«Замер», но не «умер»

Рынок коммерческой недвижимости в области переживает период застоя, выбираться из которого он будет долго и трудно, — мнение экспертов.

Рынок коммерческой недвижимости по всей России переживает сегодня не лучшие времена. После стремительного падения в прошлом году, в этом — наметилась тенденция к некоторой стабилизации, но в целом ситуация остается негативной. Вологодская область не исключение. Так же, как и по всей стране, в начале 2009-го года спрос на коммерческую недвижимость упал практически до нуля и потянул за собой цены на квадратные метры и аренду.

Илья Минин, директор ТЦ «Интерсити», г.Череповец:

— За весь прошлый год не было ни одной сделки. Еще до кризиса было заключено несколько договоров, причем не с череповецкими инвесторами, они выполнялись. С небольшой задержкой, но выполнялись. С продажей остальных объектов пока приходится потерпеть, кризис ведь…

— Цены опустили?

— Нет, не стали. Дело в том, что у нас инвесторы московские, заемных средств нет, используют свои, поэтому мы можем себе позволить подождать, когда рынок немного выровняется. Сейчас опускать цены — смысла нет. Вот, например, у вас есть дом, вы в нем не живете, деньги вам срочно не нужны в больших объемах, и что вы будете его продавать?! Нет! Вы продадите только тогда, когда появится определенная «моржа» — разница между тем, сколько вы потратили на его строительство и суммой продажи.

— Но подождать не все могут?

— Ну если при строительстве дома использовались деньги заемные, то да. Потому что банк требует свои проценты. И предприятия, которые строили на заемные деньги, вынуждены продавать недвижимость по более низкой цене.

«Кредитные» помещения, т.е. те, которые были куплены или построены на деньги, взятые у банков, сейчас единственный и самый дешевый товар, говорят риэлторы. Банки требуют возврата кредитов, и поэтому владельцам приходится выставлять помещения на продажу по минимальным ценам. Но даже такое предложение не находит спроса.

Андрей Королев, директор агентства недвижимости «Череповецкий Дом», г.Череповец:

— Цены на коммерческую недвижимость упали больше чем на 50 %. Судите сами, за помещения на Советском проспекте до кризиса просили от 100 тыс. рублей за кв. метр и больше, даже по 150 тысяч за метр продавали. На сегодня — 50 тысяч. Да еще и не покупают.

— Получается что риэлторы, особенно те, что квалифицировались на сделках с коммерческой недвижимостью, — остались без работы?

— Получается так. Вот я за прошлый год практически ничего не заработал. В этом году вообще еще ничего не заработал. Потому что коммерческой недвижимостью в городе люди практически перестали интересоваться. Это говорит о том, что люди бизнес не развивают, более того — многие сворачивают.

То, что череповецкий бизнес как минимум решил просто повременить с покупкой новой недвижимости, а как максимум начал испытывать определенные финансовые проблемы, весь прошлый год упорно «показывали» итоги имущественных торгов.

Сергей Зубарь, эксперт по недвижимости, бывший начальник КУИ, г. Череповец:

— Прошлый год, конечно, был провальным на рынке коммерческой недвижимости, активность инвесторов упала чуть не до нуля, на муниципальных торгах спросом пользовались только те помещения, которые шли по программе преимущественного права аренды.

Инвесторы «ушли» не только в масштабе города или области. Дефицит денег «из вне» сейчас испытывают все регионы России. Вот как ситуацию с иностранными инвесторами для РИА «Новости» прокомментировал председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер:

— Их интерес к крупномасштабным проектам за пределами Москвы практически полностью исчез. Большинство институциональных инвесторов отказались от своих планов инвестиций в развивающиеся рынки, а те немногочисленные инвесторы, которые еще активны в России, отказались от планов инвестировать в регионы, чтобы сконцентрироваться на Москве и в меньшей степени — на Петербурге.

Но говорить о том, что рынок в регионах «обвалился» и «умер», — нельзя, утверждают эксперты. Скорее он «замер» в ожидании лучших времен.

