);

• стоимость на вторичном рынке жилья осталась в течение года (май 2010 — май 2011) почти без изменений (2 %).

Предпосылки для повышения стоимости жилья в нашем городе есть. Снижение количества предложений на рынке недвижимости может спровоцировать рост цен. По данным Череповецкого городского отдела государственной статистики, ввод в действие жилых домов в 2010 г. (98,9 тыс. кв. м) по сравнению с 2007 г. (202,2 тыс. кв. м) уменьшился больше, чем в 2 раза. Эта тенденция продолжает существовать и в 2011 году. Она пока не переломлена.

Однако цены на недвижимость не должны достигнуть докризисных показателей.

Резюме

Итак, первые 5 месяцев текущего года ознаменовались: активностью покупателей и продавцов, интерес к рынку недвижимости постепенно возвращается; существенным увеличением спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования; продолжением тенденции сокращения объемов ввода жилья; ростом средней цены предложения, особенно на первичном рынке жилья; с рынка уходят в первую очередь недорогие квартиры эконом-класса, а также объекты с оптимальным соотношением цены и качества.

Что сейчас происходит на череповецком рынке недвижимости, а также о перспективах его развития рассказала Ирина Красильникова, управляющая отделом продаж центрального офиса Службы недвижимости «Компромисс»:

— В январе 2011 года наблюдалась не совсем стандартная ситуация: обычно после нового года рынок недвижимости спокоен. Все находятся в состоянии ожидания. В этом январе, наоборот, рынок был активен. В апреле-мае активизировался спрос на коммерческую недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости г. Череповца на сегодня стабильная, ажиотажа не наблюдается. Сейчас цены на квартиры и комнаты пошли вниз, и выигрывает тот из продавцов, кто готов к данному понижению. Предложений объектов недвижимости достаточно. В связи с этим у покупателей появилось больше выбора, а, соответственно, есть тенденция к понижению цен на объекты недвижимости.

На сегодня предложения превышают спрос, но клиенты-покупатели стали более избирательны. Наибольшим спросом пользуются квартиры, расположенные недалеко от транспортных путей, во дворе, на среднем этаже, а так как объектов недвижимости, удовлетворяющих данным требованиям, немного, то цена на них может существенно отличаться.

Думаю, что в летние месяцы цены на рынке недвижимости корректируются в сторону уменьшения. Рынок станет стабильным, но вялым. С окончанием дачного сезона рынок несколько активизируется, возможно некоторое повышение цен на недвижимость, а в конце ноября — декабре будет наблюдаться пик активности, но без существенного повышения стоимости жилья.

Воронцова Светлана

Журнал "Про недвижимость35" №27 август 2011г.