Цены стабилизируются

Илья Дебольский, ОАО «ЧереповецРегион­Ипотека»:

— В связи с действием финансово-экономического кризиса риски кредиторов значительно повысились и условия кредитования ужесточились. В то же время спрос на ипотечные долгосрочные ресурсы закономерно упал вслед за падением жилищного рынка и сокращением спроса на квартиры и дома. Рынок ипотек оказался «сжат» не только со стороны предложения (банки не дают), но и со стороны потребителя (люди не берут).

Что касается общероссийской статистики, то за первое полугодие 2009 г. (в сравнении с тем же периодом прошлого года) объем предоставленных ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, что фактически соответствует данным 2006 г. (здесь и далее данные Банка России).

Основные причины падения:

• Уменьшение количества сделок на жилищном рынке в целом (уход инвесторов с рынка, действие ожидания падения цен), увеличение доли обменов на рынке как следствие, уменьшение и количества кредитов, и средней величины кредита.

• Рост просрочки по ранее выданным кредитам в связи с ухудшением макроэкономической ситуации и снижением доходов. Что, в свою очередь, снизило доходы и повысило издержки кредиторов (резервирование, обработка просроченной задолженности, предсудебная и судебная работа).

• Удорожание стоимости кредитных ресурсов для банков при одновременном снижении возможности и стоимости рефинансирования (продажи) ипотечных обязательств.

• Сокращение числа кредиторов, осуществлявших выдачу, более чем вдвое. Некоторые кредиторы ушли с рынка либо ликвидированы, но основная масса «заморозила» выдачу, оставшись на сопровождении кредитов.

• Как следствие факторов, приведенных выше, ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов. Оказавшись в совершенно иной ситуации, банки были вынуждены резко снизить риски кредитования и увеличить плату за ресурсы. В первую очередь это отразилось на величине ставок и размере минимального первоначального взноса. Кроме того, повысились требования к заемщику (по занятости и уровню дохода), приобретаемому им жилью. Из кредитных линеек были исключены определенные продукты с повышенным уровнем риска — в первую очередь связанные с кредитованием новостроек. Все это в значительной мере сократило число потенциальных заемщиков.

Ситуация в Череповце в первом полугодии 2009 г. полностью отражала общероссийскую статистику.

В настоящее время положение, очевидно, улучшается. По данным общероссийской статистики, с июля ежемесячно фиксируется рост выдачи относительно предыдущего месяца. По оценкам экспертов, возможно, достигнуто дно жилищного рынка, цены стабилизируются, снижаются ожидания дальнейшего падения рынка. Количество обращений за ипотечным кредитом начинает расти. К тому же в четвертом квартале на стороне участников рынка сезонный фактор: осень и декабрь — традиционно лучшее время для продавцов жилья и ипотечных кредиторов.

Просрочка также стабилизировалась, и кредиторы, в свою очередь, начинают постепенно смягчать условия ипотечных программ. Говорить о полном выходе из кризиса и быстром возвращении на докризисные показатели пока очень рано, но ситуация внушает сдержанный оптимизм.

Елена Жаркова, риелтор СН «Компромисс»:

— Активность в уходящем году была средняя. Даже в летний период, несмотря на отпуска и понижение цен, покупательская активность не упала, люди продолжали обменивать, продавать и приобретать жилье. В начале этого года цены на жилье еще продолжали быть на уровне конца 2008 года. Во втором квартале кризис дал о себе знать и началось активное снижение. В среднем стоимость квадратного метра к июлю месяцу снизилась приблизительно в два раза. В сентябре-октябре спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры вторичного рынка стал набирать скорость, как результат — цены подросли в среднем на 5 — 7 % относительно второго снижения, которое пришлось на июнь-июль. Объясняется это тем, что начали выдавать сертификаты на улучшение жилищных условий участникам ВОВ, а также увеличилось количество кредитных программ. Первая декада ноября характерна резким торможением спроса. Думаю, в начале следующего года, скорее всего, будет затишье. А весной активность на рынке недвижимости может несколько возрасти, что повлечет незначительное повышение цен.

Игорь Степанов, начальник отдела продаж ООО «Стальфонд-Недвижимость»:

— Активность на рынке первичной недвижимости в 2009 году характеризовалась следующими показателями:

• шоковое состояние и дальнейшая стагнация в I квартале,

• минимальный рост активности во II квартале,

• активизация покупок в III квартале в связи со значительным дисконтом от компаний-застройщиков. Цены на протяжении 9 месяцев неуклонно снижались, это продолжалось до середины октября.

В конце III квартала произошла фиксация стоимости квадратного метра. Квартиры, которые продавались по демпинговым ценам, были вымыты с рынка в сентябре-октябре.

По заключению Ассоциации строителей России, себестоимость строительства осенью вплотную приблизилась к цене продажи.

Рост цен на вторичное жилье в ноябре, снижение крупнейшими банками кредитных ставок, сезонное оживление на рынке, увеличение стоимости строительных материалов позволяют прогнозировать начало подъема цен на новое жилье к концу 2009 года. Быстрее всего будет дорожать современный монолит-кирпич.

Потенциальные покупатели с опаской относятся к застройщикам, предлагающим принять участие в долевом строительстве жилья и сейчас это обосновано известными событиями. Многие отдают предпочтение уже готовым квартирам, сделку по которым можно совершить с минимальным риском. Недоверие к схеме долевого участия в строительстве привело к сокращению количества закладываемых жилых новостроек. Скорее всего, произойдет снижение предложения нового жилья и уже в ближайшей перспективе наступит ситуация дефицита.

Таким образом, сейчас самое время задуматься о покупке новой квартиры по доступной цене.

Интересовалась Любовь Смирнова

Журнал "Про недвижимость35" №18 декабрь 2009г.