Кадастровые противостояния

Земельный вопрос всегда был актуален для череповчан. С недавних пор он приобрел особую остроту: многие владельцы земельных участков не могут получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности. Причина — соседи никак не могут согласовать границы смежных участков. Еще одна довольно распространенная ситуация — кадастровая накладка. Мы предлагаем рассмотреть конкретные ситуации и выходы из них.

Непримиримость позиций

Соседи никак не могли договориться о границах земельных участков. В пылу выяснения отношений один из участников конфликта взял бензопилу и ночью разрезал баню соседа прямо по крыше, считая, что это сооружение занимает его собственные квадратные метры. Спор переместился в судебную плоскость. Как избежать подобных ситуаций и мирным путем разрешить кадастровый спор?

Чтобы не уподобиться героям гоголевской повести «Как поссорились Иван Иванович с Иваном Никифоровичем», поначалу бывшими «такими приятелями, каких свет не производил», а потом врагами, каких свет не видывал, обратимся к законам.

— Кадастровые отношения — ведение реестра, учет недвижимости и прочее — сегодня регламентирует Федеральный закон № 221 от 24 июля 2007 года, — объясняет Татьяна Касаткина, исполняющая обязанности начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Вологодской области. — Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — это систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе. В нашем случае, когда речь идет о земельном участке, в реестр вносятся факт существования участка, его характеристика, границы, сведения о собственнике. Особое внимание хочу обратить на статью, где прописана деятельность кадастровых инженеров. Это новый для нас институт. Кадастровые инженеры готовят полный пакет документов на земельный участок.

Как подчеркивают специалисты, при оформлении земельного участка по новым правилам чаще возникают не кадастровые, а земельные споры. Причем, как правило, на стадии определения границ. Если с приватизацией квартир мы, слава богу, хоть как-то разобрались: знаем, какие документы нужны, куда обращаться, то с землей дело обстоит иначе. Острая надобность выправить документы на земельный надел в соответствии с требованиями нового законодательства возникает все чаще. Допустим, ваш сосед надумал продать свой земельный участок. Однако документы на него были оформлены в девятьсот дремучем году. Первые же попытки прояснить границы, разделяющие смежные участки, выявили непримиримость позиций соседей. Если земельный спор возник, разрешить его, в первую очередь, призван кадастровый инженер.

Кадастровый инженер

Институт кадастровых инженеров в Вологодской области только нарабатывается. На сегодня в области примерно 28 специалистов. Они проходят специальное обучение (самоподготовку), затем сдают экзамены в Вологде и получают аттестат: документ выдает областной департамент земельных отношений. Полномочия и обязанности кадастровых инженеров прописаны в том же Федеральном законе № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» (статьи 30-36). Прописана в законе также процедура формирования межевого плана и т.д. К слову, на кадастровом инженере лежит большая ответственность. В случае если Кадастровая палата десять раз отказала ему в регистрации земельного участка (из-за допущенных им же ошибок), специалист лишается аттестата.

— Практика подготовки землеустроительных документов кадастровыми инженерами только нарабатывается, — подтверждает Алексей Онищук, начальник отдела по городу Череповцу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. — Но случаев отказа в регистрации документов в нашей череповецкой практике пока нет.

Остановимся на самых типичных ситуациях, при которых между землевладельцами возникает конфликт.

Спорить — себе дороже

Практика областного и районных судов Вологодчины подтверждает: земельные споры, как правило, возникают в процессе определения местоположения границ. Приведем ряд примеров из судебной практики.

В деревне Лесная (условное название) Череповецкого района между двумя смежными земельными участками не было забора. В свое время Петр Петрович и Иван Иванович одновременно получили участки от сельсовета, построили дома, а ограждения устанавливать не стали: отношения между соседями были дружескими. На протяжении десятков лет участки делились условно: картофельными грядками. В 2010 году Петр Петрович решил продать дом, участок и уехать в другой регион — дети позвали. Петр Петрович решил уточнить границы своего участка и предложил Ивану Ивановичу отодвинуть свое картофельное поле на 2 метра, поскольку когда-то давно он уступил их соседу во временное пользование. Иван Иванович отказался. Возник спор.

