«Цены снижаться не будут»

«Кризис отступает!» — вещают нам с телеэкранов первые лица государства. «Кризис отступает?» — задаются вопросом россияне. «А отступает ли кризис?» — сомневаются журналисты. Вы помните, с чего все началось? Началось все с обвала американского рынка недвижимости и затем, прокатившись по всему миру, огромным «снежным комом» докатилось и до нашей страны.

В канун 2009 года прогнозы специалистов, работающих на рынке недвижимости, были далеко не радужными. Вот выдержка из рубрики «Калькулятор» годичной давности: «Стало невозможным четко определить ценовой диапазон на недвижимость, поскольку сделки купли-продажи носят единичный характер и совершаются по ценам на 15 — 20 % ниже тех, которые заявлены в рекламных объявлениях… Рынок недвижимости замер: меняется сознание риэлторов, меняется сознание клиентов. Настоящее время характерно тем, что выстраиваются границы отдельных двух сегментов — сегмента продаж и сегмента обменов. Сегмент продаж характерен снижением цен, сегмент обменов — сокращением возможностей выбора, ранее, продав свою квартиру, имел 15 предложений о покупке, сейчас на выбор будет предложено всего 2-3 объекта, а в отдельных случаях выбора не будет совсем».

Сегодня специалисты уже не так пессимистичны, да и работы у риэлторов ощутимо прибавилось.

Татьяна Петухова, риэлтор службы недвижимости «Компромисс»:

— С сентября 2009 года на рынке недвижимости наметилось оживление, переросшее к декабрю в ажиотажный спрос на двухкомнатные квартиры. Что естественно привело к росту цен на «двушки». И в начале 2010 года сохраняется недостаток в двухкомнатных квартирах 125 серии или улучшенной планировки в Заречье. К концу года наблюдался перекос в ценах. На одно-двухкомнатные квартиры цены выросли, причем они почти сравнялись по районам, а на трехкомнатные — либо остались на прежнем уровне, либо поднялись незначительно.

В настоящее время, подросшие к концу года цены, стабилизировались. «Трешки» выравниваются в цене пропорционально одно- и двухкомнатным. Желающих купить квартиры стало больше, по сравнению с прошлым годом, да и желающих продать или поменяться тоже достаточно.

Анастасия Дегтеревская, директор по развитию ООО «КупиДом», ООО «КупиДом-Ярославль»:

— Цены на недвижимость зависят от двух основных факторов: наличия денег у людей и достаточности объектов на рынке. То есть хрестоматийно — от спроса и предложения.

Начиная со второй половины 2009 года наша компания наблюдала увеличение предложения вторичного жилья. В среднем в неделю прибавлялось от 4 до 15 собственников, решивших продать свои квартиры. Для нас это означало, что люди поверили в наступление благоприятного времени для продажи — покупатели больше не будут «терроризировать» их требованиями о серьезном торге, и есть шанс продать свой объект по справедливой цене.

Одновременно на рынок вышли и покупатели. К осени 2009 стала более или менее понятна ситуация с тем, кого уволили (или намереваются уволить), а кто остался работать. Относительная ясность наступила и с уровнем доходов. По моим личным ощущениям, возобновилась возможность планировать свои финансы на будущее.

Осенью же банки серьезно обновили условия своих ипотечных программ. Все изменения шли в сторону снижения ставок и комиссий. Стало ясно, что банкам так же нужны надежные ипотечные заемщики, как и людям — заемные средства для покупки квартир.

Все это подтолкнуло цены на вторичное жилье в Череповце к некоторому росту. Для примера: еще летом относительно приличную «однушку» можно было купить за миллион. Сейчас аналогичные объекты торгуются в пределах 1050000 — 1150000 рублей.

Рост цен сейчас — несущественный и нестабильный. Но с учетом того, что снижения цен не наблюдается уже несколько месяцев подряд, этот рост нельзя рассматривать как случайность. Это уже тенденция.
Мы наблюдаем наиболее очевидный рост исключительно в объектах экономичного сегмента (элитные объекты в Череповце на сегодня с трудом находят своих покупателей). Однако с учетом того, что в эконом-классе совершается наибольшее количество сделок, цифры по нему наиболее репрезентативны.

Что касается нового жилья, то мы также ожидаем отсутствие снижения цен или небольшой рост. По уверениям строителей, последние полгода они работают практически «на нуле», т.е. без прибыли. Дальнейшее снижение цен означает строительство в убыток. А это пирамида, которая неминуемо ведет к банкротству. Кроме того, ресурсы для снижения себестоимости квадратного метра небезграничны. Эту величину застройщики и так уже серьезно «почистили» за прошедший год. Дальнейшее заметное снижение если и возможно, то за счет существенного снижения качества используемых материалов. С учетом того, какие последствия это может повлечь, серьезные строительные организации вряд ли на это пойдут.

Итог: аналитики нашей компании оценивают нынешнюю ситуацию как «стабилизация цен с тенденцией к небольшому росту».

Делать прогнозы на 2010 год — дело неблагодарное, т.к. очень многое зависит от общей макроэкономической ситуации. Быть или не быть «второй волне» — вопрос, который волнует сейчас многих, но ответа на него никто, даже самые серьезные экономисты, дать не решится. Поэтому я рассматриваю два сценария. Первый будет реализоваться в случае, если «второй волны» не произойдет. В этом случае, я думаю, в течение 2010 года будет наблюдаться небольшой рост цен — ориентировочно в пределах инфляции. Оснований для взрывного или бурного увеличения цен сейчас нет — экономика стоит на месте. Если же случится «вторая волна», цены опять просядут, но, видимо, не ниже «дна», зафиксированного в первой половине 2009 г.

Журнал "Про недвижимость35" №19 февраль 2010г.