Хорошо иметь домик у моря!

Безусловно, позволить себе недвижимость за рубежом может далеко не каждый россиянин. И даже если стоимость жилья, на первый взгляд, покажется достаточно приемлемой, то содержание квартиры и оплата налогов могут обойтись владельцу в кругленькую сумму. Однако в последние годы граждане России все чаще становятся клиентами агентств зарубежной недвижимости, в том числе и жители нашего города.

Международное агентство недвижимости Gordon Rock в своем аналитическом отчете назвало основные причины приобретения зарубежной жилой недвижимости гражданами России:

• 40 % наших соотечественников приобретают зарубежную недвижимость для отдыха (недвижимость на море, горнолыжных курортах);

• 25 % россиян покупают недвижимость для инвестиций;

• 10 % — по семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость);

• 20 % — получение вида на жительство (бизнес-иммиграция).

Оставшиеся 5 % руководствуются прочими причинами.

Самой популярной причиной приобретения недвижимости за рубежом является покупка объекта (квартиры или дома) для семейного отдыха вблизи побережья, иначе «второго дома». Наибольший интерес у граждан России вызывают страны: Болгария, Черногория, Германия, Испания, Чехия,
США, Кипр, Египет, Италия и Финляндия.

Российские покупатели с годами становятся все притязательнее и ищут за рубежом с одной стороны — относительно доступную недвижимость, а с другой — качественное жилье и комфортные условия для отдыха. Выбор той или иной страны покупателем — это только первый шаг, так как цена недвижимости и стоимость жизни в немалой степени будут зависеть от предпочтения того или иного региона и района. Стоимость недвижимости в пределах одной страны существенно варьируется, и, несомненно, цена объекта вблизи побережья, моря, горнолыжного курорта или в столице государства будет значительно выше, нежели в среднем по стране. И, конечно, частные дома и виллы значительно превышают по стоимости квартиры и апартаменты.

По ценовой шкале зарубежные страны, пользующиеся спросом у россиян: Болгария, Черногория, Германия, Испания, Египет и Финляндия, — выстроились в следующем порядке.

Египет

Наиболее привлекательные ценовые предложения по покупке недвижимости в Египте. Большая часть россиян приобретает в этой стране малобюджетное жилье до $50.000. К тому же в Египте отсутствует налог на покупку недвижимости. В основном русских покупателей интересуют египетские апартаменты в закрытых комплексах со всей необходимой инфраструктурой. Лидером спроса является город-курорт Хургада, где уже живут постоянно или приезжают на длительный срок более 15.000 выходцев из стран бывшего СССР. Помимо демократичных вариантов у определенного круга покупателей пользуются спросом комплексы премиум-класса на первой береговой линии, стоимость на которые находится в диапазоне от ?670 до ?2 тыс. за кв. м.

Оформить ипотеку в Египте россиянину не удастся, так как для иностранцев она недоступна. Чтобы получить доступ к ипотечному кредитованию, сначала необходимо «прописаться» в Египте, то есть купить квартиру или виллу. Египетские банки выдают кредиты в размере до 70 % от приобретаемой недвижимости под 13-14 % годовых в местной валюте, важное условие — наличие залога (уже существующей египетской недвижимости). В Египте более популярны рассрочки от застройщиков, так как они, как правило, беспроцентные или под 5 — 8 % годовых.

Болгария

В последние годы Болгария лидирует в рейтинге интересов россиян. Около 50 % покупателей болгарской недвижимости — россияне. Граждан России эта страна привлекает теплым климатом, морем, близостью языковой культуры и, конечно, достаточно либеральными ценами на недвижимость. Болгарская недвижимость остается самой дешевой в Европе, стоимость кв. м жилья здесь начинается от ?600.

Большинство наших соотечественников интересуют курортные комплексы с полной инфраструктурой (бассейнами и ресторанами, фитнес-центром, spa и т.д.) в городах причерноморской зоны (в Варне, на Золотых Песках, на Солнечном Берегу, в Албене).

Никаких проблем с приобретением жилья или коммерческой недвижимости россиянами в Болгарии не возникает. Однако недвижимость с землей могут покупать только болгарские юридические лица (учредителем может быть иностранное физическое или юридическое лицо).