— У смежных землепользователей, каковыми являются герои приведенного примера, могут быть различные мнения о местоположении границы, — объясняет Ольга Цветкова, зам. начальника отдела по городу Череповцу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (Росреестр). — Пока они этот вопрос не обсуждали, все было тихо-мирно. Как только оба высказали свое мнение, причем противоположное, возник земельный спор. Как его решить? Если мирно договориться не удастся, придется обращаться в суд. Только суд может определить, чья позиция верна, и принять соответствующее решение.

К слову, суд не примет аргументы типа «я так считаю, два метра земли мои». Свою правоту придется доказывать убедительными доводами. Какие из них суд примет во внимание? Показания свидетелей, которые помнят, что Петр Петрович действительно уступил спорные метры соседу, а сосед обещал вернуть их по первому же требованию. Веским аргументом в суде могут стать землеустроительные документы (схемы, планы, инвентаризация и прочее), сохранившиеся в сельсовете, а также в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства (который ведет Росреестр).

Если суд посчитает убедительными аргументы и доводы одной из сторон, то границы будут определены и будут считаться согласованными, несмотря на возражения другой стороны. Судебное решение об определении и согласовании «спорной границы» земельного участка станет неотъемлемой частью межевого плана. Кадастровая палата внесет изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости в части местоположения границ и площади земельного участка на основании межевого плана. Причем пока есть спор, ни одна из сторон не сможет внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости.

Поначалу Петр Петрович и Иван Иванович не смогли разрешить спор в судебном порядке — обоим не хватило убедительных доводов. Причем им не раз объясняли: суд не устанавливает границы земельного участка, а лишь принимает решение на основании представленных доказательств. Позже, осознав, что выяснения в суде выйдут себе дороже, Петр Петрович уступил свои метры соседу — дети торопили с переездом.

«Дачная амнистия»

Еще одна довольно типичная ситуация, и связана она с «дачной амнистией» (упрощенным порядком оформления и регистрации недвижимости). Степану Викторовичу сельсовет выдал документ: свидетельство о праве собственности на землю на участок площадью 1500 кв. метров лет двадцать назад. Фактически он использовал больший участок (примерно 2000 кв. м): сажал картошку, выращивал помидоры, разбил сад. Узнав про «дачную амнистию», решил уточнить и узаконить фактическую площадь земельного участка. Однако в 100 метрах из 2000 ему отказали. Почему?

— Государство в целях упорядочения объектов налогообложения (земельных участков) разрешило собственникам земельных участков уточнить фактически используемую земельную площадь, — объясняет Ольга Цветкова. — Закон говорит: можешь уточнить площадь своего участка, но на величину, не превышающую предельный минимальный размер земельного участка, установленный для вида разрешенного использования, к которому отнесен твой земельный участок. Большинство земельных участков на территории Череповецкого района имеют следующий разрешенный вид использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Предельный минимальный размер предоставления земельного участка с таким видом разрешенного использования — 400 кв.м. В нашем случае Степан Викторович может уточнить свой земельный участок площадью 1500 кв. м на 400 кв. метров — государство это позволяет. Получается 1900 кв. м, больше нельзя, остальные 100 кв. метров можно взять разве что в аренду. Ошибка многих заключается в том, что «дачную амнистию» люди понимают, как возможность прибавить кусок земли. Но это уже будет самозахват. Оформить на законных основаниях можно: 1) участок, которым ты фактически пользуешься, 2) размер участка не должен превышать разрешенный минимум для определенного вида использования земли.

