Жилищный кодекс - приказано выжить!

1 марта 2005 года в России произошла революция. Тихо и бескровно. Жители страны в целом и череповчане в частности даже не заметили, как под их драгоценными квадратными метрами «затикала» бомба замедленного действия. Если выразиться точнее, в действие вступил Жилищный кодекс РФ.

И хотя формально закон работает уже два с лишним года, но час ИКС наступает именно 1 января 2008 г. К этой дате все собственники помещений в многоквартирном доме должны определиться с формой управления.

Закон предлагает три пути — непосредственное управление, создание ТСЖ или выбор управляющей компании. Как во всех русских сказках, три дороги подразумевают разные сложности: «направо пойдешь — коня потеряешь, налево пойдешь — себя потеряешь...» Стоять на месте, то есть не принимать никакого решения, тоже чревато последствиями. Если собственники помещений не сделали выбор способа управления до сих пор сами, муниципалитет обязан выставить такой дом на открытый конкурс и найти управляющую компанию уже без участия жильцов.

Путь первый. Непосредственное управление

Все управленческие решения собственники принимают все вместе. Собираются и обсуждают: кого нанять в качестве дворника, сколько платить сантехнику и так далее, и тому подобное. Идеальный вариант для кондоминиумов или коттеджей, где под одной крышей живут 3-4 семьи. Если собственников много, то собираться часто будет сложно, а значит, невозможно эффективно управлять своим домом.

Впрочем, как показывает опыт, трудно договориться и двум собственникам. Как, к примеру, быть, если один жилец хочет во дворе фонтан и даже готов платить ландшафтному дизайнеру за это счастье, а другой считает, что дворник за 2 тысячи рублей — это предел его финансовых возможностей? Разработчики закона уверяют, что со временем жизнь все расставит на свои места и под одной крышей будут собираться люди одного социально-культурного уровня. Но это со временем, а пока ...

Путь второй. Товарищество собственников жилья

Один из двух возможных вариантов для домов многоквартирных. Решение о создании ТСЖ собственники принимают на общем собрании, там же выбирают правление. После юридической регистрации правление становится главным управляющим органом товарищества. Таким образом, текущие вопросы может решать председатель ТСЖ вместе с правлением, а остальные собственники раз в год на общем собрании должны проверить работу своих избранников. Качество услуг собственники в ТСЖ могут выбирать по своему усмотрению: хоть ковер в лифте, хоть консьержку в подъезде, хоть камеры наружного наблюдения во дворе. Вопрос в том, согласятся ли ВСЕ собственники за это платить. Впрочем, система «кооперативных домов» существовала еще в советские времена, и, как она работает на практике, знают почти все. Иногда эти дома живут значительно лучше соседей, а иногда — становятся героями коммунальных скандалов. Сколько раз конкретные ТСЖ и ЖСК подключались к теплу позже всего города? А все потому, что отдельный нерадивый председатель «забыл» провести промывку и опрессовку внутридомовых сетей, а в результате «теплоэнергия» не подключает такой дом «ввиду отсутствия технической готовности». Самое страшное, что грозит такому управленцу — это переизбрание с поста председателя.

Путь третий. Выбор управляющей компании

Сей путь пока неизвестен россиянам, но эксперты считают, что за управляющими компаниями — коммунальное будущее России. Собственники всех помещений в многоквартирном доме должны собраться и выбрать управляющую компанию. То есть организацию, которая возьмет на себя решение всех коммунальных проблем. От вывоза мусора до ремонта текущего крана. Собственники заключают с управляющей компанией договор, в котором четко прописывают весь перечень услуг и сумму. Теоретически этот путь надежнее: есть договор — есть с кого спросить в случае некачественной коммунальной услуги. Опять же согласно теории создателей Жилищного кодекса, со временем в России появится огромное количество управляющих компаний, они будут конкурировать между собой, предлагать потребителю все больше услуг за меньшие деньги... Однако на практике дело обстоит не совсем так. Или совсем не так.

Никакой конкуренции пока нет и в помине. Роль управляющих компаний на себя примеряют все те же жилищные конторы, которые обслуживали дома последние десятилетия. Именно они проводят заочные собрания, ненавязчиво предлагая жильцам выбрать именно их услуги. Собственно большинство собственников жилья так и поступает.

В итоге обслуживают бывшие муниципальные дома бывшие муниципальные жилищные организации. Вот и вся реформа. Эксперты говорят, что во всем виноват менталитет россиян. И пока не появится у каждого человека психология собственника, коммунального благоденствия нам не видать.

В любом многоквартирном доме есть несколько типов собственности:

— квартиры (приватизированные, купленные, унаследованные, полученные в подарок). В таких квартирах собственник или собственники — граждане. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру или ее долю, — свидетельство, выданное ГУЮ.

— квартиры неприватизированные, в таких квартирах собственник — муниципалитет;

— нежилые помещения (магазины, аптеки, мастерские, отделения банков, офисы и другое). Собственниками таких помещений также могут быть граждане, юридические лица или муниципалитет.

— нежилые помещения, право собственности на которые не подтверждено свидетельством о собственности из ГУЮ, являются общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Все собственники помещений, жилых и нежилых, имеют одинаковые обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, доля участия соразмерна общей площади помещения собственника.

НИКИТА АЛЕКСЕЕВ

Журнал "Про недвижимость35" №2 Декабрь 2007г.