Ситуация на ипотечном рынке Череповца

Влияние кризиса на условия ипотечного кредитования

Финансовый кризис не мог не повлиять на условия предоставления ипотечных кредитов физическим лицам. Вот что произошло.

Оценка рисков

Банки стали более серьезно относиться к анализу финансового состояния заемщика. В качестве подтверждения дохода принимаются только справки 2-НДФЛ, отражающие «белую» зарплату.

На фоне бушующих сокращений банки оценивают теперь не только самих заемщиков, но и их работодателей. Поэтому человек даже с высоким заработком может получить отказ, если у кредитора есть информация о неустойчивом финансовом состоянии работодателя.

Требования к обеспечению кредита

В случае, если кредит выдается на покупку строящегося жилья, до момента оформления ипотеки необходимо отдать в залог другую недвижимость. А если одним из собственников «ипотечной» квартиры будет несовершеннолетний, то банк потребует оставить поручителей до конца срока кредитования.

Процентные ставки

В последние несколько лет проценты по кредитам неизменно падали. В 2007 — 2008 гг. реально было получить рублевый кредит под 10 — 11% годовых. Сейчас минимальная ставка в Череповце — 13,5% — действует в случае относительно короткого кредита (до 10 лет) при первоначальном взносе более 50% от цены квартиры.

Первоначальный взнос

В связи с падением цен на недвижимость банки не готовы выдавать кредиты без первоначального взноса. Заемщик должен подтвердить, что у него имеется не менее 30 % стоимости жилья (для молодых семей цифра снижена до 20 %).

Кредитная история

Сейчас банки чаще всего предпочитают кредитовать уже проверенных заемщиков. Это те, кто уже некоторое время пользовался кредитными продуктами и зарекомендовал себя в качестве аккуратного плательщика. Практически нет шансов у заемщиков, имеющих просрочки или иным образом провинившихся перед банком.

Влияние кризиса на участников рынка недвижимости

Строительные компании, продавцы недвижимости, риэлторские компании

Все, кто ранее находился в выгодном положении в силу статуса владельца активов, в одночасье растерял свои привилегии. Рынок недвижимости «встал» осенью 2008 г. и сейчас если и оживает, то с очень большим скрипом. Однако причина не столько в ипотеке, сколько в общем падении экономики. В России с использованием ипотечных кредитов совершалось по разным оценкам от 13 до 20 % всех сделок. Сейчас же падение спроса составляет гораздо большую величину.

Многие покупатели решили отсрочить покупку квартиры в надежде на снижение цен. Эти покупатели сформировали отложенный спрос, который позже выплеснется на рынок.

Когда ситуация на рынке капитала нормализуется, кредитные ресурсы станут более доступны и населению, и строительным компаниям. Но в отличие от населения, которое мгновенно увеличит спрос, строители не смогут быстро нарастить предложение. Подготовка инфраструктуры, которая предшествует строительству дома, в среднем занимает 1,5 — 2 года. Возведение дома — это еще 2 года. В результате на рынке с 2010 г. будет наблюдаться большой дисбаланс между спросом и предложением. Дефицит предложения, по прогнозам, до 2012 г. преодолен не будет, что повлечет резкий скачок цен на недвижимость.

Страховые компании, оценщики, ипотечные брокеры

Те компании, которые свой бизнес выстраивали, опираясь преимущественно на поток клиентов банков, безусловно, этот поток потеряли. Это вынуждает их искать новые источники доходов и полностью перестраивать систему продаж своих услуг.
Страховым компаниям приходится особенно сложно в связи с рядом изменений в законодательстве — переходом на систему прямого возмещения убытков по ОСАГО. Более того, высшие судебные инстанции готовят еще один неприятный сюрприз для них — отмену обязательного страхования жизни при выдаче ипотечного кредита. О готовности отмены в марте заявило АИЖК — крупнейший ипотечный кредитор России.

Просроченная задолженность: пути выхода

Определенное количество ипотечных заемщиков оказалась в сложной ситуации в связи с падением своих доходов. Хуже всего пришлось тем, кто брал кредиты с так называемой «плавающей» ставкой, а также в ино­странной валюте. У них не только уменьшились доходы, но и существенно увеличился ежемесячный платеж.

Банки-кредиторы в Череповце в подавляющем большинстве случаев входят в положение должника и предлагают ему различные варианты решения проблемы:

• удлинение срока кредита (что влечет уменьшение ежемесячного платежа);

• отсрочка по уплате основного долга (с перераспределением его на периоды после отсрочки);

• продажа заложенной квартиры с переездом в более дешевое жилье (уменьшение суммы кредита).

Обязательное условие лояльного отношения банка — добросовестность заемщика. Она выражается в том, что лицо не скрывается от кредитора, а открыто заявляет о своих финансовых сложностях и готовности совместно искать пути выхода. В случае, если заемщик не идет на контакт с представителями банка, последствия могут быть самыми печальными — судебное решение о взыскании долга за счет продажи заложенной квартиры.

Руководство и сотрудники банка не живут в информационном вакууме — они трезво оценивают текущую ситуацию. Однако они настаивают на том, что кризис — это не повод не платить по своим обязательствам.

Чем заемщикам поможет государство?