Порядок освобождает мысль

Итак, как мы уже подчеркнули, основная причина земельных споров возникает на стадии согласования границ. Как правильно поступать? Необходимо вызвать кадастрового инженера. Он займется подготовкой межевого плана, акта согласования границ. Иными словами, подготовит все необходимые документы для внесения изменений в сведения о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости.

— В Федеральном законе № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» вся эта процедура расписана, — напоминает Ольга Цветкова. — Он же поможет пройти самый сложный этап, вызывающий наибольшее количество судебных разбирательств, — согласование границ.

— На мой взгляд, не стоит пускать дело на самотек, когда речь идет о земле как о собственности, — говорит Татьяна Касаткина, исполняющая обязанности начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Вологодской области. — Удобно и выгодно знать о своей вещи, в данном случае земельном участке, все. И когда у тебя кадастровый паспорт в порядке, договор купли-продажи в порядке, ты уверен, что твой сосед не залезет на твою землю, не разобьет на ней грядки и не построит баню. Это твоя собственность, и она оформлена надлежащим образом.

Кадастровая накладка

Есть и еще одна причина наиболее распространенных разбирательств — кадастровая накладка.

— За последние два года значительная часть землеустроительных организаций упразднена за счет введения понятия «кадастровый инженер». Сейчас межеванием фактически могут заниматься лица, лицензированные в сфере землеустройства до 1 марта 2008 года, — говорит Алексей Онищук. — Сдвинув с мертвой точки проблему неоформленных земельных участков, государство столкнулось с другой проблемой — кадастровыми накладками. Подход властей к ее решению таков: государственный орган кадастрового учета является регистрирующим, а все вопросы о праве в возникшей ситуации относятся к частноправовой сфере. То есть в вопросе устранения кадастровых накладок инициативу должны проявить сами правообладатели.

Уязвимый собственник

Приведем пример. Виктор Петрович подал документы на регистрацию своего земельного участка. При их проверке в Кадастровой палате выяснилось: произошла кадастровая накладка на смежный участок. Участок соседа был отмежеван с ошибкой. Кадастровый учет будет приостановлен.

— Владелец участка, который не прошел процедуру государственного кадастрового учета из-за кадастровой накладки, находится в очень уязвимом положении, — объясняет Татьяна Касаткина. — Как преодолеть кадастровую накладку? Статья 28 Закона № 221-ФЗ подразумевает два варианта развития событий: устранение кадастровой накладки в административном порядке и через суд.

Устранение кадастровой накладки в административном порядке

Закон устанавливает исчерпывающий перечень ошибок:

— техническая ошибка органа кадастрового учета;

— воспроизводимая в кадастре ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в кадастр.

Если границы земли «слетели» из-за технической ошибки сотрудника, осуществляющего кадастровый учет, она исправляется элементарно. Из архива поднимается межевое дело и сверяется с каталогом координат кадастрового паспорта земельного участка. Но такие случаи редки. Чаще встречаются так называемые воспроизведенные в кадастре ошибки, которые заложены землеустроителями на стадии проведения межевых работ. Они могли возникнуть как по вине землеустроителей, так и по вине граждан.

Причиной тому то, что ранее предоставленные гражданам земельные участки (что подпадают под действие ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ) в большинстве своем не сопровождаются документацией, указывающей на их точные границы.

Ошибка могла возникнуть и по вине межевика. Такую ошибку можно устранить, подав заявление в орган кадастрового учета.

Исправление кадастровой ошибки через суд

Практика показывает, что в большинстве случаев земельные споры между соседями о смежной границе носят непримиримый характер и, следовательно, подлежат разрешению в порядке п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ, предусматривающего решение суда в качестве основания для исправления кадастровой ошибки.

Перечислим основания для судебного разбирательства.

1. Нежелание землеустроителя-межевика признать факт допущенной им ошибки. В этом случае может быть запущена процедура экспертизы.

