Строителям досталось больше остальных

Строительство является важнейшей отраслью в российской экономике. В предкризисный год строительная отрасль испытывала настоящий бум. В 2008 году г. Череповец занимал лидирующую позицию среди городов Вологодской области по объемам ввода в действие жилья.

По официальным данным Федеральной службы государ­ственной статистики в 2008 году было введено в действие: 197,413 тыс. кв. м — в г. Череповце, 171, 560 тыс. кв. м — в г. Вологде, 15,911 тыс. кв. м — в Великом Устюге, 6,812 тыс. кв. м — в п. Шексна.

Начавшийся кризис в сентябре-октябре 2008 года явился сильнейшим ударом для всей отрасли строительства, перекрыв практически одним разом основные источники финансирования строительных проектов: инвестирование, кредитование и частные вложения граждан. Объемы и темпы строительства резко упали. В 2009 году объем ввода жилья в г. Череповце по сравнению с 2008 годом снизился на 30 % (см. диаграмма № 1). В то же время в 2009 году произошло увеличение объема ввода в действие индивидуального жилья на 33 % по сравнению с прошлым годом.

По данным Череповецкого городского отдела государ­ственной статистики общий объем ввода жилья на территории г. Череповца в 2009 году составил 138,158 тыс. кв. м, в том числе индивидуального 15,90 тыс. кв. м.

Стоит заметить, что в 2009 году объемы строительства во многом поддерживались за счет компаний, уже имеющих объекты с определенной степенью готовности. Компании с объектами на нулевом уровне или уровне фундамента зачастую были вынуждены приостановить строительство. Кроме того, кризисная ситуация способствовала тому, что за прошедший год практически не появилось новых объектов, вследствие чего рынок сжался.

По данным управления архитектуры и градостроитель­ства мэрии г. Череповца на сегодня строительство 10 объектов жилищного строительства на территории г. Череповца приостановлено, 51 объект находится в стадии активного строительства.

Но все же строительство продолжается, хотя его темпы очень далеки от докризисных. 1,5 года прошло с начала кризиса, в каком же положении сегодня находится строительство в г. Череповце и каковы перспективы восстановления докризисных объемов? Этот вопрос мы попытались выяснить с экспертами строительной отрасли.

Владлен Нифонтов, директор ООО «Двина»:

— Кризис принес строительству немало бед. Сегодня не начинают строить новые объекты, так как многие считают это очень большим риском. Связано это с тем, что, во-первых, немалая часть людей опасаются нести деньги застройщикам, во-вторых, на рынке Череповца появились компании, которым люди боятся нести деньги. Третий момент — люди боятся риска, учитывая, что многие из них не имеют постоянной работы, у кого-то сократился уровень доходов, у кого-то бизнес не идет. Поэтому сегодня потребности в жилье намного ниже, соответственно намного меньше заключается договоров, намного меньше строится коммерческого жилья по совершенно понятным причинам. Еще один момент — если раньше 3/4 квартир покупали на те или иные виды займов или под ипотеку, то сейчас они практически отсутствуют. Плюс ко всему ипотека дается под дикие проценты. Вот случай: кредит готовы дать на 14 лет, но за это время, если взять за нулевую отметку стоимость квартиры на сегодня, необходимо будет выплатить почти 3 стоимости квартиры! Сегодня отсутствуют источники, за счет чего человек мог бы купить квартиру. Таким образом, банковская, кредитная, ипотечная системы на сегодня в Череповце не работают. Поэтому тот, кто начинает стройку сегодня, очень рискует тем, что, взяв деньги, может ее не закончить.

Плюс ко всему сегодня немаловажную роль в части завершения строительства играют большие коммунальные проблемы, вопрос обеспечения теплом, электроэнергией, газом. На все требуются очень большие деньги, земля стоит очень дорого. И поэтому коммунальные расходы, включая землю, сегодня доходят до 30 % себестоимости стройки. Это очень много.

По поводу перспектив восстановления докризисных объемов я бы сильно оптимистических оценок не давал. Уже прошло почти два года, а движения вперед не ощущается. По крайней мере, для выхода на докризисные цифры потребуется не год и не два.

Александр Адагамов, генеральный директор компании «Стальфонд-Недвижимость»:

— Перспективы восстановления докризисных объемов строительства зависят от двух факторов. Во-первых, от доходов потенциальных покупателей жилья. На ведущих промышленных предприятиях зарплаты начинают повышаться, и это позитивный сигнал. Во-вторых, восстановление отрасли зависит от банков. До кризиса застройщики использовали для запуска новых проектов преимущественно кредиты. Покупателям была доступна ипотека. И если сейчас ипотека постепенно размораживается, то кредитование строителей свернуто. В этих условиях альтернативой заемного финансирования стало привлечение средств дольщиков, которых недостаточно для возобновления докризисных объемов строительства. Значит, восстановление рынка начнется, когда банки станут предоставлять займы строительным компаниям. В целом наблюдается снижение процентных ставок и смягчение условий предоставления кредитов. Думаю, в ближайшие год-полтора это коснется и строителей.

Сергей Поникаров, коммерческий директор ООО «Ирбис», ООО «Ирбис» выполняет подрядные работы:

— У подрядчиков с кризисом объем работ, безусловно, сократился. Что касается нас, то те работы, которые производились до кризиса, мы, по сути, доделали, и глобальных работ сейчас не ведем. До кризиса мы работали и на предприятиях, и, естественно, на стройках. В последнее время многие работы урезали, производятся в основном работы первой необходимости.

