Кто платит дважды?

Жизнь щедра, как сельский магазин, на товар, который нам не нужен.

Николай Колычев

Когда-то, еще в прошлом веке, иметь жилье на первом этаже, да еще и окнами на оживленный проспект было не очень престижно. Сегодня все изменилось. Во многих жилых домах на месте вчерашних «не престижных» квартир, находятся магазины, клиники, офисы. Все они именуются одним термином: нежилые помещения. И сегодня многие предприниматели, являющиеся собственниками нежилых помещений в жилом доме, поставлены в непонятную ситуацию.

Приведем конкретный пример. Предприниматель и собственник нежилого помещения на 1 этаже многоквартирного жилого дома на праве собственности. Он не пользуется частью общего имущества дома, так как в этом нет необходимости (да и возможность для этого отсутствует). Нежилые помещения в доме имеют свою инфраструктуру (отдельный вход, инженерные коммуникации, и т. д.). Однако управляющая компания и (или) ТСЖ считают, что предприниматель должен нести расходы по ремонту и текущему содержанию общего имущества.

Бесспорно, что собственники нежилых помещений должны возмещать затраты на ремонт крыши, подвала, оборудования и другого имущества, которое обслуживает весь дом, пропорционально своей доле. А вот должны ли они платить за техническое содержание имущества, которым реально не пользуются и без использования которого возможна нормальная эксплуатация принадлежащего им нежилого помещения? Ведь собственник нежилого помещения полностью несет расходы по содержанию своей аналогичной инфраструктуры и фактически дважды платит за одно и то же.

Сегодня, когда каждая копейка дорога сердцу предпринимателя, у собственников нежилых помещений возникает целый ряд вопросов по оплате и обслуживанию общего имущества. За консультацией по данной теме мы обратились к главе независимого партнерства предпринимателей города Череповца Сергею Панову.

— Сергей Александрович, законно ли, что управляющая компания выставляет счета за услуги и работы по управлению общего имущества в многоквартирном доме собственниками нежилого иммущества? Тогда как большинством услуг (лифтом, подъездом) он не пользуется.

— Вопросов на эту тему много. Это действительно законно, по закону собственник должен платить за все, но тут есть масса подводных камней. Во-первых, собственник нежилого помещения должен заключить договор с управляющей компанией. Управляющая компания предлагает договор типовой, такой же, какой она заключает с жильцами. То есть согласно этому договору собственник должен оплачивать, например, вывоз мусора. Но объемы отходов жилого помещения и, скажем, магазина не сравнимы. И, как правило, у собственника уже заключен договор с другой компанией по вывозу мусора. Или в ведении собственника нежилого помещения находится определенная территория, уборку которой собственник обязан оплачивать. Однако у собственника уже имеется договор с какой-либо организацией по уборке территории. Либо же имеется специально нанятый для этого человек. Касательно этих двух услуг есть вариант: любо управляющая компания за свой счет производит работы, либо собственник своими силами организовывает уборку территории и вывоз мусора, и эти услуги исключаются из стоимости договора. Что же касается других услуг (содержание лифта, подъезда), то здесь также вопрос спорный. И его надо решать в частном порядке с управляющей компанией.

— Отличается ли оплата собственников жилого и нежилого имущества?

— По закону нет, а на практике отличается. Средняя городская ставка 15 рублей за метр. Но у собственников нежилого имущества, как правило, территория в разы больше. И затраты, естественно, больше. Да и уровень обслуживания несколько другой. Поэтому в качестве одного из решений данной проблемы можно рассматривать понижение ставки для собственников нежилых помещений до 4 — 5 рублей за метр, а остальное (имеется ввиду услуги по вывозу мусора, и т.д.) он делает сам.

— Сергей Александрович, подскажите алгоритм действий собственника нежилого помещения в решении этого вопроса.

— Собственнику нежилого помещения нужно прийти в управляющую компанию и взять неподписанный проект договора. Убрать оттуда все пункты, с которыми он не согласен. Составить дополнительное соглашение, в котором указать необходимые пункты. Все, что он способен делать за свой счет. И дальше направляться к юристу управляющей компании и решать этот вопрос с учетом того, как будут развиваться события. Примеры таких действий уже есть. И ни в коем случае не подписывать договор, который изначально предлагает управляющая компания.

Многие предприниматели сталкиваются с некоторыми проблемами, касающимися оплаты по ремонту и обслуживанию общего имущества. А также с вопросом расчета ставки оплаты. С этими вопросами мы обратились к начальнику отдела аналитической работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства департамента ЖКХ мэрии города Череповца Татьяне Тасенко.

