И аренда в «подарок»

Физическое лицо арендовало земельный участок под строительство. Оно осуществило государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на данном участке. Имеет ли физическое лицо право продать данный объект незавершенного строительства? Каков порядок перехода права аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, к покупателю? На вопросы отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена КУЗНЕЦОВА и Алексей АЛЕКСАНДРОВ.

Арендатор вправе продать объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на него.

В этом случае с момента перехода права собственности у покупателя в силу закона возникает право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, и он вправе требовать от собственника участка оформления соответствующих прав на этот участок. Оформлять какие-либо договоры по передаче права аренды между продавцом и покупателем не требуется.

Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Право собственности на такие вещи в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства это имущество может быть продано собственником (арендатором земельного участка) другому лицу.

В соответствии со ст. 271, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение закреплено и в ст. 35 ЗК РФ.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п.п. 13, 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим земельным участком в силу закона и независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. С указанного момента покупатель вправе требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, в данном случае с момента перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства у продавца прекращается, а у покупателя возникает право аренды земельного участка, занятого этим объектом. Каким-либо образом оформлять этот переход прав стороны договора купли-продажи не должны.

Журнал "Про недвижимость35" №27 август 2011г.