Чистота — залог спокойствия…

Перед каждым человеком хотя бы раз в жизни встает вопрос о необходимости смены жилья и покупки новой квартиры. Каждый в итоге решает эту проблему по-своему, кто-то обращается к посредникам, кто-то самостоятельно, но и в том, и в другом случаях «покупатель» вынужден решать одну и ту же задачку с множеством неизвестных — поиск «ЧИСТОЙ» квартиры.

«Грязными» квартирами риэлторы или нотариусы обычно называют квартиры с запутанной историей. Адвокаты предпочитают более точное определение — юридически неблагополучные квартиры.

Это означает, что при одной из предыдущих сделок с этим помещением были допущены (может намеренно, а может и без злого умысла) такие нарушения закона, что на эту квартиру могут претендовать другие люди.

Если покупателю попадется такая «радость», то после ее покупки его ждут бесконечные суды, разбирательства с адвокатами и другими претендентами на жилплощадь. Ну а в конечном счете все может закончиться потерей и денег, и квартиры.

Приватизация — самое слабое звено!

Самое первое, что необходимо проверить, покупая квартиру, это истинную историю регистрации в ней всевозможных лиц, а также их участия в приватизации. Потому что самый распространенный пример потери квартиры — это неожиданное появление уже после совершения сделки претендентов на жилплощадь, вернувшихся из мест лишения свободы или армии.

Татьяна Чумакова, адвокат:

— Дело в том, что когда человек находится в местах не столь отдаленных, он, по сути, является временно снятым с регистрации в квартире, в которой он проживал до совершения преступления. Та же история с ребятами, ушедшими в армию или уехавшими учиться в другой город, их часто снимают с регистрации, чтобы не платить за них коммуналку. Но в приватизации они ранее участвовали, хоть и отказались от своей доли в жилой площади. И вот пока они не зарегистрированы, хозяева квартиры решают ее продать. Казалось бы, все красиво, хорошо, аккуратно: в числе собственников этих граждан нет, они не прописаны, но проходит время, человек возвращается и говорит: «Ребята, а я здесь живу!» И он прав. Потому что по закону, гражданин, имевший право принимать участие в приватизации, сохраняет за собой бессрочное право проживания в квартире, даже если на момент продажи он не был в ней прописан.

Особое внимание необходимо обратить на несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире на момент приватизации.

В Череповце была история, когда женщина купила квартиру, а там «появился» ребенок. Он ранее использовал право приватизации. Но по закону несовершеннолетний может повторно участвовать в приватизации, когда ему исполнится 18 лет, при условии, что приватизация не будет закончена. В том случае ребенку было 15 лет. Новые хозяева пытались по суду его выселить, но ничего не получилось. Суд встал на сторону несовершеннолетнего.

Получается, человек купил себе трехкомнатную квартиру с прописанным чужим ребенком, и выселить его никакими силами нельзя. Единственный выход из ситуации попытаться через суд признать сделку недействительной, но это тоже крайне непросто.

Учитывая, что приватизация в России неоднократно продливалась (сейчас она продлена уже до 2013 года), опасность попасть в такую же ситуацию вполне реальна.

Советует Татьяна Чумакова:

— Обезопасить себя от подобных проблем можно. При этом часто все решает обычное общение, потому что в большинстве случаев люди не склонны скрывать что-то, они просто искренне верят в то, что раз человек не участвовал в приватизации, то он в данных обстоятельствах никто. Кроме того, никто не мешает покупателю навести справки в УФРС и у паспортистов — узнать, кто был прописан в квартире, куда выбыл, кто на самом деле проживал в квартире на момент приватизации и как этот вопрос решался.

Но мое личное мнение как юриста — с такими квартирами просто не стоит связываться. Лучше поискать другой вариант.

Они сами себя защищают…

Главный совет юристов при покупке квартиры — обязательное личное общение с продавцом. Чтобы покупатель видел и понимал, у КОГО он покупает квартиру. Но большинство из нас, стремясь облегчить себе задачу, обращаются за помощью в агентства недвижимости, работа которых как раз и направлена на то, чтобы стороны совсем не встречались.

Так можно ли доверять риэлторам? Юристы говорят — можно, но осторожно. Лучше иметь дело с проверенными агентствами, которые работают на рынке длительное время и уже зарекомендовали себя.

Как правило, такие агентства сами проверяют всю историю квартиры, чтобы обезопасить и клиента, и себя.

Юрий Румянцев, президент Череповецкой ассоциации риэлторов:

— Если после продажи квартиры возникают какие-то проблемы, то куда бежит покупатель с претензиями в первую очередь? В агентство, которое ему помогало в ее покупке. А кому нужны судебные разбирательства?! Поэтому когда возникают сомнения по поводу владельцев квартиры или ее истории, то, во-первых, наши риэлторы обращаются в УФРС, чтобы получить выписки из ЕГРП. Потом мы обязательно собираем все справки из «Теплоэнергии», «Водоканала», «Электросети», чтобы по квартире не было долгов. Ну и, конечно, берем справки в домоуправлении, чтобы понимать, что все из квартиры выписаны и в будущем никаких проблем не возникнет. Собирая историю квартиры, мы защищаем клиента и себя от проблем.

