Расчет без обязательств!

«Утром — деньги, вечером — стулья» — всем извест­ная схема покупки мебели, описанная Ильфом и Петровым в «12 стульях», как нельзя лучше показывает современную процедуру покупки недвижимости. При этом как в книге, так и в нынешней реальности, при заключении сделки существует риск, что деньги «уйдут», а покупка «не придет». Кстати, Остап Бендер это хотя бы понимал и пытался навязать свои правила игры: «А нельзя сейчас стулья, а деньги… потом?», а вот современные покупатели о том, что могут остаться и без денег, и без квартиры, понимают едва ли…

За что купил, за то и продаю…

Покупка и продажа недвижимости — дело хлопотное, нервное, и к нему надо подходить со всей тщательностью и осторожностью — это в нашей, наученной опытом стране, пожалуй, знает каждый. Все мы слышали о жутких историях с фирмами-однодневками, о «черных» риэлторах и мошенниках с юридическим образованием, умело манипулирующих законом с целью завладеть чужой собственностью. Поэтому за помощью в покупке (или продаже) квартиры подавляющее большинство обращается в проверенные агентства недвижимости.

Егор Сысоев, продавец квартиры:

— Агентство выбирал, наверное, как и все, по рекомендациям знакомых, ну и стоимость услуг тоже имела немаловажное значение. В итоге пришел в одно из городских агентств недвижимости. Я с этим агентством, помимо всего прочего, сталкивался по работе, мне известно, как они работают, поэтому я был уверен, что все будет хорошо.

— Как много времени у тебя отняла продажа квартиры?

— Честно говоря, немного. Первая встреча была предварительная, каждый высказал свои пожелания, обсудили характеристики помещения, мне сразу объявили стоимость услуг, и мы заключили предварительный договор, то есть передали копии технических документов на помещение, свидетельство о праве собственности и паспортные данные. А всем остальным занимались уже специалисты агентства.

— А как расчет проходил?

— Мы расплачивались наличными. Знаете, когда не имеешь постоянных дел с большими деньгами, оттого, что у тебя на руках больше двух миллионов, слегка потряхивает. Но все происходило тет-а-тет, в отдельной комнате при свидетелях, поэтому я особо сильно не волновался, получил деньги, написал расписку и уехал.

Это типичная сделка для любого агентства недвижимости. Есть продавец, для него находится покупатель, они подписывают договор купли-продажи, потом квартира оформляется в органах регистрации на нового владельца, и все: продавец при деньгах, покупатель при квартире, агентство при комиссионных — все счастливы.

Кабы знал, где упадешь, соломки бы постелил…

На первый взгляд все надежно, как в банке, но это только на первый взгляд. При расчете покупателя с продавцом до регистрации собственности в УФРС прежде всего рискует покупатель. Ведь недвижимость могут и не зарегистрировать.

Получается, что задача агентства недвижимости сегодня заключается не столько в том, чтобы свести покупатели и продавца, сколько в том, чтобы довести сделку до конца. А это значит — учесть все риски, которые могут возникнуть при оформлении квартиры в собственность новому владельцу.

Дмитрий Красильников, юрист Службы недвижимости «Компромисс» (г. Череповец):

— Любое грамотное агентство недвижимости сегодня проводит полную правовую проверку документов по продавцу. Это касается как документов, необходимых по проведению сделки купли-продажи, так и проверки правоспособности и дееспособности продавца.

— И каким образом проходит проверка?

— Ну с документами все более или менее понятно, мы проверяем их на подлинность и не просрочены ли, а вот с дееспособностью и правоспособностью бывают сложности. Для начала мы просто визуально оцениваем, как человек выглядит внешне. Если, к примеру, видно, что человек пришел «с бодуна», то мы попросим его принести справку, подтверждающую, что он не состоит на учете в наркодиспансере. То же самое, если возникают вопросы по наркозависимости или вообще адекватности человека.

— А сами вы запрос в диспансеры сделать не можете?

— К нашему сожалению, эта информация по закону для посторонних является закрытой. Только вы сами можете взять справку о том, состоите вы на учете или нет. Поэтому мы просим человека предоставить такие справки. Но если честно, когда такие вопросы возникают, то человек уходит и больше не возвращается.

— А если человек справку приносит, но явно видно, что он от чего-то зависит?

— В этом случае к «расследованию» подключаются род­ственники. Сами понимаете, квартиру терять никому не хочется, и если она продается без их ведома, то впоследствии это может выйти покупателю боком. Агентству это невыгодно, поэтому лучше все сразу выяснить.

Кстати, касаемо людей, зависимых от алкоголя или наркотиков, российским законом в некоторых случаях предусмотрены ограничения дееспособности граждан в распоряжении имуществом. И если на зависимых людей оформлена квартира, то его права можно по суду ограничить — запретить продавать, например. Таким образом можно защитить свою собственность от «черных риэлторов», которые спаивают людей и обманом завладевают квартирой…

— А если квартира оформлена на несколько владельцев?

