Жилье в кредит: Что? Где? Когда?

Ему 27, ей 25. Они познакомились два года назад на праздновании Дня металлурга. Сергею очень понравилась девушка с веселым заразительным смехом. Татьяна пришла на дискотеку на площадь у Дворца металлургов в компании подружек. Сергей тоже был с друзьями. К концу вечера обе компании домой возвращались вместе. Через полгода молодые люди решили пожениться. Танина мама была только «за», да и родителям Сергея девушка приглянулась. После свадьбы молодые переехали к Тане и стали жить вместе с ее мамой в небольшой «двушке» в Заречье. Комнаты хоть и маленькие, но раздельные. Поначалу совместная жизнь только радовала. С тещей, Анной Федоровной, зять не ругался, но та время от времени напоминала, кто в доме хозяин. Сергей сначала внимания не обращал, но нет «коммуналки» хуже семейной. Отношения между зятем и тещей начали портиться. На и без того маленькой шестиметровой кухне стало совсем тесно. Таня оказалась между двух огней: с одной стороны мама, с другой любимый муж. Выход предложила сама теща. «Может нам продать квартиру? Тогда мы могли бы купить мне однокомнатную, а оставшиеся деньги можно внести в качестве первого взноса и купить вам двухкомнатную квартиру по ипотеке», — как-то сказала Анна Федоровна. Молодожены задумались. Первая мысль: «А потянем ли?» Татьяна — продавец с зарплатой 8 тысяч рублей. Сергей — инженер на одном из предприятий города, его доход 17 тысяч рублей. Совокупный доход супругов 25 тысяч в месяц. После продажи маминой «двушки» и покупки однокомнатной квартиры на первоначальный взнос остается 300 тыс. рублей. Но в какой именно банк пойти? Куда податься?

Таких пар и таких ситуаций в одном только Череповце тысячи. Еще больше тех, кому первоначальный взнос взять неоткуда. Накопить не получается, а такой тещи, как у наших героев, нет. Реально ли взять ипотечный кредит в такой ситуации? И, главное, куда податься, чтобы не прогадать? Сегодня в Череповце работают больше 10 банков. Обойти их при всем желании за день не получится, а если еще и примерные расчеты делать, то и вовсе нереально. Нужно: во-первых, время, во-вторых, нервы, потому как очереди даже в банках никто не отменял. Мы решили облегчить череповчанам выбор.

Небольшое отступление. На своем опыте знаю, что главное в получении ипотеки — это решиться на такой долгосрочный кредит. Но глаза боятся, а руки делают. Я с проблемой приобретения жилья столкнулась чуть больше года назад, когда надумала разъезжаться с родственниками. И так прикинула и эдак. Ну никак из нашей «двушки» двух отдельных, даже однокомнатных квартир не получается. Что делать? Взвесив все «за» и «против», на семейном совете постановили: «После продажи нашей квартиры купить родственникам однокомнатное жилье! Себе забрать оставшуюся сумму и влезать-таки в ипотечный кредит!» Сразу оговорюсь: прежде чем продавать квартиру с целью дальнейшего приобретения жилья в кредит, сначала сделайте расчет, а то окажется, что кредит вам противопоказан. Услуга предварительного расчета есть во всех банках, предоставляющих ипотечный кредит, делается она бесплатно. Еще один момент. Если совокупный доход супругов не позволяет получить нужную сумму, не стоит сразу ставить крест на желании купить свое жилье. Всегда можно поискать среди друзей и родственников созаемщика. Мы именно так и поступили. Когда решен этот вопрос, поверьте мне, остальное уже формальности. Я не буду сейчас расписывать, какие бумаги нужно собрать, чтобы получить заветный кредит. Пакет документов примерно одинаковый во всех банках. Мы приводим данные основных череповецких банков-кредиторов.

Схема и условия получения кредита

1. Прежде всего выбираемая квартира должна соответствовать форме кредит-залог, некоторые банки дают кредит на сумму не более 70-85% от стоимости квартиры, некоторые — полную стоимость. Необходимо также учитывать требования банка к объекту залога: некоторые не кредитуют покупку квартиры в пятиэтажках, «хрущевках» и домах с деревянными перекрытиями.

2. Изучив требования банка и выбрав квартиру, подходящую заявленным параметрам, необходимо согласовать объект в банке. Для этого нужны все документы на квартиру, и чаще всего продавец предоставляет их только после внесения аванса. Внося аванс, желательно прописать в договоре порядок возврата денег в случае отказа банка кредитовать данную квартиру.

3. После того как аванс внесен, продавец объекта недвижимости начнет собирать справки (сбор необходимых бумаг лучше доверить специалистам). Одновременно будущий заемщик должен заказать оценку рыночной стоимости квартиры у лицензированной, аккредитованной в банке оценочной компании. Это занимает около трех дней, в итоге клиент получает отчет, в котором указана рыночная стоимость приобретаемой квартиры. Сбор нужных бумаг лучше доверить специалистам, в агенствах подобная услуга называется «оформление ипотеки». Комплект документов подается в банк на согласование (сроки в банках разны:е от 3 дней до недели), после чего банк выносит решение о том, что объект подходит для покупки с помощью кредита, и назначается дата сделки.

4. Кроме того, заемщику обязательно нужно застраховать свою жизнь, здоровье и объект в аттестованной банком страховой компании. В ряде банков это делается еще до сделки.

5. В назначенный день сделки клиент заполняет заявления и договора на открытие счетов в банке, выдачу денег. Покупатель переводит первый взнос, либо оформляются документы о том, что он переведен, если приобретается с первым взносом, затем подписывается договор купли-продажи, затем подается на регистрацию и только после этого владельцу переводятся оставшиеся деньги.

В квартире, приобретенной по ипотеке, можно прописаться самому и прописать любого члена семьи, остается только вовремя расплачиваться с кредитом за свое жилье. Для тех, кого все еще пугает подобный займ или большие ежемесячные выплаты, скажу такую вещь. Опять же исходя из личного опыта. Конечно, такой долгосрочный и крупный кредит отпугивает многих, но… Немного математики. Год назад мы купили свою квартиру за 950 тысяч рублей. Кстати, мы делали минимальный первоначальный взнос — всего 150 тысяч. 800 оставшихся тысяч, как вы уже поняли, были взяты в кредит. За 15 лет, выплачивая почти по 11 тысяч рублей в месяц, нам нужно вернуть в банк с учетом всех процентов чуть меньше двух миллионов рублей. Если сюда прибавить первоначальный взнос и учесть ежегодную страховку, то получится, что фактически мы за свою «двушку» переплачиваем чуть больше, чем в два раза. Просто нереально большая переплата. А теперь еще немного посчитаем. За год наша квартира выросла в цене до 1 миллиона 600 тысяч рублей. И цены на недвижимость по прежнему ползут вверх, а это значит, что через 15 лет, рассчитавшись с банком, я смогу продать свою квартиру за цену, не меньшую итоговой сумме выплаты кредита.

Р.S. Наши герои Сергей и Татьяна тоже решили свой квартирный вопрос. Правда, не без помощи жилищной субсидии молодым семьям. О ней мы расскажем в одном из наших следующих выпусков.

Журнал "Про недвижимость35" №1 Ноябрь 2007г.