Доверять надо грамотно…

Второе место в списке опасностей при покупке (или продаже) недвижимости прочно закрепилось за сделками, в которых фигурирует доверенность. А все потому, что этот документ, во-первых, легко подделать, а во-вторых, граждане неосмотрительно дают слишком много полномочий представляющему их лицу.

В прошлом году в Череповце было несколько одинаковых случаев, когда люди, сдавая жилье через агентство, в итоге лишались его. А все потому, что доверенность, выписанная риэлторам, давала им слишком много прав. Гражданин сдает квартиру, приходит через некоторое время, а там новые хозяева.
Причем если с приватизацией на деньги «попадают» в основном покупатели, то в случае с доверенностями «страдают» продавцы.

Несколько лет назад в череповецком суде рассматривали дело, в котором фигурировали сразу два риэлтора. Суть истории в том, что один риэлтор по доверенности продавал квартиру за миллион рублей, второй у него эту доверенность выкупил, накинул на ценник 100 тысяч и продал квартиру. А первый в это время деньги проиграл в казино, совершил убийство и сел в тюрьму. В итоге продавец остался ни с чем.

Татьяна Чумакова:

— Надо понимать, что типовых доверенностей не бывает. Если вы выдаете доверенность человеку на продажу квартиры, например, то надо все прописывать как можно подробнее. Уж если вы продаете квартиру конкретному покупателю, то надо писать: «Я доверяю Петрову Ивану Ивановичу продать такую-то квартиру за такую-то цену». И по возможности не давать полномочия на получение денежных средств, а получать их самому. При этом взять у всех расписки. Когда имеешь дело с большими деньгами, нельзя никому доверять.

Это аксиома, а значит, доказательства не требует…

Вывод из всего вышесказанного довольно не утешительный — раскопать все проблемы в прошлых продажах квартир достаточно сложно. Поэтому многие солидные риэлтерские фирмы при малейших признаках подобных проблем попросту отказываются работать с такими объектами недвижимости. Тем не менее объекты остаются на рынке и выставляются на продажу. Частным посредникам и небольшим конторам с мизерным опытом работы по большому счету на эти проблемы наплевать. Главное — побыстрее продать такую квартиру. А учитывая, что закон им в этом помогает, поскольку по закону ни такая контора, ни тем более частный посредник за последствия таких сделок не отвечают. Более того за них не отвечает и государство, хотя и регистрирует их. Поэтому для покупателя остается практически единственный выход — при покупке квартиры ее историю должен проверять независимый специалист — будь то риэлтор или юрист. По крайней мере в этом случае, хотя вы и потратите какие-то деньги на оплату его услуг, зато не купите проблемную недвижимость.

Но тем не менее нельзя однозначно заявить, что покупать квартиры самостоятельно невозможно. Если вы точно знаете, что, например, это первая продажа и все действия с приватизацией были законными, то можно оформить сделку и без посредников. В остальных же ситуациях надо просто вовремя задать правильные вопросы продавцам и агентам, продающим понравившуюся вам квартиру:

1. Необходимо убедиться в том, что человек, выдающий себя за настоящего собственника интересной вам квартиры, таковым и является. Следует сверить паспортные данные с указанными на документах, подтверждающих государственную регистрацию права собственности. Если эта личность не вызывает у вас стопроцентного доверия — не постесняйтесь досконально изучить страницу с фотографией. Присмотритесь, нет ли ощущения, что она переклеена? Специалисты государственной службы регистрации сделок с имуществом могут этого не заметить. Может случиться, что чуть позже объявится настоящий собственник и заявит, что ничего не продавал — а вы останетесь и без денег, и без квартиры.

2. Если жилое помещение продается по доверенности, не поленитесь найти нотариуса, который удостоверил данный документ, и уточните: действительно ли он подтверждал его. Бывали случаи, когда конкретного нотариуса даже не существовало в реальности, либо он утратил свои полномочия уже давно.

3. Проверьте, кто прописан в этой квартире. Для этого необходимо с собственником квартиры сходить в орган управления жилищно-коммунальным хозяйством и уточнить, кто действительно там прописан и кто был прописан в квартире со дня постройки дома. Для этого попросите дать расширенную выписку из домовой книги.

4. Очень важно убедиться в том, что квартира не находится под арестом, в залоге, и на нее не наложены какие-либо обременения. Эту справку можно получить в органах государственной регистрации права собственности на жилые помещения. Обычно для этого необходима заявка собственника лично. Но ведь лучше уговорить его найти время, чтобы заказать справку, чем решать последующие проблемы в судебном порядке.

5. Также стоит проверить вызывающих недоверие собственников квартиры. Для этого попросите справку из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что они дееспособны и не состоят на учете. Если хотя бы один недееспособный собственник после оформления квартиры напишет заявление, сделку могут признать несостоявшейся и аннулировать.

6. То же самое касается случая, когда один из собственников находится в местах лишения свободы, а квартира продается по доверенности кем-то из родственников. Это «лицо», выйдя на свободу, вполне может начать «качать права», и у нового собственника, разумеется, появятся проблемы.

7. Если же сомнения ваши не рассеялись, а квартира «ой, как» понравилась, воспользуйтесь, так называемым, титульным страхованием (утраты титула и иных рисков потери жилья). Это спокойствие будет стоить вам 0,5% от цены квартиры. Но оно стоит того!

Виталий Смыслов

Журнал "Про недвижимость35" №23 ноябрь 2010г.