Ольга Красильникова, зам. директора Службы недвижимости «Компромисс», г.Череповец:

— Цены на недвижимость упали. На жилую — до 35 %. И цены на коммерческую недвижимость значительно снизились. Покупательский спрос на сегодня диктует стоимость квадратного метра в местах с высокой проходимостью до 50 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от площади помещения — квадратный метр небольшого помещения стоит дороже. Но владельцы помещений не готовы продавать по этим ценам, для них это не последние активы, и в связи с этим спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости существуют отдельно друг от друга.

— То есть спрос есть, но его не удовлетворяет стоимость предложения?

— Да. Покупатели на сегодня готовы платить за помещения площадью от 30 до 100 кв. м от 1,5 до 5 миллионов рублей. Но им за эти деньги не продают, потому что хотят выручить от 2 до 7 миллионов рублей, соответственно. Опять же возвращаемся к тому, что это не последние активы у собственника, и он может ждать… Покупатели возмущаются: почему так? Мы отвечаем, что это центр города, где ограничено количество «интересных» нежилых помещений, потому что первые этажи практически все, что можно было вывести в нежилое, уже выведены. А покупатели в ответ: да что вы говорите, в Зашекснинском районе цена за 1 кв. метр 37 тысяч, а вы пытаетесь продать по 60 — 70 тысяч за метр!

— Ну, в конце-то концов, кто-то должен будет уступить: либо продавцы снизить цены, либо покупатели повысить?

— Сегодняшняя ситуация рынок не обрушит. У продавцов есть время, чтобы ждать и не продавать по демпинговым ценам. Среди продавцов есть мнение: «Не продам сегодня, продам завтра, меня не торопит». И действительно продаст завтра. Но только по той цене, которую предложит завтрашний покупатель. Либо за те деньги, которые будут необходимы для собственных нужд. Ведь жизнь не стоит на месте, и ситуация меняется. И несмотря на все кризисы в бизнес все время приходят новые люди, а для любого бизнеса нужны площади… На сегодня у покупателя есть выбор: брать нежилые помещения у застройщика по цене от 30 000 руб./кв. м, которые в большинстве своем не могут быть использованы под торговлю, поскольку отсутствует проходимость, или приобретать по цене свыше 50 000 руб за кв. м в местах с хорошим людским потоком.

Примерно такая же ситуация с коммерческой недвижи­мостью складывается в Вологде. Рынок «не угас», но и «не горит», скорее медленно «тлеет». Хотя кризис до соседки Череповца докатился значительно позже.

Сергей Ольшуков, президент Вологодской ассоциации риэлторов, г. Вологда:

— Цены на недвижимость по сравнению с 2008-м годом упали примерно в 1,5 — 2 раза. Особенно это касается помещений больших — торговые центры, автосалоны, но даже по этим ценам сделки в большинстве своем не происходят.

— А небольшие помещения?

— С маленькими помещениями проще. Но здесь тоже есть ограничения. Все зависит от того, где оно расположено. От этого зависит и сумма, и вообще состоятельность сделки.

— В чем причина того, что хозяева недвижимости решают продать помещения?

— Причина простая — им необходимо выплачивать кредиты. Банки не ждут, когда закончится кризис. Они требуют проценты сейчас.

— Можно ли говорить, что рынок коммерческой недвижимости в Вологде «замер» в ожидании лучших времен.

— Да нет, наверное, нельзя. Сделок немного, но они заключаются. Хотя, конечно, значительно меньше, чем до кризиса.

Отдельного разговора заслуживает аренда помещений, но здесь все более или менее благополучно и понятно. Если арендодатель смотрит в будущее, надеется, что арендатор и дальше будет приносить стабильный ежемесячный доход, то он снижает арендную плату. А если предприниматель придерживается политики — «не можешь платить — ищи другое место для работы» — арендатор ищет себе помещение на более мягких условиях. Нельзя сказать, что какой-то из способов ведения бизнеса плох для рынка в целом. Первый помогает выжить предпринимателям, второй запускает механизм конкуренции на рынке аренды. Хорошо и то, и другое.