Сегодня ситуация такая, что большинство подрядчиков работают со строительными организациями по взаимозачету, то есть строители рассчитываются с подрядчиками квартирами. Это ни для кого не секрет. Если выполняются небольшие заказы, то расчет осуществляется денежными средствами. Объекты строятся, может не в таких количествах, но какое-то движение все же есть.

Сколько же должно стоить жилье?

Владимир Путин в августе прошлого года сделал заявление о том, что стоимость квадратного метра жилья эконом-класса не должна превышать
30 тыс. руб. Вопрос доступности жилья не теряет своей актуальности практически два десятилетия. Ведь спрос на недвижимость был, есть и всегда будет. Другое дело — платежеспособный спрос. О том, сколько должно стоить доступное жилье, в последнее время много дискутируют. Нередко можно встретить мнение среди простых граждан об искусственном завышении компаниями стоимости квадратного метра жилья. Однако, по словам строителей, предлагаемая сегодня цена жилья оправдана.

Владлен Нифонтов:

— Сегодня строители, заказчики не начинают стройку, поскольку может так случиться, что себестоимость строительства будет выше, чем продажная стоимость. Получается, что никакого смысла в работе нет. Если кому-то думается, что заказчики сейчас наживаются, это глубокая ошибка. Сегодня с подрядчиком, заводами 2/3 договоров заключается бартером. Просто напросто денег нет, эти предприятия работают по стоимости будущих квартир. И сегодня мы по бартеру уступаем за 29 тыс. руб./ кв. м жилья общей площади, когда себестоимость по смете 29,5 тыс. руб./кв. м. Мы рискуем ничего не получить.

— А если земля была бы дешевле?

— В той системе, которая у нас есть, это маловероятно, что она будет дешевле. Все происходит на аукционах, поэтому на всех предшествующих этапах земля занимала достаточно высокую удельную стоимость, и сегодня пока никто не пытается снизить ценность земли.

Таким образом, достаточно высокой стоимости жилья способствует множество факторов. Во-первых, это дефицит земельных ресурсов в крупных городах, соответственно высокая стоимость земли, выкупа или аренды. Во-вторых, затраты на инженерную подготовку территории, стоимость подключения электроэнергии, а также высокие тарифы за электроэнергию. Третье — повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции. Немаловажным моментом являются длительные сроки согласований и высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства.

На сегодня стоимость квадратного метра жилья в строящемся доме в среднем по г. Череповцу составляет 32,8 тыс. руб./кв. м, цена кв. м готового жилья в новом доме несколько выше — в среднем 35,5 тыс. руб./кв. м.

Александр Адагамов:

— Какова нижняя граница стоимости готового жилья в новостройках на сегодня и какой она, как Вам кажется, должна быть?

— Сейчас, по нашим данным, стоимость квартир в домах из кирпича или железобетона со стандартной планировкой без со­временных технических систем начинается от 34 тысяч рублей за квадратный метр готового жилья. Что касается сегмента жилья повышенной комфортности, к которому мы относим дома из монолита с продвинутыми инженерными коммуникациями и свободными планировками, то нижняя граница здесь находится на отметке 36 тысяч рублей. Фактически минимальные цены в обоих сегментах практически равны. В этом смысле сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация, когда качественное жилье можно приобрести на вполне комфортных условиях. Думаю, чтобы в Череповце снова забурлила стройка, минимальная граница стоимости жилья должна повыситься еще минимум на 15 — 20 %. В противном случае строительство новых домов будет идти крайне медленно, и возможный дефицит жилья подстегнет цены еще выше.

Справедливо заметить, что проблемы в строительной отрасли связаны не только с финансовым кризисом, но и с докризисным периодом. В строительстве существует целый комплекс проблем: это и ценообразование, и качество строящегося жилья, и проблема подготовки квалифицированных кадров, и пробелы в законодательной базе. Актуален вопрос и о месте государства в строительной отрасли.

— Государство ушло от какого-либо участия во многих отраслях экономики, в том числе и от стройки. Недопустимо то, что выпускаются сырые законы, законы очень часто меняются, пишутся без участия специалистов, очень скороспело, непродуманно. Мы не добившись стройности и понятливости в каком-то деле до конца, чтоб было все отработано, начинаем все делать по-другому, применять другие законы, другую практику, — говорит Владлен Нифонтов.

Решение жилищной проблемы и нормальное функционирование строительной отрасли во многом зависит от поддержки государства. Речь идет не только о финансовой помощи, но и организационной. Необходимо решать накопившиеся проблемы: — вопрос с законодательством по техническому регулированию, — отмена в строительстве существовавшей системы технических нормативов, СНиПов, их постоянная корректировка. В интервью газете «Цена вопроса» Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России, говорит: «Во всех странах, в ближнем и дальнем зарубежье существует единый орган строительной отрасли. Кроме России». И, конечно, решение жилищной проблемы не будет возможным, если не обеспечить государственную поддержку людям как конечным потребителям продукции строительной отрасли.

Светлана Воронцова

Журнал "Про недвижимость35" №20 апрель 2010г.