Ловушки долгостроя

Окна без рам, торчащая арматура, кучи разбитого отсыревшего кирпича… Всем знакомы пейзажи долгостроя. И самая частая причина их появления — отсутствие денег у заказчика. Особенно такая картина стала часто встречаться в условиях финансового кризиса и заморозки строек. Как в этом случае быть подрядчикам, рассказывают эксперты службы правового консалтинга «ГАРАНТ» — Ольга Ефимова и Артем Барсегян.

Вопрос: Между генподрядчиком и субподрядчиком заключен договор строительного подряда. Но со стороны заказчика финансирование прекращено (в связи с ухудшившимися экономическими условиями). При этом отношения между заказчиком и генподрядчиком по этому поводу не определены. Неизвестно, найдет ли заказчик деньги. Да и у генподрядчика собственных оборотных средств для завершения работ тоже нет. Также заранее непонятно, свернут стройку или все же доделают дом. Возможно, что контракт между заказчиком и генподрядчиком будет разорван. Как грамотно поступить последнему — изменить условия или расторгнуть договор строительного подряда с субподрядчиком?

— Анализ главы 29 и параграфов 1 и 3 главы 37 ГК РФ показывает, что по договору строительного подряда отказ одной стороны от исполнения договора, влекущий в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение такого договора, либо напрямую расторжение договора возможны, как правило, при нарушении (невыполнении) договорных обязательств другой стороной либо в связи с существенным изменением обстоятельств. Требовать изменения договора в одностороннем порядке одна сторона может при наличии нарушений другой стороны либо изменении условий по инициативе другой стороны, либо при существенном изменении обстоятельств.

Единственное исключение — немотивированный отказ заказчика (генподрядчика) от исполнения договора в любое время до сдачи ему результата работы, который влечет расторжение договора. Такой отказ возможен, если иное не предусмотрено договором подряда (субподряда). При этом заказчик (генподрядчик) обязан уплатить подрядчику (субподрядчику) часть общей стоимости работ, пропорциональной тому объему, который был выполнен до получения извещения об отказе первого от исполнения договора. Также заказчик (генподрядчик) должен возместить последнему убытки, причиненные прекращением договора субподряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

При этом важно учитывать, что отсутствие финансирования со стороны заказчика не является существенным изменением обстоятельств для договорных обязательств между генподрядчиком и субподрядчиком. Договор между заказчиком и генподрядчиком и договор между генподрядчиком и субподрядчиком являются самостоятельными сделками, права и обязанности сторон по одной из сделок не зависят от прав и обязанностей сторон по другой сделке. Кроме того, генподрядчик осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, и неисполнение его контрагентами (заказчиком) своих денежных обязательств не освобождает его от исполнения своих обязательств перед другими лицами (субподрядчиком) и ответственности за неисполнение этих обязательств.

Таким образом, в отсутствие нарушений со стороны генподрядчика и субподрядчика, являющихся по Гражданскому кодексу РФ основанием для расторжения или изменения договора строительного подряда, либо иных оснований, предусмотренных договором, договор субподряда может быть расторгнут или изменен (например, установлены другие сроки выполнения работ) по соглашению сторон, если подобные основания не предусмотрены самим контрактом.

Генподрядчик и субподрядчик должны сами с учетом конкретных обстоятельств решить, будут они расторгать или изменять договор. Вместе с тем прекращение или изменение договора субподряда никак не повлияет на обязанность генподрядчика выполнить работы и передать их результат заказчику в сроки, установленные договором между генподрядчиком и заказчиком, поскольку в силу п. 1 ст. 740, п. 3 ст. 706 ГК РФ обязанным по этому договору является генподрядчик. Поэтому, на наш взгляд, генподрядчику следует определять судьбу и условия договора субподряда, сообразуясь с судьбой и условиями договора подряда, а также исполнением его заказчиком.

Инновационный продукт «Пакет услуг правового консалтинга» компании «Гарант» предоставляет пользователям доступ к информационному блоку «Вопросы и ответы службы правового консалтинга», включающим в себя около 20 тысяч готовых решений актуальных проблем бизнеса, а также право ежемесячно получать персональные письменные правовые консультации.

Пакет услуг правового консалтинга помогает в решении вопросов налогового законодательства, бухгалтерского учета и отчетности, размещения и выполнения госзаказов, трудового права и гражданского права в части регулирования предпринимательской деятельности. Консультации готовятся высококвалифицированными юристами, налоговыми консультантами, аудиторами и проходят проверку в экспертном центре в Москве.

Все консультации подкрепляются ссылками на нормативные документы, судебную практику и комментарии.

По вопросам приобретения пакета услуг Правового консалтинга обращайтесь по телефону в Череповце — ООО «Гарант-Информ» 22-09-47

Журнал "Про недвижимость35" №20 апрель 2010г.