Кто спасет утопающих

На протяжении последних нескольких лет рынок ипотечного кредитования в России показывал устойчивый рост. Конечно, взять кредит на квартиру в новостройке и выплачивать его в течение нескольких десятков лет мог позволить себе далеко не каждый россиянин, но при этом объем выданных кредитов постепенно увеличивался. По данным аналитиков, даже сегодня, в ситуации кризиса, он превышает показатели 2003 года примерно в 45 раз.

Хроника пикирующего бомбардировщика

Однако финансовый кризис, обострившийся в России осенью 2008 года, нанес тяжелый удар практически по всем сегментам рынка, в том числе банковскому и промышленному сектору, а также рынку труда. Многие, особенно региональные кредитные организации начали терять ликвидность быстрыми темпами, а у промышленных компаний возникли проблемы в привлечении финансирования, что привело к массовым сокращениям сотрудников. Все это не могло не сказаться на рынке ипотечного кредитования и его основных игроках: банках, кредитных брокерах, Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стоит отметить, что наибольшие потери понесли заемщики, оформившие ранее ипотеку, а в условиях кризиса попавшие под сокращение или потерявшие часть доходов. Не случайно именно этому направлению кредитования было уделено столько внимания со стороны государства как регулятора всех экономических процессов в стране.

Российский ипотечный рынок стремительно вымирает — получить кредит на жилье сейчас практически невозможно. Ставки по жилищным займам в ключевых банках страны доходят до 40%, а цены на квартиры хоть и демонстрируют некоторое снижение, но все равно остаются непомерно высокими для большинства россиян. Недоступность жилья накладывается на финансовый кризис: финансовые институты испытывают трудности с ликвидностью, заемные деньги на межбанковском и международном рынке продолжают дорожать. В результате банки если и дают ипотеку, то весьма ограниченному кругу заемщиков, а клиенты, в свою очередь, все чаще испытывают трудности с погашением займов. Строительный рынок в этих условиях также вынужден «притормозить». Таким образом, «недоступная» ипотека в России становится одновременно и социальной, и экономической проблемой. По официальным данным, в России на сегодняшний день около 800 тысяч ипотечных заемщиков, на которых «висит» в общей сложности около 1 трлн руб. При этом, как отмечают эксперты, за последние месяцы уровень неплатежей по кредитам заметно вырос (только в октябре — примерно на 6 %).

Правительственный «блиц-криг»

Впервые о том, что средства материнского капитала могут быть направлены на выплату платежей по ипотечному кредиту, сказал премьер-министр России Владимир Путин. Распоряжение о проработке всех аспектов этого вопроса прозвучало в прямом эфире телеканала «Вести-24» 4 декабря 2008 года, в ходе «прямой линии» премьера с населением страны. Путин подчеркнул, что считает целесообразным разрешить использование материнского капитала на погашение ипотечных кредитов уже с 1 января 2009-го, а не с 2010 года, как планировалось ранее.

19 декабря на заседании Государственной Думы были приняты соответствующие поправки в закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 22 декабря решение Госдумы было одобрено Советом Федерации. Власти подчеркивали, что эта мера сможет как значительно поддержать финансовое положение самих матерей, так и облегчить участь кредитных организаций.

Уже 26 декабря президент Дмитрий Медведев подписал федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который позволяет с 2009 года направлять материнский капитал на погашение ипотечных кредитов. Цель документа — поддержать материальное положение семей, имеющих детей; дать возможность тем семьям, которые заключили соответствующие договоры до 31 декабря 2008 года включительно, распорядиться материнским капиталом независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, направив эти средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным.

Закон вступил в силу с начала этого года. При этом планировалось значительно сократить сроки перевода средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов — не позднее двух месяцев с момента вынесения решения территориальным органом Пенсионного фонда РФ по заявлению о распоряжении.

По некоторым оценкам, реализация этих мер потребует от государства затрат в размере 26,3 млрд рублей.

Скромный материнский капитал

«Материнский капитал» стал одной из наиболее успешных социальных акций российского правительства, направленных на повышение рождаемости. После того как у граждан появилась возможность получить заветные 250 тыс. рублей после рождения второго ребенка, Россия оказалась на пороге «беби-бума». Теперь же в правительстве посчитали, что с помощью «материнского капитала» можно убить еще двух зайцев: поддержать ипотечное кредитование граждан и напитать банковскую систему ликвидностью.