2. Отказ органа, осуществляющего кадастровый учет, «устранить» кадастровую накладку. Допустим, заявитель считает, что смежный участок «захватил» его территорию. Необходимо оформлять межевой план и подавать его в орган кадастрового учета. Получаем официальный отказ — обращаемся в суд.

3. Заключение кадастрового инженера. На стадии подготовки межевого плана выявлена кадастровая накладка со смежным участком. Кадастровый инженер может подготовить письменное извещение о выявлении кадастровой накладки межеванного земельного участка и смежного участка в форме заключения. Как показывает практика, это самый быстрый способ инициировать судебный процесс.

Что заявлять в суде

Суд нельзя просить принять решение об устранении кадастровой накладки. Исправить можно только кадастровую ошибку. Необходимо просить суд признать факт кадастровой ошибки, допущенной при проведении кадастрового учета смежного участка, и доказывать его.

Кроме того, надо указать вероятные причины ошибки: к примеру, не учтены координаты границ смежного участка, существовавшие на местности более 15 лет, фактически закрепленные искусственной межой (забором).

Обязательно нужно отметить, что ошибка, допущенная межевиками в ходе кадастровых работ, воспроизведена в Государственном кадастре недвижимости, что выражено в фиксировании в нем ошибочных координат характерных точек границ участка.

Если документы отсутствуют, границами участка являются границы, существующие на местности более 15 лет.

Подытожить изложенные факты следует выводом: воспроизведенная кадастровая ошибка в отношении местоположения границы смежного участка считается препятствием в осуществлении кадастрового учета, а значит, препятствием в осуществлении законного права на оформление земельного участка.

Землевладельцу на заметку

Как определить границы участка, если вы им владеете в натуре: не проведено межевание, не оформлен кадастровый паспорт, а вы владеете участком много лет. Согласно статье 38 Закона № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» (ГКН) в качестве межевых знаков применяют бетонные пилоны и монолиты, железные трубы, арматуру и т.д., которые размещают на «характерных точках» границ, отмеченных кадастровым инженером на плане в виде координат.

Внимание! Границы земельного участка обязательно согласуют с заинтересованными лицами при выполнении кадастровых работ. Предмет согласования — определение местоположения границы участка, которая одновременно является границей другого участка, принадлежащего этому заинтересованному лицу.

Желание «застолбить» участок приводит к тому, что землевладелец ставит капитальный забор из кирпича или бетона. Это станет причиной кадастрового спора о границе (заборе) и порядке пользования пограничными территориями, если участок «застолблен» без согласования с землевладельцем соседнего участка.

Если вы соседи, долгие годы жили бок о бок, и возникла надобность в размежевании земельных участков, а вы не помните точно, где пролегли границы, лучше договориться о межевании в досудебном порядке — сэкономите время, деньги и нервы.

Вам нужно поставить земельный участок на кадастровый учет. Изменились его характеристики: допустим, вы «прирезали» себе часть земли по «дачной амнистии». Какие документы нужно представить в Кадастровую палату? 1) Межевой план земельного участка. 2) Копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка.

Если конфликт не удалось разрешить в досудебном порядке. Спор «о границах участка», заявленный заинтересованной стороной, суд решает на основании землеустроительной экспертизы. Объектом экспертизы являются внешние и внутренние границы участка, жилые здания, строения, сооружения, в том числе заборы и ограждения, расположенные на нем. Задача экспертизы — измерение и описание границ земельного участка в соответствии с правовыми документами «на землю», учет фактического и «сложившегося порядка пользования». В роли эксперта для проведения землеустроительной экспертизы может выступить кадастровый инженер, назначенный судом (п. 2 ст. 35 ФЗ ГКН). Логика такой экспертизы заключается в том, что сведения («Заключение эксперта») должны обеспечить выполнение судебного решения при регистрации прав на земельный участок в соответствии с требованиями Государственного кадастра недвижимости.

Татьяна Ковачева

Журнал "Про недвижимость35" №25 март 2011г.