Спрашивали — отвечаем

— Расскажите, пожалуйста, какой сегодня существует порядок перепланировки квартиры?

Отвечает главный специалист архитектурно-строительного контроля при управлении архитектуры города Череповца Светлана Квашенко:

— В соответствии с жилищным кодексом необходимо предоставить в управление архитектуры проект перепланировки, разработанный организацией, имеющей лицензию, и согласованный в установленном порядке. Согласовать проект необходимо с управляющей компанией, с управлением охраны окружающей среды и инспекцией по благоустройству города. Согласование от последних двух организаций необходимо для того, чтобы определить, каким образом будет осуществляться вывоз мусора после проведенных работ. Складировать мусор около подъезда категорически запрещено.

После этого необходимо предоставить в управление архитектуры правоустанавливающие документы на квартиру, где должны быть указаны все совершеннолетние лица, прописанные на данной жилплощади. Среди предоставляемых документов также должны быть те, которые подтверждают согласие этих лиц на проведение перепланировки. Если хотя бы один из них против, в проведении работ по перепланировке будет отказано.

После принятия документов в течение сорока пяти дней (согласно жилищному кодексу) управление архитектуры дает либо разрешение на проведение работ, либо обоснованный отказ.

Причинами для отказа может послужить предоставление неполного комплекта документов или предоставление их в ненадлежащий орган, а также несоответствие работ по перепланировке требованиям законодательства.

Разрешение в произведении перепланировки дается с четким указанием времени работ (в часах) и периода их проведения.

По окончании перепланировки квартиры собственникам необходимо сдать объект по комиссии. Конечным документом в результате проведенных работ служит акт приемки.

Зачастую собственники производят перепланировку самовольно, что может иметь неприятные последствия. Дело в том, что сейчас идет приватизация жилья, в ходе которой в приватизируемую квартиру осуществляется выезд сотрудников БТИ. Если они обнаруживают факт самовольной перепланировки, то фиксируют его как нарушение. Поцесс приватизации приостанавливается. После этого собственник обращается в управление архитектуры и получает отказ на данную перепланировку. Разрешение оставить квартиру в перепланированном состоянии выносится только по решению суда. И лишь после этого процесс приватизации возобновляется.

— Если ребенок является собственников квартиры или доли в ней, а родители планируют продать городское жилье и купить частный дом в сельской местности, разрешает ли подобный обмен отдел опеки и попечительства?

Отвечает начальник отдела опеки и попечительства Валентина Лузина:

— Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации. С каждым случаем обмена мы работаем отдельно. Потому что решение зависит от множества факторов. В отношении малоэтажных построек (например, коттеджей, кирпичных многоквартирных домов и т. д.) мы делаем запрос в район по выявлению благоустроенности жилья. На какой территории располагается строение, есть ли рядом школа, какова доступность врача, подведены ли коммуникации. Если жилье благоустроенное, то в этом случае такое разрешение дается. И самое главное: доля жилой площади, приходящейся на ребенка в приобретаемом жилье, не должна быть меньше доли жилой площади, которую он имел до этого.

— В каких случаях (помимо выше означенных) подобный обмен однозначно не пройдет?

— Если производится обмен частной собственности на муниципальную собственность. Здесь ребенок утрачивает право собственности. Также если обмен производится на неприватизированную жилую площадь. В этом случае ребенок утрачивет право приватизации.

— Каким образом сейчас взимается налог с продажи недвижимости, если она была куплена менее чем три года назад за 2 млн рублей, а сейчас продана за 1,4 млн рублей? То есть срок владения менее трех лет, но при этом владелец квартиры при продаже не получил никакой выгоды?

Отвечает начальник ИФНС по г. Череповцу Ольга Козырева:

— В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при продаже квартиры, находящейся в соб­ственности налогоплательщика менее трех лет, налогообложение доходов осуществляется в следующем порядке.

При определении налоговой базы от продажи квартиры налогоплательщик вправе полученные доходы уменьшить:

— либо на сумму имущественного налогового вычета в размере, полученного в налоговом периоде от продажи квартиры дохода, но не более 1000000 рублей.

— либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных им расходов, связанных с получением этих доходов.

В вашем примере доходы от продажи квартиры составили 1,4 млн руб., в целях налогообложения вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить полученный доход на 1 млн руб., при этом налоговая база составит 400 тыс. руб. (1,4 млн руб. — 1,0 млн руб.), сумма налога к уплате в бюджет составит 52,0 тыс. руб. (400 тыс. руб.* 13 %).

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, вы вправе уменьшить полученный доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. В данном случае налоговая база составит сумму, равную разнице между полученным доходом от продажи квартиры и расходами на приобретение этой квартиры. Полученная сумма и будет являться налоговой базой для исчисления налога на доходы ФЛ.

На основании статьи 228 НК РФ физические лица, получившие доходы в связи с продажей имущества, исчисление и уплату налога на доходы физических лиц производят самостоятельно.

В налоговой декларации физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

В соответствии со статьей 229 Кодекса налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ предоставляется налого­плательщиками в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Журнал "Про недвижимость35" №18 декабрь 2009г.