Продается квартира с ребенком

Специалисты советуют: покупая квартиру, тщательно проследите ее историю. Перво-наперво проверьте, нет ли несовершеннолетних наследников, которые в будущем смогут претендовать на жилье. В противном случае вы можете лишиться и квадратных метров, и денег. Если в семье, которая хочет продать или обменять квартиру есть дети, то сделка проходит обязательное согласование в отделе опеки и попечительства управления образования. За весь 2007 год череповчане обращались туда около 2000 раз. В 18 случаях получили письменные отказы. Еще более чем 400 желающих изменить свои жилищные условия получили устные рекомендации подобрать другой вариант, тот, который не изменит условия жизни ребенка в худшую сторону.

История вопроса

По мнению руководителя отдела опеки и попечительства Валентины Лузиной самым сложными в работе были 1992 — 1994 годы. Именно тогда права детей на жилплощадь нарушались направо и налево. Так продолжалось до 1995, когда был принят соответствующий закон, предусмтривающий соласование квартирных сделок с органами опеки:

— Доходило до абсурда. В нашей практике был случай, когда женщина — мать троих детей собралась замуж за южанина. Продала квартиру и собралась вместе с отпрысками отбыть с новым мужем на Кавказ. Кончилось тем, что мужчина отобрал у не все деньги, высадил ее из поезда вместе с детьми на первой станции и укатил в неизвестном направлении. Права детей были нарушены, и мы ничего не могли с этим поделать. С годами мы набирались опыта в этой области. Сейчас в каждом конкретном случае пытаемся на сто процентов подстраховать и детей, и их родителей. Каждую неделю мы выносим по 30 — 40 постановлений разрешающего плана. Примерно случаях в 10-ти отказываем в сделке. Правда, для начала делаем это в устной форме. Самые сложные случаи обычно рассматриваются в суде. В прошлом году было 18 подобных ситуаций. В подавляющем большинстве случаев суд поддержал нашу позицию.

Ошибки родителей

— Каждый случай нарушения прав детей очень индивидуален. Вот недавний пример. Благополучная семья имела двухкомнатную квартиру в Зашекснинской районе. Свою «двушку» они решили обменять на трехкомнатную в центре. Казалось, речь шла об улучшении условий жизни ребенка. На деле оказалось, что новая квартира малопригодна для жилья. Внизу бойлер, поэтому повышенная влажность. Кроме того, электропроводка проложена прямо под обоями и представляет опасность. Вывод один: люди невнимательно смотрели квартиру перед покупкой. Не обязательно было заказывать независимую экспертизу, достаточно было хотя бы поговорить с будущими соседями, чтобы выяснить все минусы нового жилья. Другими словами, смотреть квартиру надо внимательнее.

В результате череповчане безрезультатно ходят по судам. Старую квартиру вернуть нельзя, новые хозяева признаны добросоветными приобретателями.
Состояние квартиры нигде не было отражено. Люди не очень тщательно изучили условия, в которых придется жить. Когда обнаружили — поезд ушел.

Судебные процессы в этой ситуации могут длиться до бесконечности.

Управление образования в этой ситуации не уполномочено обследовать жилье. Мы смотрим документы, чтобы они были в порядке. Чтобы не фигурировали иные лица, чтобы дети, являющиеся собственниками жилья, ими же и оставались, чтобы не было других детей, задействованных в этой жилой площади.

Естественно, что каждый случай индивидуален. Иногда мы может допустить уменьшение общей площади квартиры при размене. Это касается случаев, когда супруги расторгают брак. Представьте ситуацию: папа привел новую жену и мама — нового мужа. Страдают, в первую очередь дети. Конечно же лучше разъехаться. В таких случаях мы смотрим, чтобы доля собственности ребенка не была уменьшена при переезде в другую квартиру.

Не всесильны

— Есть много случаев, когда ни органы опеки, ни судебные органы сделать ничего не в состоянии. Пример, однокомнатная квартира, в которой зарегистрировано несколько человек. Квартира приватизируется в равных долях. Собственник может свою долю продать и фактически вселить в одномнатную квартиру постороннего человека. Каким-то образом воспрепятствовать этому нельзя. Такие факты, к сожалению, случаются. Неоднократно сталкивались с подобными случаями по нашим детям-сиротам. Ребенок зарегистрирован в квартире. Собственниками являются папа, лишенный когда-то родительских прав, и сестра папы. В результате тетя дарит свою часть в однокомнатной квартире кому-то еще, потом папа продает свою долю. Ребенок фактически лишается квартиры. Другой недавний случай. Мать, лишенная прав, умирает. Наследником является и ребенок, и отчим, который на законных основаниях требует свою долю.

Защитить права ребенка в этом случае мы не можем. С иском в суд органы опеки выйти не могут. Это может сделать опекун, жилищные органы и прокуратура.

Если сделка планируется с нарушениями?

Есть бесспорные случаи, когда органы опеки стопроцентно отказывают в регистрации сделки. К причинам относятся:

— уменьшение общей площади, метража,

— уменьшение доли собственности,

— неадекватная смена района ( из Заречья на Бардина),

— переезд в деревянный дом.

Если речь идет о переезде в сельскую местность, то органы опеки обязательно запрашивают местные органы об условиях проживания там.

Чтобы избежать недоразумений и ущемления прав детей пр сделках с недвижимостью, специалисты органов опеки и попечительства советуют:

— изучать внимательно документы;

— обязательно посмотреть при получении в домоуправлении справки формы 3, кто был зарегистрирован ранее в квартире. Если дети, то выяснить, не осталось ли за ними права на эту жилплощадь;

— смотреть внимательно само помещение, поговорить с соседями на тему, какие проблемы возникают при эксплуатации помещения;

— присмотреться к тем, кто живет рядом. (Благополучной семье не очень приятно жить, когда снизу и сверху — пьяницы.)

Особое мнение

По мнению Валентины Лузиной, особенно риск велик, когда речь идет о неблагополучных семьях:

— Эти даже не выезжают и не смотрят жилье, которое покупают. Они не думают о том, что под видом сказочного дома окажется сараюшка. Еще одна большая проблема — недобросовестные риэлторы. Они пользуются беспомощностью таких людей. Не так давно в одной из шикарно разодетых дам, которая пыталась согласовать продажу жилья, мы узнали лишенную родительских прав мамочку. Кто-то решил, что трюк с переодеванием создаст иллюзию благополучной семьи.

Волна нарушений прав детей при сделках с недвижимостью возникла в мегаполисах и сейчас скатывается к нам. Это будет, пока старики, дети не будут защищены государством. Будут и старики пропадать, и дети оставаться на улице.

Анна Шашкина

Журнал "Про недвижимость35" №4 Февраль 2008г.