Как обуздать «ЖЭКа-потрошителя»?

Ни для кого не секрет, что состояние ЖКХ в России находится в крайне плачевном состоянии. По данным на 2010 год в среднем по России износ коммуникационных сетей составил 60 %, а капитальный ремонт нужен приблизительно 40 % домов.

Не надо иметь и семи пядей во лбу, чтобы понять, к чему в ближайшем будущем это может привести. Но удивляет другое: большинство жильцов, каждый месяц доставая из почтовых ящиков очередную квитанцию на квартплату, лишь горестно вздыхают и… продолжают оплачивать «взбесившиеся» тарифы. У многих даже не возникает вопросов: почему столько, а за что я плачу? Безразличие государства в 90-е годы к системе ЖКХ породило эту проблему, а наше нежелание разобраться, понять и принять участие в ее решении лишь усугубляет и без того тяжелую ситуацию. «Мне некогда разбираться, я работаю…», «ну… я платил раньше, и сейчас платить буду!», «… я вообще математикой не увлекаюсь». За этими отговорками мы перестали замечать заплеванные подъезды, разбитые окна, мусор на детских площадках, где они еще сохранились. А бабушек уже не встретишь на лавочках у подъезда, так как их просто нет — слава богу, пока я про скамейки. А что будет дальше…

Последнее время данный вопрос часто поднимается в СМИ. То тут, то там кричащие заголовки: «Татьяна Навка задолжала 700 тыс. рублей управляющей компании», «ЖЭК-потрошитель залез в карманы граждан»... Но так ли все плохо и можно ли найти выход из создавшейся ситуации?

«Создали инициативную группу»

Высказать свою точку зрения по поводу проблем ЖКХ мы попросили активиста инициативной группы дома № 29 по улице Набережная Раису Соколову:

— Проблем действительно хватает, и никто за нас их не решит. Поэтому создали инициативную группу и начали действовать. В наши квитанции непонятным образом попали счета за коммунальные услуги пристройки к нашему дому, принадлежавшей непонятно кому. Данная жалоба была решена установкой отдельных счетчиков. Есть недовольство качеством предоставляемых услуг и квалификацией персонала. Последнее касается расчетной группы управляющей компании, так как приходилось делать перерасчеты по квитанциям из-за ошибочно выставленных счетов. Есть еще ряд претензий, но общими усилиями мы стараемся их решить. Справедливости ради надо сказать, что сейчас дело сдвинулось с мертвой точки.

— А что вы для этого делали?

— Мы обращались во всевозможные инстанции: мэрию, прокуратуру, «Теплоэнергию» и другие. Писали письма, приходили на приемы, запрашивали документы управляющей компании (договоры подряда, смету и т.п.). Порой получалось, что только на бумаге мы собственники, а в действительности — заложники системы ЖКХ. Во всем этом приходилось разбираться, пересчитывать, узнавать, проверять.

— Как, по-вашему мнению, можно изменить сложившуюся ситуацию?

— Я считаю, что даже создание ТСЖ не решит всех проблем. Здесь очень важен человеческий фактор, тяжело найти порядочного ответственного человека, готового взвалить на себя такой груз. По-моему мнению, выход в жестком контроле государства за деятельностью управляющих компаний. Лицензии не должны выдаваться абы кому, а управляющих компаний не должно быть так много.

По ту сторону «баррикад»

А теперь давайте взглянем на эту ситуацию с другой стороны «баррикад». Поэтому поделиться своим мнением о сложившейся ситуации в этой сфере мы попросили управляющую домами ЗАО «ЖК Металлург-5» Елену Васильевну Смирнову:

— Расскажите, как происходит работа с жалобами жильцов?

— В каждом жэке есть специалисты, которые занимаются приемом и регистрацией жалоб. Принимаются такие заявления как в устном (например, по телефону), так и письменном виде. Далее жалоба фиксируется в специальном журнале и в зависимости от содержания передается на рассмотрение в соответствующий отдел управляющей компании. Сроки рассмотрения составляют не более одного месяца, после чего собственнику, подавшему жалобу, отправляется письменный ответ.