— Татьяна Николаевна, многих начинающих предпринимателей интересует вопрос: одинакова ли оплата по обслуживанию общего имущества для собственников жилья и нежилых помещений? Есть ли отличия по закону и на практике?

— Жилищный кодекс РФ обязывает всех соб­ственников помещений (без разделения на жилые и нежилые) нести бремя расходов по содержанию общего имущества в размере, пропорциональном площади помещения, находящегося в собственности. К общему имуществу относятся стены, крыша, фундаменты, подвалы, чердаки, инженерные коммуникации от входа в дом до первого вентиля в помещении, система отопления полностью, вместе с радиаторами отопления, а также земельный участок. Но собственники помещений могут договориться с управляющей организацией о порядке оплаты содержания общего имущества. Например, если над нежилым помещением есть своя часть крыши, то владелец нежилого помещения может содержать и ремонтировать ее сам, не требуя оплаты с жильцов дома, но при этом не оплачивать, например, содержание лифта. Если выполняются работы по содержанию общего земельного участка (перед входом в магазин или офис), то также возможно снижение оплаты за другие виды работ. Желательно, чтобы такой порядок был утвержден на общем собрании соб­ственников помещений, так как высшим органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников.

— Средняя ставка по городу 15 рублей за метр. А из чего она рассчитывается?

— Понятия «средней ставки» не существует. Есть тарифы, которые утверждены мэрий города для нанимателей муниципальных квартир. Вот на них почему-то все и ориентируются. Например, за 1 полугодие 2009 года тарифы в разных домах составляли от 10 до 15 рублей с кв. метра в месяц. Эти тарифы утверждаются собственниками помещений конкретного многоквартирного дома на общем собрании. Размер тарифа (сумма денег с кв.м общей площади в месяц) зависит от перечня и состояния общего имущества дома. Например, не во всех домах есть лифты, в одних домах газовые плиты, в других электрические. В домах, где например 40 квартир, отличия могут быть очень большими. В пятиэтажном доме площадь крыши и земельного участка минимум в 4 раза больше, чем в девятиэтажном доме. Но в 9-этажном есть лифт, а в 5-этажном нет. В одном доме требуется ремонт инженерных сетей или крыши, а в другом нет.

Тариф — это годовой бюджет многоквартирного дома на содержание общего имущества, разделенный на 12 месяцев и на общую площадь помещений собственников. Вывоз мусора также входит в тариф по содержанию общего имуще­ства. Общая площадь берется только из свидетельства о праве собственности на помещение.

— А каким образом производится расчет оплаты за коммунальные услуги для собственников нежилых помещений?

— К коммунальным услугам относятся холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ и электроэнергия. Эти услуги с использованием внутридомовых инженерных сетей оказывает исполнитель (ТСЖ, ЖСК или управляющая организация) из коммунальных ресурсов (воды, тепловой и электрической энергии, газа), которые закупает у ресурсоснабжающих организаций. Собственники помещения являются потребителями этих услуг, поэтому они должны иметь отношения только с исполнителем. Оплата за коммунальные услуги производится потребителем исполнителю за холодную и горячую воду, электроэнергию по индивидуальным счетчикам, газ по нормативам, отопление, исходя из площади помещения соб­ственника. Отношения между собственниками помещений и управляющей организацией оформляются договором управления. Он одинаковый для всех собственников конкретного дома и подписывается каждым собственником помещения отдельно. Управляющая организация — это исполнитель, которого нанимает коллектив собственников многоквартирного дома, поэтому все собственники должны по законодательству выполнять свои обязанности, а для этого необходимо уметь договариваться с соседями по дому, такими же собственниками, и управляющей организацией.

Сегодня ситуация такова, что все управляющие компании готовы договариваться с предпринимателями, но некоторые предприниматели не идут на это, придерживаясь той позиции, что жильцы дома должны помогать малому бизнесу. А некоторые прямо заявляют, раз президент говорит о льготах для малого бизнеса, значит и в вопросе обслуживания общего имущества для него должны быть льготы. Льготы и субсидии предоставляются государством и органами местного самоуправления за счет государственного или муниципального бюджетов на основании специальных правовых актов (такая процедура суще­ствует для инвалидов, ветеранов и малоимущих). Собственники помещений многоквартирного дома равны в вопросах содержания своего общего имущества и должны оплачивать его содержание и ремонт за свой счет, а не за счет других собственников.

Вопрос о взимании платы за пользование общим имуще­ством является неоднозначным. По этому поводу между предпринимателями и управляющими компаниями и по сей день идут споры. Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды. С другой стороны, если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме. Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из особенностей принадлежащего ему помещения.

Галина Гришина

Журнал "Про недвижимость35" №16 июль-август 2009г.