— Это вопрос, требующий пристального изучения, потому что он тоже может помешать зарегистрировать квартиру, особенно если один из собственников не знает, что квартира продается. Или обернется неприятностями для покупателя в будущем, ведь второй собственник может через суд аннулировать сделку. Сколько было случаев, когда люди возвращались из тюрьмы и добивались признания незаконными сделок купли-продажи квартир, совладельцами которых они являлись. Кроме того, обязательно проверяем, нет ли среди собственников несовершеннолетних. Потому что если собственность оформлена на несовершеннолетнего, то при совершении сделки обязательно должно быть постановление органов опеки и попечительства на распоряжение данного имущества.

— Я так понимаю, что ваша работа — свести риск отказа в регистрации квартиры в УФРС к минимуму, но этот риск все равно остается. И это значит, что покупатель, расплачиваясь с продавцом до регистрации квартиры, все равно рискует остаться и без квартиры, и без денег. Так почему у нас предпочтение отдается наличному расчету?

— Я бы не сказал, что есть какие-то предпочтения. Все зависит от конкретной ситуации, если людям нужны наличные, расчет ведется наличными, если не срочно нужны деньги, проводится безналом. И мы, конечно, ратуем за безналичный расчет как более безопасный. Единственное неудобство, когда расчет идет через разные банки, то за обналичивание банк берет процент. Стоимость квартиры не маленькая, сумма процента получается большой, не все хотят платить за эту безопасность.

Наша постоянная рубрика «Вопрос без ответа»:

— А зачем обналичивать такую огромную сумму?!

Чтобы купить другую квартиру или машину? Но это тоже можно сделать безналичным расчетом! И почему нельзя и продавцу, и покупателю открыть счета в одном банке для совершения этой сделки?! В этом случае процент за обналичивание банк взимать не будет.

Объяснить пристрастие россиян к наличному расчету, как оказалось, довольно просто. Желание обмануть государство (в лице налоговой инспекции) движет нашим человеком. Чтобы платить меньше налогов, стоимость квартиры в договоре купли-продажи занижается, а наличными выплачивается реальная стоимость квартиры. При безналичном расчете такую махинацию не провернешь.

По всей видимости, разница реальной стоимости и той, что указана в договоре такова, что люди готовы рисковать, чтобы не платить налоги.

Береженого бог бережет

Однако, как говорил всем известный Барон Мюнхгаузен, безвыходных положений не бывает. В городах покрупнее (Москва, Санкт-Петербург), где рынок побольше и стоимость квартир подороже, проблему безопасности безналичного расчета решили давно. Там пользуются банковскими ячейками.

Схема довольно простая: когда покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в банке открывается ячейка. В нее покупатель закладывает всю сумму сделки. Один ключ от ячейки отдается покупателю, другой — продавцу, а банк подписывает обязательство, что деньги будут отданы продавцу, например, только после регистрации квартиры на нового собственника. В том же случае, если продавец сам заберет деньги из ячейки до регистрации, покупателя об этом известят, и он сможет остановить регистрацию.

Сергей Галалу, генеральный директор и учредитель агентства недвижимости «ИТАКА» (г. Санкт-Петербург):

— Расчет при помощи банковских ячеек сегодня в Москве и Санкт-Петербурге — самый распространенный способ. Я, наверное, не ошибусь, если скажу, что таким образом рассчитываются в 90% случаев.

— Давно работает такая система?

— Примерно с середины 90-х годов. И честно говоря, я не понимаю, почему она не приживается в регионах. Наша фирма работает по всей Ленинградской области, уже год мы работаем в Пскове. Так вот в области систему банковских ячеек приняли, она работает, никаких проблем нет, а вот в Пскове все по старинке — из рук в руки. Тем не менее я считаю ее самой безопасной в плане рисков из всех существующих на сегодня. В данном случае клиенты не застрахованы только от ограбления банка, но как часто у нас в стране банки грабят?

— А другими способами пользуются, например, безналичным расчетом?

— Безналичный расчет в нашей стране, к сожалению, не прижился. Очень трудно управлять этими деньгами, когда выстраивается цепочка сделок: один продает, второй покупает у третьего, который купил только что у четвертого. Конечно, единичные сделки совершаются и при помощи безналичного расчета, и при помощи векселей и аккредитивов, но их очень мало. Все доверяют ячейкам.

Естественно, за пользование банковской ячейкой придется заплатить, но эта сумма несравнимо ниже того, что вы можете потерять.