— С какими жалобами чаще всего обращаются?

— В конце года большинство вопросов касались расчета коммунальных платежей. Это было связанно со сбоем в программе расчета. После отладки программы был сделан перерасчет, и письменные ответы были отправлены жильцам. Сейчас таких вопросов мало. Но информация по-прежнему предоставляется в полном объеме.

— С какими сложностями в управлении многоквартирными домами сталкивается ваша организация?

— Встречается непонимание жильцов, чем занимается управляющая компания, какие услуги и в каком размере она предоставляет. Сейчас разрабатывается проект нового договора, в котором более подробно будет прописан перечень предоставляемых нашей компанией услуг. Люди должны понимать, что включение в перечень дополнительных услуг приведет к увеличению тарифа.

Второе — это борьба с должниками. Единственная действенная мера, применимая к злостным неплательщикам, — это частичное отключение коммунальных услуг. Только так можно добиться хотя бы частичного погашения задолженности.

Существует и проблема кадров. Сложные условия труда и невысокая заработанная плата не добавляет престижа профессии. Что касается подрядчиков, то они как раз за свои услуги берут далеко не маленькие деньги, что, конечно, сказывается на бюджете дома.

Несознательность собственников жилья. Их отношение к собственному имуществу. Например, серьезная проблема — это кучи строительного мусора у подъездов. Жильцы прекрасно понимают, что мусоровозы его не заберут, а платить личные сбережения за аренду транспорта с последующей утилизацией им не хочется. Выходит так: не пойман — не вор. А комитет по контролю в сфере благоустройства и охране окружающей среды, еженедельно выезжающий на проверки, и нас штрафует.

— Какие еще контролирующие органы следят за деятельностью управляющей компании?

— Жилищная инспекция, Роспотребнадзор, Государственный пожарный надзор, Ростехнадзор и, конечно, сами жильцы.

— Какие пожелания жителям многоквартирных домов Вы бы высказали?

— Хочется, чтобы жители проявляли активность. Организовывали инициативные группы, принимали непосредственное участие в управлении домом, интересовались состоянием дома. Ну и конечно, чтобы собственники уважали друг друга и старались поддерживать порядок в своем доме. Ведь чисто не там где убирают, а там где не мусорят.

Стать настоящими собственниками

Прокомментировать сложившуюся ситуацию в сфере ЖКХ мы попросили Владимира Борисовича Штейнгарта, бизнесмена и президента городской Торгово-промышленной палаты:

— Корни этой проблемы идут в 1917 год, когда большевики запретили доходные дома. Тогда был один крепкий хозяин, который был заинтересован содержать дом в хорошем состоянии. Тот бизнес государство разрушило, а нового цивилизованного рынка съемного жилья не создало.

— Сейчас в ЖКХ появились управляющие компании. Ваше отношение к этому бизнесу?

— В данной сфере нет легальных источников сверхдохода. На обслуживании домов невозможно заработать баснословные прибыли. Информация, которая просачивается в СМИ о миллиардах рублей, вывезенных из России управляющими компаниями, заставляет задуматься о добросовестности этих предпринимателей. Каким образом достигается такая прибыль? Значит были использованы мошеннические схемы, значит деньги были украдены у населения, и остановить этот процесс очень трудно. Попытки государства взять под контроль данную сферу я считаю малоэффективными. Чиновничий аппарат, наша бюрократическая система, к сожалению, порой ничем не лучше мошенников.

— В чем вы видите выход из сложившейся ситуации?

— Единственный выход: когда хозяин сам возьмется за свою недвижимость, лишь тогда будет наведен хоть какой-то порядок. Если собственники не хотят этого делать, пусть не обижаются на то, что жулики их обманывают. Но и в данном случае возникают сложности. При таком количестве собственников будет очень трудно прийти к общему мнению, выработать общий план мероприятий, организовать действенный контроль.

Как бы то ни было, пути решения проблем в сфере ЖКХ и, в частности, с УК в руках самих собственников. Именно их совместным решением можно что-то изменить, но в любом случае для этого потребуются десятки лет.

