Значительного повышения цен не будет

Финансовый кризис 2008 года внес значительные коррективы в рынок недвижимости, за год снижение стоимости жилья составило порядка 35 %. Но в последние месяцы цены на недвижимость вновь немного подросли. Что нас ждет в будущем: повышение цен на жилье, вторая волна кризиса и очередное снижение или же период стабилизации цен на том уровне, на котором они находятся сейчас? Наша история богата на социальные потрясения. Вернемся к кризису одиннадцатилетней давности и посмотрим, как отреагировал на него череповецкий рынок недвижимости.

Экономический кризис 1998 года был одним из самых тяжелых в истории нашей страны. Конечно, кризис 1998 года и финансовый кризис 2008 года различны, и не стоит их сравнивать. Отличий множество — это и масштаб кризиса, и состояние экономики на момент кризиса, доля пострадавших от кризиса, причины и, самое главное, — последствия. Народное творчество дает свое определение: «В чем отличие кризиса 98-го года от кризиса 2008? В 98-м хвастались мобильным телефоном, теперь — рабочим». Действительно, в 1998 году уровень безработицы практически не вырос, так как массовых увольнений не было, были значительные задержки зарплаты.

Все же вполне закономерно провести параллель между кризисами 1998 и 2008 гг.

Приведем динамику цен на жилье в г. Череповце с 1998 по 2009 гг. (см. диаграмму на стр.7).

Как видно из графика, после кризиса 1998 года резких скачков цен на череповецком рынке недвижимости не было. Он был на московском рынке, где средняя стоимость квартиры снизилась на 30% в связи с прямой зависимостью цен на жилье от курса доллара. Таким образом, реакция рынков с долларовой и рублевой номинацией цен была принципиально различна.

После дефолта спрос на недвижимость на короткий период практически полностью исчез. Причины — потеря сбережений большинства населения, снижение доходов и резкая девальвация рубля. Снижение спроса наблюдалось и после кризиса 2008 года. Но в отличие от текущего кризиса в 1998 году все проходило достаточно резко и быстро, это касается и начала кризиса, и его окончания. Выход из финансового кризиса 2008 года по прогнозам может затянуться на несколько лет.

Самое важное, рынок недвижимости в 1998 году в условиях потрясений не только сохранился, но и стал постепенно приобретать свою активность. С 2000 года политическая и экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, наступил период устойчивого развития. Вместе с обозначившимся экономическим подъемом постепенно начал восстанавливаться и рынок недвижимости. Спрос на квартиры снова вырос. Период роста цен на недвижимость длился до 2008 года.

Исходя из графика, можем выделить три волны удорожания жилья на череповецком рынке недвижимости, в которых циклично повторяются следующие этапы: скачок цен вверх и их стабилизация. Волны: 1) 2000 — 2002 гг.: цены на недвижимость увеличились в 1,7 раза; 2) 2002 — 2005 гг.: цены вновь увеличились в 2,2 раза; 3) 2005 — 2008: цены на жилье увеличились еще в 2,3 раза. От периода к периоду ускорялся рост цен на недвижимость.

Заметим, что рост стоимости на недвижимость с 2005 года аналитики называют неоправданным. Обосновать объективно его достаточно сложно, ведь доходы россиян и ВВП нашей страны такими темпами не увеличивались, как цены на квартиры. При рыночных отношениях прямой зависимости между ценой продажи жилья и себестоимостью строительства нет: жилье стоит столько, сколько за него платят. Среди основных причин скачка цен: дефицит предложения на рынке недвижимости, доступность ипотеки, а также макроэкономические факторы.

В октябре 2008 года произошел переломный момент — финансовый кризис, началось падение цен на недвижимость. В настоящее время цены на жилье в
г. Череповце находятся на уровне 2006 года, и на сегодняшний день остановились на показателе в 28,7 тыс. руб./кв. м в среднем.

По существу, у рынка недвижимости в будущем может быть только 3 принципиальных пути развития.

Сценарий 1: Скачок цен вверх и скорое восстановление докризисного уровня цен.

Сценарий 2: Продолжительная стабилизация цен с незначительными изменениями или, возможно, вялый рост на уровне инфляции.

Сценарий 3: Дальнейшее резкое или плавное снижение цен (второе «дно»).

Несмотря на то, что за сентябрь-октябрь 2009 года цены на жилье в г. Череповце немного подросли, в ноябре на рынке недвижимости вновь наступило затишье. Все же не стоит ожидать значительного повышения цен на жилье в ближайшее время. Это связано с тем, что экономическая ситуация нестабильна, да и роста спроса в ближайшее время не ожидается.

Экспертное мнение

— На Ваш взгляд, какой из сценариев развития рынка недвижимости нам ожидать в будущем: повышение цен на жилье, вторую волну кризиса и очередное снижение или же период стабилизации цен на том уровне, на котором цены находятся сейчас?

— В ближайшие три года значительного роста цен на недвижимость не прогнозируется. Резкое изменение цен возможно в случае обострения кризисных процессов.

Во-первых, это связано с финансовым положением населения, уровень доходов у большей его части значительно снизился в 2008-2009 гг., и в ближайшие годы если и будет увеличиваться, то только в пределах инфляционных показателей. Во-вторых, это связано с замедлением темпов роста кредитования. Такой объем ипотечных и потребительских кредитов, как до кризиса, банки, объективно, не смогут выдавать. И в третьих, сокращено финансирование бюджетных программ по обеспечению различных категорий граждан жильем, это касается и городских, и областных, и федеральных обязательств.

Также на рынок оказывают влияние запас непроданных готовых объектов, которых достаточно много при очень ограниченном спросе, и тяжелейшее состояние строительного сектора в целом, что грозит банкрот­ством ряда крупных компаний и продажей их активов в ближайшие перспективе.

— Находите ли Вы сходство между кризисами 1998 года и текущим?

— Природа кризисов разная: кризис 1998 года — это исключительно россий­ский финансовый кризис, и вызван он был неспособностью государства выполнять свои обязательства. Кризис 2008 года глобальный с очень сложной структурой. По масштабности, глубине, социально-экономическим последствиям, прогнозируемой продолжительности он не имеет аналогов. Кризис затрагивает не только финансово-экономические, но и политические вопросы, привел к обострению межгосударственных отношений. В 1998-1999гг. экспортоориентированная экономика России достаточно быстро оправилась от кратковременного воздействия дефолта, из этого же кризиса по всем сценариям мы будем выходить тяжело. За прошедшие 10 лет, к сожалению, не изменились уклад и структура отечественной экономики, роль и значение малого бизнеса, сельхозпроизводителей, поэтому население нашей страны так болезненно переживает последствия кризисов!

Аналитический обозреватель журнала «Про Недвижимость35» Светлана Воронцова

Журнал "Про недвижимость35" №18 декабрь 2009г.