Илья Минин:

— У нас по сравнению с 2008-м годом аренда снизилась на 25 — 30 %. То есть мы ее не снижали, но и не поднимали. Вы сами понимаете, что затраты по содержанию здания постоянно растут — это и энергозатраты, коммунальные платежи и т.д. И мы по идее должны были поднять аренду, но мы этого не стали делать, понимая, что всем сейчас тяжело.

Ольга Красильникова:

— В последние 2-3 месяца аренда стала пользоваться спросом. Люди звонят, интересуются вариантами. Это говорит о том, что бизнес начинает потихоньку активизироваться, либо они съезжают с тех площадей, где аренда, как им кажется, высоковата.

— Повышение спроса скажется на ценах?

— Цены сейчас на том уровне, что понижаться не будут, но и не вырастут в ближайшее время. Слишком много свободных помещений, которые сдаются в аренду.

Когда рынок коммерческой недвижимости выйдет «из спячки»? — этот вопрос сегодня интересует многих. Конкретного ответа на него нет ни у кого. Все зависит от слишком многих факторов, говорят эксперты, но скромные прогнозы все-таки есть.

Сергей Зубарь:

— В этом году, я думаю, ситуация на рынке стабилизируется. Те помещения, которые подготовлены комитетом к продаже, уйдут с молотка к III — IV кварталам. Причем цены на них вырастут на 10 — 20 %, потому что в городе свободных помещений больше нет. Это подхлестнет спрос. Ну, возможно, еще освободятся помещения, в результате оптимизации муниципальных органов власти, а также приватизации МУПов, таких как «Фармация» или САТ, но в целом все городские помещения уже в частной собственности, а земли в центре города, чтобы строить новые, уже нет.

— Когда по-вашему в город вернутся инвесторы?

— Некоторые возвращаются уже сейчас. До конца этого года строительство должно быть возобновлено на всех приостановленных объектах, по крайней мере инвесторы нас в этом заверили. И я думаю, в течение 3-х лет все эти стройки будут закончены. А что касается крупных инвестиционных холдингов и их проектов на территории города, то они «отомрут», наверное, только года через 2. Исключение составляет только «Июнь», но они дошли до той точки строительства, когда замораживать стройку себе дороже, поэтому этот торговый центр должен открыться уже этим летом.

Что касается внешних инвестиций, то некоторые столичные эксперты с началом апреля дают весьма оптимистичные прогнозы активности инвесторов. Портал о торговой недвижимости и ритейле публикует интервью с управляющим директора компании Praedium Oncor International Михаилом Гецем. Он прогнозирует, что в 2010 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России может вырасти на 24 %, достигнув объема 3,5 миллиарда долларов. Эксперт напоминает, что в 2009 году эти показатели, напротив, сокращались, однако пик кризиса можно считать преодоленным.

Однако Москва всегда жила как бы отдельно от государ­ства в целом. Можно даже сказать по иным экономическим законам, чем регионы, притягивая к себе огромные деньги. Несмотря на прогнозы, на «периферии инвестиционного изобилия» считают, что последствия кризиса нам предстоит «расхлебывать» еще довольно долго.

Илья Минин:

— Вероятнее всего, этот год по коммерческой недвижимости будет тяжелым. Когда начнется рост? Ну вот когда появятся обещанные 11 % по ипотеке, тогда будет рост и в коммерческой недвижимости, ведь на рынке все взаимосвязано. Но и он будет «не аховый», потому что люди поняли, к чему ведет «неуемное» кредитование. Такого роста, какой был до 2008-го года, не будет еще очень долго, если вообще когда-нибудь будет.

Но даже в малооптимистичном комментарии всегда надо находить что-то положительное. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что после четырехкратного падения во время рецессии ипотека начала оживать. По прогнозу экспертов, в наступившем году будет выдано в два раза больше кредитов, чем в предыдущем — около 240 тысяч. А общий объем ипотеки вырастет до 320 миллиардов рублей. Это, конечно, не сравнится с докризисными показателями. В 2008 году общий объем выданных ипотечных кредитов составил 650 миллиардов рублей. Но это уже что-то…

Виталий Смыслов, использованы материалы с сайтов www.shopandmall.ru, www.rian.ru

Журнал "Про недвижимость35" №20 апрель 2010г.