Вопросы на злобу дня

На самые актуальные для наших читателей вопросы мы попросили ответить руководителя правового отдела управляющей организации «Олимп» (ООО УК «Олимп») Егора Сысоева.

1. Как распознать недобросовестную управляющую компанию, на что в первую очередь обратить внимание?

— Вопрос, конечно, очень актуальный на сегодня. Я бы разделил его на две части: так сказать, бытовые признаки недобросовестной управляющей организации (далее — УО), и где взять нужную информацию, чтобы не ошибиться с выбором УО.

В первом случае — это невозможность осуществить перерасчет по неизвестным причинам, постоянное отсутствие обслуживающего персонала на протяжении долгого времени, а в конечном итоге «испарение» УО и огромные долги дома перед ресурсоснабжающими организациями. Но, как говорится, болезнь лучше предупредить, чем лечить, поэтому ниже приведен ряд существенных моментов, обращая внимание на которые, можно в будущем избежать «сотрудничества» с недобросовестной организацией.

Законодательно этот момент частично отрегулирован путем введения в действие Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержден Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731).

Данный стандарт ввел определенные критерии, которые должна раскрывать управляющая организация по управлению многоквартирными домами, причем раскрывать в полной мере этого слова: опубликовать предусмотренную постановлением информацию в СМИ и Интернете (официальном сайте УО).

Не менее существенным фактором, добавляющим весомый аргумент в копилку УО — это членство в саморегулируемой организации. По сути это означает наличие или отсутствие у организации лицензии для занятия определенной деятельностью.

В масштабах города Череповца также существует саморегулируемая организация некоммерческое партнерство «Развитие управляющих компаний». Партнерство получило статус саморегулируемой организации 11 мая 2010 года и объединяет в своем составе 45 членов — субъектов предпринимательской деятельности (УО) по управлению многоквартирными домами (официальный сайт — www.npruk.org).

С наступлением 2011 года департамент ЖКХ г. Череповца осуществляет ежемесячный мониторинг УО по определенным критериям, результаты которого публикуются на официальном сайте города — http://www.cherinfo.ru/ в разделе «Живем по-новому», тема «Все об управляющих компаниях» (прямая ссылка http://www.cherinfo.ru/765).

Любому желающему вполне достаточно обратиться к вышеперечисленным источникам информации, в том числе официальным сайтам УО, чтобы убедиться в добросовестности интересующих их УО.

2. Как обжаловать необоснованные счета на квартплату?

В случае если вы не согласны с полученным счетом (квитанцией) на оплату жилищно-коммунальных услуг, то следует:
• выяснить, насколько полученная квитанция является необоснованной, а именно сверить с предыдущей квитанцией;
• сверить показания индивидуальных приборов учета;
• если вы не уверены в объективности начисленных сумм к оплате, то:

— обратитесь в письменной форме на имя директора с просьбой предоставить подробный расчет по каждому виду коммунальных услуг за интересующий вас месяц (обязательно сохраните 1 экземпляр обращения с отметкой о получении управляющей организацией вашего письма);

— если продолжительное время вы не получаете ответ на запрос, настоятельно рекомендую обратиться лично с предоставлением копии запроса в отдел учета ресурсов или юридический. Обычно такие отделы берут ситуацию под личный контроль и на интересующие вас вопросы вы получаете ответы в день обращения.

• Но если после полученных разъяснений вы считаете, что управляющая организация действительно уклоняется и скрывает от вас что-либо, то можно обратиться с соответствующим за­явлением в независимые контролирующие органы, а именно:

— Роспотребназор;

— Государственную жилищную инспекцию;

— департамент ЖКХ города;

— прокуратуру города.

Все вышеперечисленные органы в случае выявления нарушений имеют право выдавать представления об устранении нарушений и привлекать к административной ответственности управляющие компании.

Государственная жилищная инспекция — 55-66-27, департамент ЖКХ — 57-93-49, прокуратура — 50-15-38, Роспотребнадзор — 57-96-44

Кирилл Кузьмицкий. Фото автора

Журнал "Про недвижимость35" №27 август 2011г.