Впрочем, экономисты не уверены в успехе этого начинания. По их мнению, спасти российскую ипотеку таким образом не получится — клубок накопившихся в сегмен­те проблем слишком велик, и «материнской» заботы может оказаться недостаточно. К слову, в 2009 году сумма материнского капитала (с учетом индексации) составит чуть меньше 300 тыс. руб. С начала 2007 года в России сертификаты на материнские деньги получили 700 тыс. россиян.

«Сам по себе принцип — материнский капитал потратить на ипотеку — выглядит разумным», — отмечает инвестиционный консультант департамента Due Diligence НКГ «2К Аудит — Деловые консультации» Николай Спасский. — Изначально одной из приоритетных целей этого пособия матерям являлось «улучшение жилищных условий», а для многих семей наиболее реальный шанс «улучшить условия» связан именно с ипотекой». Однако, как отмечает эксперт, сумма материнского капитала не настолько велика, чтобы кардинально изменить ситуацию на ипотечном рынке. По подсчетам эксперта, средний объем ежемесячных выплат за квартиру по ипотечному кредиту по России составляет около $1100. Таким образом, «материнского капитала» может хватить максимум на восемь месяцев. «Так что предложенная мера разве что может стать подмогой на самые тяжелые месяцы», — резюмирует Спасский.

Хотели как лучше

Отделения Пенсионного фонда России уже начали принимать заявления от матерей, решивших использовать полученные от государства средства именно таким образом. Однако в первые же дни нового года обнаружилась целая серия несоответствий в законодательстве, которые, если не будут устранены в самое ближайшее время, не позволят воплотить в жизнь эту инициативу правительства.

Первое из несоответствий в законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лежит на самой поверхности и является почти комическим. Дело в том, что право на получение и использование материнского капитала получает не вся семья, а только мать ребенка. Ипотечные кредиты в российских семьях, по понятным причинам, в большинстве своем берут отцы. Однако согласно новым правилам использования материнского капитала и ипотечный кредит, и материнский капитал должны быть оформлены на одно физическое лицо. Впрочем, этот недочет был исправлен уже в середине января, когда в закон внесли поправки, разрешающие использовать материнский капитал на погашение уже взятого ипотечного кредита и мужьям. Правда, со специального письменного разрешения супруги. Для этого даже специальную форму разработали.

Вторая неувязка, ставшая серьезным препятствием для реализации закона, лежит в области построения взаимоотношений между выдавшим кредит банком и заемщиком. Для того чтобы мать имела возможность погасить часть ипотеки средствами материнского капитала, необходимо, чтобы приобретенная квартира была оформлена в коллективную собственность членов семьи, в том числе и всех детей. Но согласно закону «Об ипотеке» квартира, одним из собственников которой является несовершеннолетний, не может быть заложена в качестве обеспечения по кредиту без разрешения органов опеки. Как показывает практика, органы опеки выдают подобные разрешения крайне неохотно, поскольку, закладывая имущество несовершеннолетнего гражданина в залог, родители тем самим ущемляют интересы ребенка.

Сами банки тоже не очень приветствуют наличие несовершеннолетнего соб­ственника — ведь в случае, если родители допустят образование задолженности по кредиту, банку будет сложно взыскать квартиру в счет покрытия долга, поскольку несовершеннолетний ребенок не имеет и не может иметь перед банком никаких обязательств.

Отметим, что в середине декабря Верховный суд России отменил необходимость наличия согласия органов опеки при проведении сделок с квартирами, где зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Но в решении суда отмечалось, что оно не распространяется на случаи, когда ребенок является собственником жилья.

Работа над ошибками

По словам министра здравоохранения и социального развития Татьяны Голиковой, сейчас сотрудники Минрегионразвития и Минздравсоцразвития в оперативном порядке проводят работу по устранению всех неточностей в законодательстве. Голикова утверждает, что в ближайшее время все индивидуальные варианты ситуаций будут решены и тогда закон заработает в полную силу. Министр выразила уверенность, что, поскольку первые сертификаты на получение материнского капитала будут выданы на руки не ранее чем через три месяца, время для того, чтобы решить все сложности, есть.

Напомним, что материнский капитал выплачивается Пенсионным фондом России в течение двух месяцев с момента принятия решения о выдаче. Полученные средства можно использовать на улучшение жилищных условий семьи, образование любого из детей, а также на финансирование накопительной пенсии матери. С 1 января 2009 года размер материнского капитала составляет 299731 рубль 25 копеек. К 2010 году правительство намерено увеличить размер материнского капитала до 307 тысяч 650 рублей.

