Качество имеет значение

Услуга долевого строительства очень популярна в нашей стране. Она позволяет значительно сэкономить на покупке жилья. Однако многие недобросовестные строители тоже хотят сэкономить — на материалах, работниках и даже самих дольщиках. В итоге, дом вроде и готов, но обои отваливаются, в окнах — щели, двери не закрываются. Не развалится ли многоэтажка через месяц — вопрос. Понятное дело, принимать такую квартиру заказчик не согласится. Как быть в таком случае дольщику, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга «ГАРАНТ» —
Игорь Котыло и Аркадий Серков.

Вопрос: Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик был обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок до 1 марта 2009 года. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик в феврале 2009 года обратился к дольщику о подписании передаточного акта. Но тот отказался, т.к. после осмотра квартиры было установлено, что она имеет недостатки. Дольщик написал застройщику заявление с требованием устранить изъяны. Дата работ была согласована, но застройщик минусы не устранил. Будет ли начисляться неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если дом сдан в эксплуатацию, но дольщик отказывается подписывать акт приема-передачи в связи с имеющимися недостатками квартиры по п. 5 ст. 8 указанного закона?

— Застройщик в данной ситуации обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором участия срок своими силами и (или) с привлечением других лиц возвести строение и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (ОДС) при наличии указанного разрешения.

Застройщик обязан передать дольщику ОДС, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если ОДС построен с отступлениями от требований качества, дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ дольщик до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием несоответствий объекта требованиям качества и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, застройщик не считается исполнившим обязательства до подписания передаточного акта, а значит, допускает просрочку исполнения своих обязательств. Дольщик, в свою очередь, не обязан подписывать акт до устранения всех недостатков, допущенных при строительстве.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ОДС застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). А если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Гражданин также вправе потребовать от заказчика в данном случае возмещения убытков и компенсации морального вреда.

Инновационный продукт «Пакет услуг Правового консалтинга» компании «Гарант» предоставляет пользователям доступ к информационному блоку «Вопросы и ответы службы Правового консалтинга», включающему в себя около 20 тысяч готовых решений актуальных проблем бизнеса, а также право ежемесячно получать персональные письменные правовые консультации.

Пакет услуг Правового консалтинга помогает в решении вопросов налогового законодательства, бухгалтерского учета и отчетности, размещения и выполнения госзаказов, трудового права и гражданского права в части регулирования предпринимательской деятельности.

Консультации готовятся высококвалифицированными юристами, налоговыми консультантами, аудиторами и проходят проверку в экспертном центре в Москве.

Все консультации подкрепляются ссылками на нормативные документы, судебную практику и комментарии.

По вопросам приобретения пакета услуг Правового консалтинга обращайтесь по телефону в Череповце — ООО «Гарант-Информ» 8 (8202) 220-947

Журнал "Про недвижимость35" №21 июль 2010г.