Власти РФ в рамках своей борьбы с кризисом вкладывают основные усилия в восстановление ликвидности финансовой системы (что даст банкам возможность более активно кредитовать) и поддержку ключевых отраслей экономики (что позволит сохранить рабочие места, заработок и, соответственно, внутренний спрос).

Кроме того, был принят ряд нормативных актов, имеющих целью поддержать «ипотечников». Вот наиболее действенные из них:

1. Увеличение размера имущественного налогового вычета при покупке жилья до 2 млн рублей с 2008 г.

2. Предоставление возможности использовать материнский капитал на покупку жилья (в т.ч. погашение ипотечного кредита) уже в 2009 г.

3. Создание Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которому уже выделено из бюджета более 5 млрд рублей.

Реструктуризация ипотечного кредита может предусматривать:

• изменение графика платежей, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока кредита;

• изменение очередности списания поступающих денежных средств по обязательствам, возникающим на основании кредита (займа);

• изменение сроков и размеров уплаты процентов по кредиту;

• получение нового льготного кредита в целях погашения ипотечного кредита;

• изменение состава кредиторов или заемщиков;

• освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку по кредиту.

Чаще всего АРИЖК выдает заемщикам еще один — стабилизационный — займ на льготных условиях. Эти деньги должны помочь людям платить по кредиту в то время, когда у них нет заработка. Но нужно четко понимать, что государство не делает никому подарков. Этот новый кредит также придется возвращать.

Будущее ипотеки

В условиях финансового кризиса любые прогнозы аналитиков выглядят не более убедительно, чем предсказания астрологов. Тем не менее, на конец марта можно проследить некоторые тенденции.

Процентные ставки

Рост процентных ставок с января 2009 г. остановился. Представители власти (в частности, помощник президента А.Дворкович) в последнее время активно высказывают мысли о необходимости снижения ставки: она должна быть в любом случае менее 15 %. Однако надежд на снижение в текущем году питать не следует — экономическая ситуация к этому совершенно не располагает. То же касается упрощения процедур получения кредитов.

Количество банков-кредиторов

Ипотечное кредитование постепенно возвращает утерянные позиции. Общее число банков, которые предлагают ипотечные услуги, увеличилось только за последний месяц с 16 до 19 кредитных учреждений. Эксперты утверждают, что стабилизация ипотечного рынка наступит уже летом текущего года, когда цена на недвижимость стабилизируется, а количество сокращений и снижения зарплат будут стремиться к нулю. В таких условиях банки смогут более точно прогнозировать риски, запуская новые ипотечные программы. В конечном итоге, долгосрочные кредиты — основной источник прибыли банков. Любая коммерческая структура должна зарабатывать деньги. Поэтому без кредитов банки не смогут работать.

Рост просроченной задолженности

Противоположная тенденция связана с ростом просроченной задолженности. Порядка 10% ипотечных заемщиков оказались в сложной финансовой ситуации. Если рост числа сокращений продолжится, то эта цифра может существенно увеличиться. А это мешает банкам, помнящим ужасы кризиса ликвидности осени 2008 года, серьезно рисковать, раздавая деньги населению.

Что должен знать заемщик, претендующий на кредит во время кризиса?

Кризис не означает стопроцентного отказа в кредите. У граждан есть возможность получить заемное финансирование. Вот несколько советов потенциальным заемщикам.

1. Спрашивайте своего работодателя о том, какую «официальную» зарплату вы получаете. В ближайшие месяцы именно по такой сумме банки будут оценивать ваш доход. А от этого будет зависеть сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать.

2. Копите залог и ищите поручителей. Большин­ство заемщиков сейчас связываются с проблемой обеспечения по кредиту. Будьте готовы к тому, что при покупке строящегося жилья вам придется заложить иное имущество до окончания строительства — это может быть квартира родителей или иных родственников. Кроме того, если одним из собственников приобретаемого жилья будет ребенок, банк будет настаивать на сохранении части поручителей или дополнительного залога до полной выплаты кредита.

3. Формируйте кредитную историю. Если удается взять кредит, пусть и небольшой, берите и обслуживайте его качественно — обязательно без просрочек и желательно без досрочного погашения. Это суще­ственный «плюс» для заемщика в его последующем общении с банкирами. Кроме того, положительная кредитная история в ряде случаев позволяет снизить ставку при дальнейшем банковском финансировании.

4. Не пытайтесь обманывать банкиров. В условиях ужесточения требований к заемщикам любая неточность или «забывчивость» в кредитном пакете документов может стать основанием для отказа. Финансистам интересны не только ваша кредитная история, активы и доход, но и добросовестность, адекватность и открытость перед банком. В конечном счете банку важно не только выдать кредит, но и получить свои деньги обратно.

5. Если вы понимаете, что в ближайшее время не сможете платить по кредиту, не прячьтесь от банка. Самое правильное — объяснить свою ситуацию финансистам. Если вы сможете убедить кредитора в том, что в обозримом будущем ваше положение выправится, можно будет обсудить отсрочку и рассрочку по уплате кредита. Еще один вариант — обратиться к специализированному кредитному посреднику, который сможет объективно рассмотреть ситуацию и помочь договориться с банком.

Анастасия Дегтеревская, Генеральный директор ООО «КупиДом»

Журнал "Про недвижимость35" №15 Май-Июнь 2009г.