Семь раз отмерь и один раз отрежь

Еще один способ «защитить» себя от возможных рисков при покупке квартиры — потребовать от агентства недвижимости нотариального заверения сделки. Это сведет риск мошенничества почти к нулю даже при расчете наличными. Любой «грамотный» мошенник 1000 раз подумает «связываться» с нотариусом…

До введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31 января 1998 года) все сделки с недвижимым имуществом проходили с обязательным нотариальным заверением.

Любовь Степаниденко, нотариус (г. Череповец):

— Когда ввели в действие простую письменную форму регистрации, разговаривать с людьми при оформлении сделки перестали. Максимум, что делают сегодня в УФРС, сверяют фотографию в паспорте с лицом того, кто сдает документы, а бумаги уже все подписаны. Кто там их подписывал, регистраторов не касается, они проводят только правовую экспертизу документов. А нотариус отвечает за чистоту сделки всем своим имуществом. Поэтому нам легче отказать, чем сделать. Пойди я на подлог, или меня уговорят заверить какую-то сомнительную сделку, потом, если признают, что в сделке нотариус не проверил до конца, с меня взыщут все. А вот сейчас ни с кого ничего не взыскать.

Кстати, это понимают и многие люди во властных структурах. Еще два года назад (в 2008 году) прокурор Петербурга Сергей Зайцев обратился в Законодательное собрание с инициативой о возвращении обязательного нотариального удостоверения сделок купли-продажи квартир. Это его заставила сделать суровая статистика, которая показывала значительное увеличение числа уголовных дел в Северной столице, связанных с завладением жилой площадью граждан.

В конце прошлого года Министерство юстиции РФ заявляло, что разрабатывает новый федеральный закон, который предполагает вернуть обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В документе также будет прописана система тарификации нотариальных услуг, регламентирован процесс деятельности нотариусов, которую будет контролировать Минюст. Кроме того, у нотариусов появятся новые функции — в частности, они смогут утверждать юридические факты в судебной деятельности, участвовать в регистрации права на собственность, решать мелкие споры до обращения в органы правосудия и предоставлять необходимую в ходе судебных разбирательств информацию.

Как заявлял тогда министр юстиции Александр Коновалов, деятельность нотариальных контор будет построена по принципу системы одного окна: здесь можно будет не только составить договор, например, о праве собственности на недвижимость, но и зарегистрировать сделку и получить готовый пакет документов.

Законопроект до сих пор не рассматривался в Государственной Думе. Даже несмотря на то, что в целом был поддержан общественностью и самими нотариусами.

Президент Нотариальной палаты Мария Сазонова в ин­тервью журналистам неоднократно заявляла, что если вернуть в российское законодательство обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, число мошенничеств с жилой площадью сократится. «Тем, кто сэкономил на услугах нотариуса, нередко приходится обращаться в суд для восстановления нарушенных по договору прав и обязанностей. Деятельность же риэлторов строится по коммерческому принципу, имущественная ответственность за причиненный в результате их деятельности ущерб законодательством не предусмотрена. Интересы покупателя волнуют риэлтора меньше всего, а нотариус обязательно запросит выписку, подтверждающую правомочие собственника, посмотрит, нет ли там каких-то обременений, проверит, дееспособен ли клиент».

Любовь Степаниденко:

— Чистота сделок однозначно увеличится! Потому что УФРС — это государственный орган, у них открытый институт регистрации, я не скажу, что они работают плохо, они работают хорошо, но механически. Они могут создать даже специальную службу безопасности, но они никогда не будут беседовать с человеком — зачем он продает квартиру, где он будет жить потом? А чистоту сделки чаще всего можно проверить только таким способом. Работа нотариусов по закону ограничена тайной совершения нотариальных действий. Это значит, что я с человеком беседую с глазу на глаз, на него никто не давит, и у меня были случаи, когда выяснялось, что клиент продает квартиру не по собственной воле.

— Нотариусы рады, что к ним вернется прежняя деятельность?

— Честно говоря, я не знаю, как ответить на этот вопрос. Я бы не сказала, что у нас мало работы, ее и без недвижимости много. Но законы есть законы, скажут — придется работать. Но то, что объемы увеличатся в разы, придется увеличивать штат помощников, это точно.

Кстати, риэлторы неоднозначно смотрят на такое предложение Минюста, говоря о том, что подобные меры выгодны, прежде всего, нотариусам, а для покупателей недвижимости это лишь дополнительное финансовое бремя.

Скупой платит дважды…

И, наконец, совет бывалого: если хотите раз и навсегда обезопасить себя от риска при покупке квартиры, в любой страховой компании заключите договор страхования риска утраты права собственности. Его еще называют титульным страхованием.

Страховщики, прежде чем заключить договор, еще раз досконально проверят чистоту вашей сделки и всех предыдущих с вашей квартирой. И только если риск минимален, застрахуют вашу квартиру. Ну а если кто-то все-таки предъявит права на вашу собственность, то вы получите компенсацию, а не останетесь у разбитого корыта.

Виталий Смыслов