Ипотечный кризис в США

Напомню, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости под залог жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков: если клиент по какой-либо причине не сможет или откажется выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% — 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось, что оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50 %.

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5%, маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. По годам она меняется довольно существенно: например, в 1989г. составила 9%, а к 1992 г. снизится до 3,3%. С конца 2000 года преобладала нисходящая тенденция, но с января 2004 года ставка начала повышаться и к декабрю 2006 г. составила 4,29%. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, а ежемесячные платежи соответственно стали больше, и американские заемщики не осилили выплаты по кредиту. По оценкам ряда западных экспертов прогнозируемая динамика значений LIBOR USD к концу 2007 года составит 6-6,5%, LIBOR EUR -3% -3,5%.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой — это риск: сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Но предложения с «плавающей» процентной ставкой на рынке уже появились, поэтому нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. В этом случае человек может рассчитывать свои расходы.

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования. В настоящий момент это подтверждается категорией клиентов, которые получают такой вид кредита. Все они люди близкие к финансовым кругам. Люди, которые хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. Такие клиенты берут кредит при снижении индекса LIBOR на небольшой срок, таким образом экономят на переплатах. Кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в России.

Нужно отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая — это уплата процентов, вторая— погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Это означает, что в первую очередь американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось, что деньги, которые вносились в банк лишь немного уменьшили основной долг.

Ипотечный кризис США сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Поэтому банки стали занимать друг у друга деньги, и внутренний показатель LIBOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг и на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. В итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира!

Подобный кризис может повториться и в России. Да и в любой другой стране, где существует ипотечная «лихорадка». Но в России на данный момент существует дефицит недвижимости, квадратных метров не хватает. Поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие лет 10-15 не будет. В то же время американский кризис уже повлиял на деятельность и перспективы развития ипотечного рынка Европы и России. Многие люди пытаются сейчас провести параллели и ждут падения цен, таким образом, наблюдается снижение спроса на недвижимость. Но по прогнозам аналитиков Корпорации «ЮРИНФО» и независимых аналитиков, в Санкт— Петербурге и Ленобласти, а также в Москве и Московской области снижения цен на недвижимость не ожидается. Прогнозируется только рост.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса в России не так распространены. В основном банки выдают не более 90% от стоимости объекта. Программы без первоначального взноса и без подтверждения дохода есть, однако эти программы будут скорректированы с учетом опыта США.
Чего не скажешь о российских потребительских кредитах, где процент дефолтов может увеличиться, так как выдаются так называемые 100% кредиты и чаще всего без подтверждения платежеспособности заемщиков.

Кризис такого масштаба в ближайшее время нам не грозит еще и потому, что ипотечное кредитование только развивается. Процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. К тому же российские требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Глава Минэкономразвития РФ Герман Греф считает, что «в России повторение ситуации, которая наблюдалась в США, абсолютно нереально. Ипотека только развивается, и в ближайшие 8-10 лет будет главным инструментом решения жилищных проблем. По мнению Германа Грефа, в настоящее время с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья». При этом он подчеркнул, что государство продолжит субсидирование ипотечных кредитов для молодых семей и ряда других категорий граждан.

На брифинге «Американский ипотечный кризис: уроки и последствия для России» первый вице-президент Ассоциации ре­гиональных банков России Александр Хандруев сказал, что кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на российскую ипотечную систему.

«Я не вижу для банковской системы особых угроз», — сообщил Хандруев. В доказательство логичности своих доводов Хандруев привел следующие аргументы : во-первых, объем ипотеки в России не очень значителен и в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей, а во-вторых, банки пытаются удержать ставки в разумных пределах, а в-третьих, в России достаточно развита практика досрочного погашения кредитов. Хандруев подчеркнул, что кризис в ипотечном секторе США может привести к тому, что банки будут осторожнее подходить к выбору клиентов, однако существенного роста процентных ставок не произойдет.

Лебедев Антон Юрьевич, адвокат «Универсальной ипотечной компании»;

Колесник Андрей Васильевич, начальник отдела ипотечного кредитования «Универсальной ипотечной компании» («УНИКОМ»)

Журнал "Про недвижимость35" №1 Ноябрь 2007г.