Получить ипотечный кредит на покупку недвижимости россиянину в болгарском банке практически не возможно. Однако в Болгарии, как и в Египте, существует альтернативный вариант ипотеке — это рассрочка от застройщика.

Германия

Среди россиян в Германии популярны такие города, как Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг, Кельн. Чаще всего наши соотечественники приобретают недвижимость в Восточной Германии, где стоимость жилья невысока, а постройки зачастую схожи с российскими. В крупных городах Германии наибольшим спросом пользуются квартиры, которые приобретают как с целью проживания, так и для последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Германии варьируется от ?1.000 (окраины городов) до ?2.800. Самая дорогая недвижимость в Германии в столице Баварии Мюнхене, где средняя стоимость кв. м составляет ?3.700. Более состоятельные граждане приобретают элитные объекты (апартаменты, виллы, частные жилые дома).

Ипотека в Германии предоставляется на любое жилье. Чтобы приобрести жилье в кредит, необходимо внести первоначальный взнос от 50 % от стоимости объекта. При наличии бизнеса или недвижимости в Евросоюзе можно оформить ипотеку под залог имущества. Требуемый доход банком — ?50.000 год. Срок выплаты ипотечного кредита до 25 лет. Средний процент ставки — 4 — 5% годовых.

Финляндия

Недвижимость в Финляндии традиционно пользуется популярностью среди российских покупателей. Более того, наши соотечественники являются лидерами среди иностранных покупателей финской недвижимости. Россиян привлекает эта страна красотой природы, близостью к России, развитой инфраструктурой, а также очень хорошей экологической обстановкой. Считается, что Финляндия имеет один из самых высоких уровней жизни в Европе, поэтому и является одной из самых дорогих стран в Евросоюзе.

В Финляндии квартиру в 50 кв. м можно приобрести в пределах от ?52.000 до ?165.000, а дом в 100 кв. м — от ?120.000 до ?172.000, в зависимости от местоположения. Наиболее дорогая финская недвижимость находится в г. Хельсинки.

По данным портала Prian.ru, типовым для россиян объектом финской недвижимости является отдельно стоящий дом или коттедж на юго-востоке страны стоимостью ?120–150 тыс. Россияне в основном приобретают недвижимость для загородного отдыха, а также с целью последующей сдачи ее в аренду. Сдают они финские домики в основном своим же соотечественникам. Арендодатель недвижимости обязан оплачивать налог: 28 % с извлеченной прибыли в год.

Россиянин может купить в Финляндии как жилую недвижимость, так и коммерческую, за исключением сельскохозяйственных земель или участков в некоторых приграничных районах. Для российских граждан остается возможность приобрести финскую недвижимость в ипотеку. Главное условие — это стабильный доход на территории России. Конкретные условия зависят от банка. Ипотечные ставки порядка 3–5% на срок до 15 лет.

Черногория

Черногория — страна, расположенная на юго-западе Балканского полуострова, омываемая водами Адриатического моря. Достоинствами этой страны являются отличный климат, море, доброжелательность населения, а также безвизовый режим для россиян. Все черногорские курорты безупречны: пляжи в стране чрезвычайно чисты и украшены голубыми флагами, подтверждающими их экологичность. С другой стороны, недвижимость в Черногории нельзя назвать дешевой. Основными предложениями на рынке недвижимости Черногории являются эконом-класс стоимостью до ?150.000. Россияне в основном приобретают в Черногории двухкомнатные апартаменты в ценовом диапазоне до ?140.000.

Для иностранцев в Черногории существуют ограничения, во-первых, на приобретение незастроенных земельных участков и оформления в собственность земельных участков с домами, а, во-вторых, ипотечное кредитование для них недоступно.

Испания

Испания — страна с мягким климатом, высоким уровнем жизни и качеством строительства, а также развитой туристической инфраструктурой. Средняя цена на апартаменты в Испании находится на уровне ?2.309 кв. м, значительно дороже — в Барсе­лоне и Мадриде. Стоимость частного дома в 100 кв. м варьируется в пределах от ?150.000 до ?360.000 в зависимости от его местоположения.