Главный вопрос

Дошли ли правительственные меры по защите интересов граждан, взявших квартиру в ипотеку, до Череповца?

Сразу после рождественских каникул счастливые родители и обладатели ипотечных кредитов в Череповце потянулись в Пенсионный фонд. На конец января за материнским капиталом обратились 47 семей.

— Я не могу сказать определенно, что мы уже приняли заявления от 47 семей, поскольку документы не собраны в полном объеме, — объясняет Иван Борисов, начальник управления Пенсионного фонда РФ в Череповце и Череповецком районе. — Поправки к закону приняты, однако механизм до конца еще не успели прописать. Но хочу подчеркнуть: семьи, обладающие сертификатом, могут к нам обращаться. Мы рассматриваем каждый конкретный случай, просим принести документы на сверку. Если каких-то документов не хватает, мы подскажем, какими должны быть действия семьи.

Напомним, с момента старта программы государственной поддержки семьи «Материнский капитал» в 2007 году, в Череповце сертификаты получили примерно 2000 семей: в 2007 году — 699 женщин, а в 2008 — 1280, т.е. в два раза больше. В 2009 году материнский капитал может быть использован с одной конкретной целью — приобретение жилья. Это может быть строительство по ипотеке, покупка квартиры или возведение собственного дома.

Не обходится и без сложностей.

— Материнский капитал подразумевает финансовую дисциплину, — говорит Иван Борисов, — все документы должны быть в абсолютном порядке.

Так или иначе процесс пошел. Пенсионный фонд принимает документы от череповецких семей. В день сюда обращаются по 10 — 15 семей.

Елена Дебольская, генеральный директор ЗАО «ЧереповецРегионИпотека» прокомментировала ситуацию так:

— С одной стороны, новый закон вряд ли значительно повлияет на положение дел, сложившееся в данный момент на рынке недвижимости, и, в частности, на ситуацию с ипотекой. Ведь далеко не все, кто приобрел жилье с помощью ипо­теки, получат материнский капитал, который можно будет направить на погашение выплат. Вместе с тем мера эта очень своевременная, она поможет семьям с детьми частично решить проблемы, ведь вчерашние деньги дороже завтрашних — инфляция не стоит на месте. Разумеется, каждый заемщик, беря кредит, должен отдавать отчет в своих действиях и правильно рассчитать возможности. Всегда есть альтернатива: либо вступить в ипотеку и платить за квартиру, которая уже является собственностью, либо арендовать жилплощадь и платить за чужую квартиру. Могу посоветовать всем, кто оказался сейчас в сложной ситуации, не опускать руки. Характерно, что в нынешних непростых условиях наиболее конструктивно ведут себя женщины: даже если они оказались без работы, они устраиваются в два, а то и в три места, чтобы поддержать семейный бюджет. Если именно так будут вести себя и мужчины, то вероятность выжить и не потерять жилье еще более возрастает. Безусловно, ситуация исправится, главное — постараться с наименьшими потерями пережить сегодняшний непростой период.

При подаче заявления о решении использовать средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита необходимо иметь следующие документы (оригиналы и ксерокопии):

1. Паспорта родителей, детей (если имеется). Для родителей — копии страниц с фото, место жительства, семейным положением, дети. Для детей — страница с фото, местом жительства. Каждая страница паспорта в развороте снимается на отдельном листе по расположению текста.

2. Свидетельство о рождении всех детей (вкладыш о гражданстве на отдельном листе, если стоит штампик, то двухсторонняя копия).

3. Сертификат (только оригинал).

4. Кредитный договор (договор займа).

5. Договор купли-продажи жилого помещения, прошедший государственную регистрацию.

6. Справка кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом (только оригинал). Данную справку представить в сроки, согласованные с Пенсионным фондом.

7. Договор об ипотеке, прошедший государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (заем), и кредитный договор (договор займа) не содержит обя­зательство, обеспеченное ипотекой).

8. Свидетельство о государст­венной регистрации права соб­ственности на жилое помещение (всех собственников жилья).

9. Засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей ( в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (только оригинал).

10. Свидетельство о браке, если стороной кредитного договора (договора займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья является супруг лица, получившего сертификат.

11. Выписка из домовой книги или копия финансового лицевого счета (из ЖКХ) — только оригинал.

Ирина Ильина

Журнал "Про недвижимость35" №14 Февраль 2009г.