Час пик для арендатора

Для некоторой части городских предпринимателей настали хлопотные времена. Речь идет о тех, кто арендует коммерческие площади в жилых многоквартирных домах и на их стенах. Это рекламщики, размещающие билборды и баннеры на крышах и стенах, владельцы магазинов, мастерских и других помещений на первых этажах зданий и в подвальных помещениях. Согласно новому Жилищному кодексу с 1 мая 2008 года для тех, кто арендует коммерческие площади в жилых многоквартирных домах, вступят в силу новые условия взаимоотношений с владельцами этих самых домов.

Голосуем квадратными метрами

Теперь арендовать площади в доме либо выводить из жилого в нежилое можно только с разрешения собственников многоквартирного дома. Кто такие собственники? Это все люди, у кого есть свидетельство собственности на квартиру. Если квартиры не приватизированы, то их соб­ственник — муниципалитет.

Всех этих собственников необходимо спросить о разрешении. По новому Жилищному кодексу 2/3 из них должны это разрешение дать. Иначе сделка не состоится. Причем 2/3 — это не количество людей или квартир. Это суммарная площадь, которая указана в свидетельстве о регистрации права собственности каждого гражданина, т.е. квадратные метры. Площадь должна быть больше 2/3 общей площади дома.

Спрос — не грех

Закон очень четко регламентирует порядок проведения собрания. Если мы будем просто опрашивать жильцов и ставить подписи на листке бумаги, такой документ не имеет силы. Правомочным будет документ определенной формы, заполненный по всем правилам. Что нужно делать, чтобы его заполнить? Можно попробовать прийти на семинар ЖКХ, который проводится еженедельно по четвергам в помещении на ул. Сталеваров, 42, и попробовать самому научиться. Либо пойти в управляющую организацию, к которой относится ЖЭК. Необходимо обратиться в головной офис к заместителю директора или к юристу и просить их об оказании вам услуги по проведению собрания. В чем сложность? Для проведения собрания нужен реестр собственников. Многие арендаторы попытаются получить его в УФРС и получают за исключением самого важного момента, там нет номера свидетельства о собственности. Его может сообщить либо управляющая организация, либо сами граждане, которым предстоит волеизъявление. Услуга по проведению собрания будет стоить денег, при этом никто не гарантирует, что решение о сдаче в аренду площадей будет в вашу пользу.

Собрание

Еще один момент — само собрание. Новая форма его проведения называется заочной. Для начала на каждом подъезде дома развешиваются уведомления о том, что будет такое собрание. Потом разносится специальный лист голосования со специальными вопросами, в которых оговорены сроки голосования. Последний человек должен получить лист не позже чем за 10 дней до окончания этого срока. Каждый из голосующих заполняет бланк и сдает его. Все листы собирают. Составляют специальный протокол, в котором отражены результаты этого собрания.

В том случае, если в доме имеются квартиры, которые находятся в муниципальной собственности, листы для голосования сдаются в депертамент ЖКХ и точно так же участвуют в голосовании.

С итоговым документом собрания арендатор идет получать разрешение на перевод из жилого в нежилое помещение, если речь идет о размещении рекламы или об аренде помещения, то в головную организацию за договором аренды.

Если вы арендуете помещение сейчас, то по новому закону после 30 апреля 2008 года ваш договор теряет силу. Именно до этого времени нужно переоформить свои отношения с владельцем дома. Прежние отношения с комитетом по управлению имуществом прекращаются. Арендная плата вносится на счет головной организации, ТСЖ или другого владельца.

Специалисты департамента ЖКХ настоятельно рекомендуют обращаться за проведением собрания в головную организацию или в юридическую фирму. Новая форма проведения собрания содержит столько нюансов, что разобраться человеку, не сведущему в них, с первого раза довольно трудно. Это нужно, чтобы оградить самих арендаторов от лишних проблем.

Почему бы не заработать?

Надо сказать, что положения нового Жилищного кодекса выгодны в первую очередь для ТСЖ. С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса собственникам квартир на праве долевой собственности принадлежит общее имущество дома — стены и крыша. ТСЖ смогут заработать на размещении наружной рекламы на стенах своего дома или от сдачи в аренду пустующих площадей.

При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. Либо за счет дополнительных доходов можно сократить соб­ственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Если собственником муниципального дома является город, то, следовательно, и все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности ТСЖ может без особых затруднений использовать этот источник доходов. Наружная реклама очень эффективна, т.к. рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты, и производят большее впечатление. Поэтому поиск желающего разместить рекламу на стене здания не потребует от членов ТСЖ таких усилий, как при поиске арендатора подвала или крыши.

Анна Шашкина

Журнал "Про недвижимость35" №5 Март 2008г.