Россияне в Испании предпочитают покупать апартаменты и недорогие таунхаусы по цене до 250 тыс. евро, недалеко от береговой линии Средиземного моря. Среди наиболее привлекательных провинций — Валенсия, Аликанте, Мурсия, Малага, Андалусия, Альмерия.

Российский покупатель в Испании может рассчитывать на ипотеку. Обычно сумма кредитования составляет 50 % от стоимости недвижимости, реже — 60 %, а на вторичное жилье — не более 40 % от стоимости. Ипотека предоставляется по ставке 3–5 % годовых на срок от 5 до 25 лет. Максимальный срок погашения — 10 — 30 лет.

Получение вида на жительство (ВНЖ) в зарубежных странах

У каждой страны свои правила предоставления вида на жительство (ВНЖ). Во многих странах факт приобретения недвижимости не предоставляет права на получение ВНЖ.

В странах Шенгенского договора покупка недвижимости позволяет его владельцу получить многократную визу (практически все страны ЕС). Ближайшими кандидатами на вступление в Шенгенскую зону являются Кипр, Румыния и Болгария.

Шенгенская виза — это единая виза, дающая возможность беспрепятственного перемещения между странами — участницами Шенгенского соглашения. Существует две разновидности шенгенских виз: однократная и многократная и, соответственно, одна дает право либо на однократный, другая — на многократный въезд в страну на срок не более 90 дней в течение полугода или не более 180 дней в году.

Покупатели недвижимости в Болгарии имеют возможность оформить болгарскую мультивизу. Первая виза, как правило, полугодовая, на 90 дней пребывания и неограниченное количество посещений, потом открывается годовая — на 180 дней. Круглогодичное пребывание на территории Болгарии возможно лишь при оформлении вида на жительство (ВНЖ). Вид на жительство дается иностранцам, чьи инвестиции в экономику Болгарии превысили ?500.000. Пребывание в данном статусе более 5 лет дает право на получение права постоянного местожительства в Болгарии. Российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ.

В Черногории основанием для получения ВНЖ служит владение недвижимостью. В Турции и Египте владелец недвижимости также сразу получает резидентскую визу (по сути ВНЖ).

Личный опыт

Оксана, владелец квартиры в Болгарии:

— Мы приобрели квартиру в Болгарии по совету знакомых. В первую очередь нас привлекла цена вопроса. Недвижимость в Болгарии однозначно дешевле, нежели на нашем побережье.

Стоимость недвижимости в Болгарии различается и зависит в основном от близости/удаленности от моря. Соответственно, чем ближе объект к морю, тем он дороже. Цена квартир на четвертой береговой линии в среднем около ?580 — 600 кв. м. Естественно, что на первой линии недвижимость дороже (Прим. с 2006 года строительство на первой береговой линии запрещено, но в настоящее время побережье практически застроено). Кроме того, стоимость объекта зависит от района. Так, в элитном болгарском районе «Святой Влас» цена 1 кв. м составляет в среднем ?1000.

— Были ли у Вас сложности при проведении сделки?

— Никаких проблем с оформлением недвижимости у нас не возникло. Мы воспользовались услугами адвоката.

После приобретения объекта иностранным гражданам необходимо подать на регистрацию БУЛСТАТ. Иностранцы, владеющие болгарской недвижимостью, являются налогоплательщиками и обязаны ежегодно оплачивать налоги. Оплата налогов осуществляется по БУЛСТАТ карте.

Приобретение недвижимости в Болгарии не дает права на получение вида на жительство. В настоящее время несмотря на то что мы являемся собственниками, имеем право находиться на территории Болгарии максимально за 1 пребывание не более 90 дней. Затем необходимо выехать из страны и через какое-то время вновь вернуться. Вид на жительство могут получить иностранцы, имеющие в Болгарии бизнес и вносящие инвестиции в экономику этой страны.

Светлана Воронцова

При подготовке были использованы материалы сайтов: http://rosfincom.ru, http://prian.ru, Портал «Prian.ru — Недвижимость за рубежом» http://gordonrock.ru

Журнал "Про недвижимость35" №23 ноябрь 2010г.